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买旧房怕踩雷?美国各年代的房屋结构优缺点了解一下!

买旧房怕踩雷?美国各年代的房屋结构优缺点了解一下!

octopus_archyuz
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8317 浏览 2021-10-10 发布

失踪人口冒泡,贡献一篇本专业科普文章。我是一名建筑师,在美国建筑设计公司工作多年,同时副业自己开了一个事务所,佛系接接华人朋友的建房或装修项目。最近一年,我在项目中接触了不同时期的旧房改造,对建于各个年代的美国房屋构造特点有了深入了解,在这里给大家做个总结,希望对正在看房买房的你绝对有参考价值!

众所周知,买房第一要素是Location,但是Location之外要考量的东西还很多。在美国看房买房,选好了学区,往往面临这样的难题:新房状况好价格高,买不起;旧房价格低问题多,没把握。看上了价格合适的旧房,却不知道装修要花多少钱;对房子的构造不了解,怕踩到雷买到问题住宅……

Built after 1990s(建于90年代之后)

如果条件允许,恐怕大家都想买新开盘的House。全新开盘,包括其他建于90年代之后的住宅,都有共同的优点:新,空间宽敞,层高高(90年代以后为迎合市场,住宅层高被普遍提高到了9英尺,后来又普及到了10英尺),省掉了装修翻新的烦恼。

缺点:除了贵,就是地产商不会告诉你的——安全合法范围内的“偷工减料”。那么建筑师可以告诉你的是:归功于材料技术的发展,出于降低成本的考虑,近20年的住宅材料和质量是江河日下。结构上复合木材已经全面替换了实木,进出水管都不用铜管而改用PVC了。我家附近正在新建一排Townhouse,我看着他们仅仅用两层drywall+泡沫板筑起了每户之间的防火墙,可想而知隔音效果有多差。但这就是现在的普遍做法,要知道以前的房子那必须是用水泥砖砌筑的。

不过别担心,复合木板的牢固、防腐抗震都没有任何问题,甚至和实木相比具有更平整的优点,只是整体性没有实木的好。大部分买家其实不必介意。在资金充裕的前提下,新房的优点还是能碾压缺点的。

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新开盘的住宅整齐明亮,但由于地价高等原因,美东城市的传统好学区比较少见全新的住宅开盘©Zillow
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近十年的住宅使用复合木材作为结构©网络图片

 

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90年代以后的Townhome防火墙普遍做法:两层Drywall加上泡沫板,隔音效果不好 ©网络图片

Built between 1970-80s(建于七八十年代)

建于七八十年代的房子应该是买二手房的朋友的首选了。这个时期的房子质量比较好,用料扎实(都是实木),部分外墙以及户与户之间的隔墙会用砖砌,所以Townhome之间的隔音效果也非常好。这个时期的房间功能空间清晰,居住体验不会差。然而缺点也是在格局上:七八十年代开放式厨房还不普及,厨房空间比较封闭,且比较小,而且改造难度较大。功能空间虽然清晰,每个房间的开间却比较小。另外当时的标准层高一般只有 8英尺,层高低,室内照明相对较差。

还有1978年以前的铅,算是众所周知的问题了,遇到了也好解决,这里就不赘述了。

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比较典型的70-80年代厨房风格,空间有限且封闭,虽然一些华人更喜欢封闭式的厨房,但是也会希望有更大的空间和更长操作面©Zillow
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90年代以前防火墙普遍做法:水泥砖砌筑 ©网络图片

Built between 1940-60s(建于五六十年代)

最近有朋友家的长辈买房,看上了一栋建于50年代的大平层,价廉物美(bushi),很是心动,朋友找我们给专业意见,结果成功下头。因为几乎所有这个年代的房子该有的严重问题他都具备了。

  • 首先,50年代空调还没有广泛普及,大部分当时的房屋没有空调!或是用和现在不同的空调系统,更换成本很高。即使有空调,也会有上下层冷暖不均匀的问题,影响冬夏季节的人体舒适度。
  • 其次,当时建筑规范还没有完善,建筑标准化还没有普及,各种做法千差万别,和现在普遍的构造不同,维修和装修的成本都很难估算。
  • 此外,五六十年代的木材防腐技术还不完善,房子极易出现白蚁问题。

当然,不是所有50-60年代的房子都不能买,比如已经被前任屋主改造装修过的房子就没问题。或者遇到好的deal,买下大房子再花几万块钱装修也是非常值得的。

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VA比较典型的五十年代House,通常带有一个门廊,花园也很大©Zillow

Built before 1930s(早于三十年代)

恭喜你,你看上的可能是真的文物,也有可能是一个很好的deal!这么老的房子不是不能买。相较于当今住宅设计的千篇一律,老房子总是代表独特的审美。只是下手之前要做好充分的调研和心理准备:

在没有建筑标准化的年代,一切都是独一无二的。这意味着什么?没有空调,暖气是烧锅炉的;水管是铸铁的,时间长了极易生锈,还买不到;电线没有地线,漏电是常有的事;墙体不是现在常见的drywall结构,可能是石头砌的,可能是木条拼的,you never know!如果你可以凑合入住,那这些可以忍忍,但如果你决定装修,那么问题就来了,改造和替换的成本极高。如果你想要作为投资房出租,又恰好在Maryland需要出租许可证的county,那么改造的成本不可估量。这些都是在买房前需要知道的。

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遇到木条拼的Lath墙是装修的噩梦©网络图片
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水管进化史:从铸铁到铜管到PVC ©网络图片
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老房子是宝藏,可能是美学精品,也有可能是装修噩梦©Zillow

结语

如果你对想要下手的房子构造有疑问,希望在下 Offer 之前得到建筑上的专业建议,欢迎给我留言评论。感谢阅读!喜欢请👍点赞收藏关注我👍三键三连!我是努力成为生活家居/母婴达人的🐙酱!阅读我的其他家装文章,请点击:

(对不起改版了不知道为啥链接总是放不进来,有兴趣的朋友麻烦到我的主页翻翻吧)

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