加州买房RPA填写攻略分享~

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丸学十级研究专家
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South Coast Plaza
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楼主前一阵子刚刚加州买了房子,第一套房子因为没有经验,银行出了很多condition回来,前前后后总共花了差不多1个月才close掉贷款。

第二套房子总结了经验,在提交贷款之前认真填写了购房合同也就是RPA,提前请seller联系了escrow 挪掉了一些不应该出现在prelim上的信息。关于prelim我有时间整理一下也分享给大家~因为准备充分所以前前后后花了差不多10天左右,贷款就批下来了。

关于RPA,也就是加州房屋购买合同,里面体现的是房子和买卖双方的基本信息。看好了房子,buyer向seller提交自己的offer也就是RPA,seller接受就会accept并有可能出SCO也就是seller counter offer,就RPA里面的一些内容进行修改或者在SCO中写出自己理想的房屋交易价格,如果buyer不同意SCO中的信息,就可以继续出具BCO,即Buyer counter offer来进行讨价还价,在此期间买卖双方完全不需要见面,只需要不断提交SCO和BCO进行具讨价即可。当然,买卖双方都有权利随时拒绝对方的counter offer。一般来讲,seller会同时和好几个buyer进行 counter offer的讨价还价,最终选定一个最好的offer来进行交易。

以下是我在买房过程中记的一些笔记,仅供大家参考。

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RPA第一页的内容需要注意的就是2B部分的seller/buyer agent 和seller/buyer’s brokerage firm. 这里的agent填写的license number一定要和对应的brokerage firm相关联才行。换句话说,就是agent一定要在对应的brokerage firm工作,agent的license是挂靠在brokerage firm里的。当然,如果加州的agent是broker身份的话,可以单独工作,license不一定要和brokerage firm相关联起来。

如果2C/2D的小方框check了,那么ABA对应的form一定要和RPA一起提交。这里有一个规律就是RPA里面所有check的表格,都需要和RPA一起上交才行。

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接下来就是关于房子成交价格的问题了,这里的purchase price是buyer第一次将RPA提供给seller的价钱,不一定是最后的成交价,如果来来回回有BCO和SCO的话,最终成交价基本上都会体现在counter offer里面。所以这里的填写的信息不一定是最准确的。

同样的initial deposit amount这一栏比如100W的房子写了2000美金,占purchase price的2%,最后实际打给escrow的EMD 可以是2000美金或者实际成交价格120W的2%。

接下来重要的就是occupancy type了,自住屋的话可以不用填写,留白即可。如果是secondary或者investment,一定要check对应的空格。

新版RPA一共有16页,记得每一页下面都要进行initial的签字!Buyer和seller,一定要签字。这里注意seller的initial一定是在prelim vesting上的所有人都要签字,表示房屋所有者都同意这次的房屋交易。

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接下来是第二页的内容,G部分是seller有可能在房屋买卖过程中给出的 credit,当然这个credit也有可能在BCO或者SCO或者addendum中体现出来。在一个房屋买卖过程中,seller可以给credit,当然agent也可以给credit!!我买第投资屋的时候就用了之前的agent,很痛快的给了2000刀的credit,加上seller和agent也很熟,不知道我的agent用了什么法子,seller也给了我1800刀左右的credit。买房子还是要找比较熟悉和有经验的agent,给的credit也能省不少钱!

然后就是关于天数的一些内容了,我基本上都是留白,按默认的天数走。

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到了M部分,当时买房子的时候因为seller还需要花一些时间找到合适的房子然后再搬家,需要在房子close of escrow之后也就是过户之后再住上15-30天左右。我严重怀疑seller给的这1800 credit就等于这大半个月的租金了~这时候M2就要仔细填写一下啦~小于30天和大于30天在对应的地方填写天数,然后注意一旦填写了天数,后面需要提交{SIP}或者{RLAS}的表格。

 

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到了第三页,买下offer的时候由于我是想买投资屋是想要出租出去,就想把大部分的家具留在房子里省的再去买新的了,所以在P1部分check了很多项。我的agent 看完之后和我说最好不要勾选太多因为银行会考虑最后的成交价里面可能会包含这一部分家具的钱。后来我的agent又给我出了一个注意,说如果seller愿意留下家具的话,可以双方签个addendum来证明这些家具不包含在成交价格里面,是没有价值的。这个信息大家也可以参考一下~

Q部分就是一些检查和费用的划分了,seller付哪些钱,buyer付哪些钱。当然这些都是buyer下offer的时候自己勾选的,如果seller不同意,会在SCO中说明,哪些钱他不会付,哪些钱想要buyer自己付。

我是在Q2 那一项选择了做seller白蚁报告,结果被驳回了,只能自己花钱做或者选择不做白蚁检测啦~

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第4页,这里基本上就是一些表格的信息,只要打勾的表格,都需要和RPA一起签好字交上去。千万不要漏交,因为condition来来回回就会耽误一两天,这种简单的表格和RPA一起提交就可以啦~

接下来的几页都是一些条款,在末尾记得买卖双方签字即可。

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这是RPA的倒数第二页了,buyer在打码处签字,基本上这些信息agent都会提前嘱咐好,当个工具人签字就可以~但是我这里check了SCO,也就是说seller给了我counter offer,这时候counter offer就一定要和RPA一起提交。

 

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15页的下半部分是seller的签字,可以看到方框里的信息,如果下offer的时候被seller拒绝了,那么seller会在方框中签字,交易终止。如果接受就是在打码处签字啦~

 

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最后一页填写的是买卖双方经纪人的信息和escrow收到EMD的信息,如实填写即可。

能分享的就这么多啦~关于agent和brokerage firm的问题我还要多啰嗦几句,我朋友在买房子的时候经纪人A是在A公司挂的license,结果贷款过程中经纪人A跳槽去了B公司,导致银行核对信息的时候,实际信息和RPA上的信息不符,于是出了condition要证明A之前是为A公司工作,耽误了很长时间。

所以在房屋交易过程中,最好还是问一下agent有没有要跳槽的打算,这样也可以避免类似的一些问题。

以上就是我的分享啦~整理不易~有说的不准确的地方也请大家多多指教呀~~

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