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贷款知识:贷款买卖与次贷危机 贷款为什么被卖了

贷款知识:贷款买卖与次贷危机 贷款为什么被卖了

Leo_Zhang加州地产及贷款经纪
Leo_Zhang加州地产及贷款经纪
325 浏览 2021-09-22 发布

经常有新朋友来咨询贷款,第一句话是:你是什么银行?我说我们不是银行,我们是Broker。然后朋友接着问:为什么Broker也能做贷款,靠谱吗?贷款不是应该找大银行吗?

再就是有朋友会经常说:Leo我的贷款怎么被卖了?有没有问题啊?搞的我月供都不知道该还给谁了(非真实案例)。。。

今天我们就来讲一下这个问题,为什么贷款存在买卖,也顺带说一下为什么Broker可以做贷款。这是一个很大的问题,所以我从《金融何以富强民国》一书中摘录了不少并做了整理。

在1938年前的美国,贷款行为一般仅限于商业银行。基本运作模式是商业银行吸收贷款,然后把贷款放出来,赚取中间的差价。这就是为什么在银行工作的朋友不是在拉存款就是在拉存款的路上,有些朋友也为了一桶花生油和一本挂历把家中存款全部存到某家银行。当然银行还可以通过发行债券的方式来补血。放贷者和风险承担者是同一家银行。那么,银行对放贷行为自然不会随意,而是会对借款方的还贷能力严格审查控制坏账率。可是,这样做的不足是,银行愿意提供的按揭贷款资金会很有限,因为如果提供的按揭贷款期限是30年,那么,贷出去的资金要30年后才回笼,这种贷款对银行来讲流动性太差,万一银行急需资金,这些贷出去的资金可能难以收回,这即为银行的流动性风险。面对这种流动性风险,金融机构的贷款供应量就会有限,许多人就会买不起房子。同时,因为要赚取差价,贷款的利率不可能很低,也限制贷款行业的发展。

1938年美国推出的半政府机构——联邦住房按揭贷款协会(Federal National Mortgage Association,简称 Fannie Mae),它的作用是专门买那些银行想转手的按揭贷款,也就是,任何时候任何银行需要资金时,他们可以把已放出去的按揭贷款合同卖给Fannie Mae,后者付给前者现金。于是,这些15年、30年期限的按揭贷款就被变成“活钱”了,具有了充分的流动性,大大减轻银行放贷所要承担的流动性风险,这也当然增加银行放贷的倾向性。总体效果是,银行的风险小了,社会能得到的住房按揭贷款资金多了,所要支付的贷款利息也低了。何乐而不为呢?

接下来的挑战是,毕竟 Fannie Mae 的资金供应不是无限的,它为了进一步增加按揭贷资金的供应量,也为了分摊Fannie Mae 的贷款风险,1970年成立另一个叫 Ginnie Mac (Government National Mortgage Association)的政府机构,专门将从美国各地买过来的各种住房按揭贷款打成包,然后将贷款包分成股份,以可交易证券的形式向资本市场投资者出售。这种按揭贷款证券(mortgage backed securities, MBS)的好处很多,包括进一步增加住房按揭贷款的流动性、使按揭贷款资金的供应量几乎是无限的,等等。更大的差别在于,按揭贷款风险不再只由银行和Fannie Mae 承担,而是通过证券化细化、分推到成千上万个资本市场投资者的手中,分摊到全球各地的投资者手中,造就了前所未有的全球证券金融市场体系。围绕住房按揭贷款的金融创新层出不穷,20世纪90年代开始,特别是最近几年,许多华尔街公司也加入这个创新领域,与FanieMae、GinieMae 竞争,提出了很多创新性产品,不再一一细讲。

围绕住房按揭贷款的多种金融创新为美国社会提供了巨大的购房资金,其贡献自不必多说,但也带来了严重的结构性问题,尤其是这一长条的按揭贷款衍生证券链,使资金的最终提供方与最终使用方之间距离太远。由于每一环金融交易包含着新一环的委托代理关系,在资金的最终提供方与最终使用方之间的距离太远之后,多环节的委托代理关系必然导致道德风险、不负责任的程度严重上升。例如,在08年以前,许多在最前面直接跟借款方打交道的银行、金融公司(按揭贷款公司)根本就不管借款人是否有好的信用、今后是否有能力还债,就给他们放出了贷款并且贷款额度一度超过了抵押物价值。具体例子就是买房的时候自己不用付一分钱还可以拿到一笔钱用于装修。这为08年的房市腰斩埋下了伏笔。08年房市腰斩的另外一个因素是short sale,改天再展开讲。

大家或许想问次贷危机后,美国的金融创新是否应该继续?同样的事情是否会重演?我的观点应该是挫折阻挡不住创新的脚步。

直到今天,我们常说的conforming loan其实就是那些能达到Federal Housing Finance Agency(FHFA)和FreddieMac/Fannie Mae要求的贷款,做好后可能会被卖到Freddie Mac/Fannie Mae。同时,按揭贷款资金参与方也非常广泛,比如养老保险公司就是大头之一,由于风险较高,养老保险基金可能不得入市只能以放贷的方式参与房地产市场。所以,你每月所还的贷款利息可能正是那些你买的养老保险的月收益来源,只不过经过了中间商的层层剥皮而已。

回到开始的问题,为什么Broker可以做贷款?Broker的贷款大部分都是和Lender(可能是银行也可能不是银行)合作,一般称之为Wholesale。我一般比喻他们为批发商(Lender)和小卖部(Broker)的关系,批发商不直接也没有人力和用户直接打交道,Broker就担任起了和用户沟通的职责并赚取佣金。和大银行相比,由于丰富的Lender以及巨大有序的二级市场,Broker的利率很多比大银行低。

科学技术是第一生产力,金融也可以富民强国。

好了今天就先讲到这里吧。

图片来自网络,侵删。部分文字摘录自陈志武《金融何以富强民国》。

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Leo Zhang

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