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名下10+套房贷款怎么搞定?一揽子贷款

名下10+套房贷款怎么搞定?一揽子贷款

Jujuuuu
Jujuuuu
839 浏览 2021-09-08 发布

Technically speaking, there's no limit on the number of mortgages you can have.

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但是如果是要贷款买房的话,能贷款的房子有多少呢?

按理来说,一个人最多能拿到的是10个房屋 — one loan at a time 的 conventional贷款。2009年 Fannie Mae 把房屋贷款限额从每个人4个挪到了10个,大多数银行接受的是5-10个。当然如果不拿conventional的话,就没有什么限制了。

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然而,想把多个loan搞定拿到手,lender对于风险的把控会更加谨慎。第一次第二次借款相对于后面拥有多个房产的时候的借款要简单得多。风险也会直接显示在利率和贷款要求上, 当购买更多房产,申请第五六七个贷款的时候,对信用分数的要求也会比第一二个贷款的要求高一些。当然所面临的利率因为全部以投资房来看,利率也会高出很多。虽然Fannie Mae调整了要求,但是大多数银行对于前4个贷款和后5-10个贷款的要求也会有很大变化,简单来说就是各个指标都会收紧。

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Fannie Mae对于5-10个贷款的要求会比前几个投资贷款的要求有所增加。

如果名下想买更多房产的投资者可以考虑的贷款方式有

1.公司名下贷款,这样利率不会特别低但是不会限制loan的额度并且有风险分开了。常见的是注册llc,信托还是基金来对资产进行处置。当然商业贷款的利率在5%以上是常见的,但是好处在于报税上的一些节省并且分散了风险。

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2.blanket mortgage。这是一个很好的方案,尤其对于同时购买多个房产的人来说。有人叫他总括抵押贷款,这个对于投资者比较友好。 简单来说就是把好几个房产一起打包做成一个loan。利率一般都是4%-5%的,时间分为10,15, 30年不等。好处在于几个房子的mortgage可以一并处理,节省了很大时间成本。很多银行并无此项目但是提供项目的银行同样标准各不相同。风险就是,明明应该是好几个分开的贷款,现在合并在了一起,一般要求平均每个的金额不小于$75,000. 25%-30% down. 那么每个月的月付是统一的,这对于持有者的资金要求比较高,对于现金流的统一使得default的风险成本增高。

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3.hard money、non conventional loan、bridge loan、fix and flip mortgage等等。 这种就是银行直接various 很大了。也和自身的信用分,收入,风险等等关联很多。

当然名下10个贷款以内的时候,符合的话还是考虑Fannie Mae的5-10的conventional mortgage。虽然麻烦,但是是最划算的选择了。当然,当最重要的不是利率而是能不能把贷款拿下来的时候,最好多手准备。尤其是以公司名下来做bridge loan或者其他贷款的时候,2-3个plan是需要的。

 

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