🏠 2022长岛买房最新攻略Nassau

简林Lorraine 4454 浏览 2022-08-24 更新 2022-08-22 发布

❤️能在2022买到房子的人，真的天时地利人和缺一不可。首先是本就紧俏的长岛房源，再经历过2022年初，每隔一个周末就接连上涨的贷款利率，以及最后能按时交房的这一系列波折，四月初在律师事务所签完所有合同的那天我俩激动的这劲，现在回想起来还是历历在目。想起自己当初也是靠同事们跟dealmoon宝宝们分享经验，希望把好运传给大家。❤️ （配图可不是我家房子哈哈哈）

Step 1 如何选 Buyer's Agent: 2021年十一月份开始咨询不同Agent开始通电话面试最合适的那一个。可以通过当地的facebook community groups, Zillow等搜集一些你感兴趣的agent的名单。我觉得很多中年有孩子的美国人还是很喜欢用Facebook Groups的，搬进新家之后我就加了当地的，很多人都是互相问推荐service口碑好的人。以下是几个关键考察点：friendly/experienced with first time home buyers, local/familiar with the target neighborhood you are interested in buying, actually listen to your needs/concerns, make time for you。

总之这个agent一定要对你所在的社区熟悉，这样对未来的房价/配套都有所见解，你万一一开始搜房到处乱搜的时候，他也能中肯的告诉你，哪个区最好不要看。第一个60几岁的干练白人老爷爷，我们圣诞过后就和平分手了，还是他提的，短信分手哈哈哈。主要就是他觉得我们的背景在这个市场很难买到房。我们当时有点震慑，我们的贷款首付率的却低于传统，但是因为贷款是Physician Loan专门提供给医生的，加上收入其实可观，不至于买不到房，虽然当时市场上，普遍买家竞价，直接额外五万到七万的也比比皆是。我们其实对第一个agent早也心有不满，但是因为没经验所以也还没提出来，在他还没提分手前，我和老公就觉得他动作不快，有可能他同时也在卖房子。举个生动的例子：我们早上问他，人家seller怎么说，他说我还没打电话，晚上打了告诉你。连个电话都不能马上操起来打，这还能怎么给你努力竞争，买到房子。我还圣诞节给了他孙女一本绘本，想想也算是和平分手。后来我们一分手，一个礼拜就买到了房子。只好发个短信跟他说，让他酸楚一下前任。第二个agent也是类似年纪但是是我研究生白人同学的妈妈，也是当地local很熟悉这块，最后也是她拿到了comission。她就把我们当做她的孩子一样对待，打电话贼快，一遇到什么马上连着几个电话噼里啪啦解决。比如我们的offer letter要修改，她也飞速。她在房子结构这方面不如男的agent专业，但是因为第一个agent带着看房的经验，多少也了解多一些，如果seller本人在，他其实会很自豪的跟你说哪些设别是新添置的，什么好处。

这些，就是关于选择agent的一些tips，如今回想起来，还是要相信自己的直觉。还有！！！！千万不要签任何agent的合同，就不要签！千万不要接下来6个月完全跟一个人绑死，我指的是签合同这样的绑死。我们在interview的过程中，还的确遇到一个Douglas Eliiman公司的做商业租赁的，他说我有房源但是要和我签合同才能去看，我仔细一读，跟他的单独合作长达至少六个月，基本上我们买家没有自由，如果他不用心没时间花在你身上，你就完蛋。他还说话特别甜，还介绍同公司另一个agent给我，我们也就实话实话拒绝了，说We dont feel comfortable signing the contract。总之，不要签合同吊死在一棵树上，事实证明之后的agent没有一个要签的。但是，你一旦开始看房之后，按职业操守来说，谁带你看就是谁拿commission，然后你也应该跟一个agent合作，不要同时两个agent一起，有问题也可以先分手，再找新的。看清，一个房子的buyer's agent/seller's agent不推荐同一个人。

Step 2 如何选择贷款银行和agent：首先，如果你自己或者家属是特殊职业，比如医生，他们有专门的贷款因为银行信任你这份职业未来稳定的收入，所以贷款会取消pmi月贷款的保险，这个每个月也是小一两百，三四百的钱，关键，这部分钱不count towards你的贷款总额，等于你交这个钱，是为了向银行证明，哎呀，我能还上贷款哦。大部分能交20% down payment的买房者，其实市面上选择比较多哪家银行，大银行总体来说利率也是比较合理。但是对于，不想或者不能交满20%的买房者来说，这不代表你就不能买房。很多时候，单纯靠两个人自己，没有双方父母的资金协助，还是可以有办法买下的。Physician's loan,也是需要向不同银行比较，还可以讨价还价利率（这是2022年一月时候），我们在三月初lock in利率，那个时候已经美联储涨了第一波。贷款agent看不同的银行，有的时候跟你电话联系的agent就是帮你办paperwork，有时候是分支细活。给我印象最好的是BOA的老爷爷，也是白人六十几岁出头，随时抄起电话打给你要什么文件，邮件也很简单直接，无奈最后没有合作；最后给我们贷款的这个银行，agent很好，但是办paperwork的思路不是很清晰，而且有点incompetent，关键被质问了之后，她还是把power都掌控在自己手里。

总结经验，sweet talk to her/him!!!!拍人马屁才给你加快速度办事！这是我closing date一个月前看她嘴巴上说没问没问题，实际办事马虎后，我不得已用上了美国职场的拍马屁这招，没想到It works wonders! 得，能给办完，我就给你多拍点马屁，反正表扬你几句也不花我钱。。。来大家跟我重复：You are a rock star!!!!!我就拍了这句，第二天全部clear。

Step 3 如何选怎心仪的房子：Redfin是我们用的最多的房源软件，但是不要用他们的agent。我们都是和agent一起去看房，没有自己过。最好确定下2-3个区域，当然一开始开始看房，你哪儿都觉得这个行那个也行，最后根据自身的工作，配套跟房价承受范围会定下来两个左右比较合适。我们对房子的要求就是，搬进去就能入住不用做任何rennovation；厨房客厅要open concept，装修偏现代不要黄不拉几的；近公共交通；有比较大的backyard；central air no oil tank；至少一个半厕所。现在我们住的房子，每一个box都有check到。真的是，非常幸运。当然，有些买家自己很会翻修房子或者有认识的人，加上时间富余，当然买下稍低价格的房子，自己适当翻新也是不错的选择。我们当初也是这么想的，后来看了很多YouTube视频等，发现我们真的不愿意弄。。。还有一些看起来装修的很新，你要看这个房子的交易历史，如果两个月前或者半年前刚被低价买走，现在就高了二三十万卖出，很多时候是cheap rennovation。我们决定一定要避开这种，我们希望看到的房子，主人精心维护而不是为了脱手。在找到了心仪的房子之后，就要make offer了，卖家会故意拉低价格吸引买家来竞价吗？当然。这关键就要看你贷款的银行认为这个房子值不值你所付的这个钱了，这个呢，又和你贷款数额多少有关。如果贷款在90%以上，那么最好的情况银行的房产估价比你的估价稍高或者至少差不多，不然差价都要你自己自掏腰包补上。银行做assessment很多时候并没有完整的或者内部的comp list，他们也不过是根据一些软件上最新的周边房产交易信息。你如果手上有或者可以从律师/agnet那边获得比较有利于你的comp list，其实可以转发给银行他们。但是，银行估价所可能涉及的问题一般对传统20%首付的人来说，一般不会有什么需要担心的地方，除非你买的房子远远低于银行估价，这样的话也更需要三思。

我们回想起来，能成功买到这个房子的原因在于，卖家也不想一直open house，卖家脾气也比较大听到人家进来对房子指指点点，也只想把人哄出去，再加上第一次的价格比较高，我们当时一眼就很喜欢但是没有去因为价格的关系，后来，它降价了我们就马上去看房了。第一次，卖家也在两夫妻，agent都在，谈得很欢乐，然后男人和男人在车库聊了一下就握了个手定了。卖家是意大利老公和犹太老婆，然后我老公是犹太人，我呢就很神奇那天穿的兔毛外套，正好女主人也有一件类似。。。

总之，买房是个神奇的经历。这个卖家也是本来没决定卖，后来看到附近另一套大房子，临时起意。所以，很多时候也要看双方是不是都在对的时间遇到对的人。offer被接纳之后会发生什么呢？恭喜！那接下来，house inspection就按排上日程，看看房子有没有问题，你一定要睁开眼睛，有什么疑惑都要让他查查。之后就是逐渐bank assessment看房子值多少，这步过后，一般就许多（超级多）后台的paperwork等等，查房屋结构哪些有permit哪些没有，没有的话可能会对银行估价甚者批准你贷款有影响，我们就因为一个房屋结构没有permit欢乐一家银行，这其实也看银行管得如何，此外还有Real Estate Closing Lawyer跟你联系等等，最后等着closing date前能按时结束这一切。最后最后的一步，当然就是律师办公室见啦，穿的美美的，气场要在。哈哈哈！

Step 4 恭喜！！好好享受这来之不易的房子吧。我们从11月感恩节开始看，到1月初敲定这个房子到4月初搬入，也是历经了好几个月，但是和有经验的讨论一下，还是算比较顺利的。这一年一共身边有三个算上我自己，成功在Nassau附近落户安家。自从我们lock in利率之后，这利率一直飙升，都不敢看。希望大家在买房的路上顺顺利利，靠自己两个人也是可以实现住房自由的哟！