08年崩盘或再现！美国房价跌幅创11年来纪录，美联储：新1轮加息在路上

5月末才抢下新房的Christen Riggins并不是很开心，虽然还有30天就能成为有产阶级，但她已经开始后悔。

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由于“美国梦“的吸引，在观望了狂热的房产市场2年后，她终于放弃自己每月800美金的租房计划，准备上车。

在5连败后，今年夏天Riggins终于在房产经纪的帮助下，以20万美金的价格，夺得俄亥俄工业小城哥伦布的1栋3B带院子小屋的所有权。

然而，悲剧的是，还未等她乔迁新居，9月那里的房价就已经跌了近10个百分点。

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“我现在的房贷，是过去房租的2倍，我需要拆东墙补西墙，腾挪手上的信用卡，才能凑齐每个月的房贷，而且当时是卖方市场，对房屋整体状况，不能要求过高，这就带来了我未曾料到的房屋维护费用。”

“更重要的是，即使我哪天想做回租房客，短期内由于房价跌落，我都无法再卖出我买进的价格，而这中间的差值，或许就是我此前为了买房，攒下的所有积蓄。”

然而另一边，加州的 Joshua Wingett夫妇，却暗暗懊恼，没有像Riggins一样，买房下手要趁早。

今年7月，常年租房的二人，偶然看上了一栋挂牌价$700,000，位于圣地亚哥的4B小独栋, 于是动起了买房的念头。

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正当2人清点财产，准备下手时，却点儿背，遭遇了美联储的暴力加息。这突如其来的变故，瞬间浇熄了夫妻二人的买房梦。

根据贷款公司Freddie Mac10月中的数据，本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率将突破7%，是去年同期利率的2倍之多。

简单地说，就是目前贷相同数额的房款，30年里每月的还款额，将比1年前，多支付近900美金。

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“900美金，对一个家庭的支出，绝不是可以忽略的小变量，我们因此放弃买房梦，但是人一旦动起了要自立门户的念头，那种租房时代的快乐，就再也回不去了。”

全美房价历史大降温

事实上，在美联储连续三次加息75个基点后，经历懊恼折磨的，远不止买家。

投资房屋主Vallejo先生就表示，自己也是那“没踩准浪子”的可怜儿。

Vallejo在2021年，利率3%左右的历史低点，在当时奥斯汀房价飙升71%的火爆期，以$450,000价格，抢入了当地一套3居室“小黑屋”（Fixer-upper）。

按Vallejo计划，他只需要请人对房子做做翻新，就能在几个月后，转手以60万美金的价格卖出，吃下差价。

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然而Vallejo万万没想到的是，就在他2022年4月末房屋改造快完工后，由于利率调整，奥斯汀的房价中位数，从4月峰值555,000美金，连续下跌，到8月，中位价格已经只有$500,000。

“还不要说能不能快速出手，就是现在割肉卖，能不能拿回我的装修费，都不好说，妥妥白玩一场。”

当然，Vallejo先生，不是房价下行背景下的卖方个例。

根据在线房地产经纪公司Redfin最新的一份报道称，由于抵押贷款利率飙升，截至10月9日的4周内，有7.9%的待售物业挂牌价都进行了下调，这一比例，远高于去年同期的4%。

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Redfin的副首席经济学家Taylor Marr表示，今年的连续大幅加息，以及人们对通胀和经济方向的担忧，将一度炙手可热的美国房地产市场，带进了冬季。

根据CNBC本月17日的数据，抵押贷款申请数量比一周前再降2%，比历史同期减少39%。

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“购房者的情绪可以说是跌到了谷底，卖家如果还沉溺于过去那种卖方市场的自大中，只能提醒，认清形势了。“

像房产交易网站Realtor，研究了100个都会区的物业信息后，统计出自6月以来全美房价跌幅前10的城市。

除了曾红极一时的奥斯汀，房价跌幅达10.3%外，像温暖地带的凤凰城和疫情下另一房产市场炸子鸡，佛罗里达棕榈湾，也分别遭遇了9.9%和8.9%的跌幅。

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此外，疫情下算得上房产市场“黑马”的北德州，房市也出现了变化。

截止9月末，达拉斯-沃斯堡地区，房屋销售价格中位数已经连续第4个月走低。

虽然该地区9月房屋售价中位数为$404,000, 仍然远高于2020年疫情开始时的价格，但相比8月，在短短一个月内，房屋售价中位数已经从$413,000，再砍近1万美金。

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与此同时，达拉斯-沃斯堡地区上个月仅售出 7,724 套物业，同比下降 17%，而市面上挂牌待售的房屋量却在急剧增加，同比增长79%，达到19,000多套。

这和半年前当地房价高点时的境况，不可同日而语。

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而此前，Black Knight金融贷款咨询公司在报告中也表示，6月至7月，全美房价遭遇自2011年1月以来的最大环比跌幅。

根据Black Knight的统计，6月至7月，加州科技中心圣何塞的价格跌幅最大，当地的房屋在三个月内贬值了10%。

同期西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）也出现了明显下降。

虽然纽约房市由于需求大，还算平稳，但相比此前7.8月，房屋交易数量下跌17.5%，大部分最终成交的物业，都以低于挂牌价的价格交易。

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美国房市会崩盘吗？

然而，这样的下跌，或许，还只是开始。

9月加息会议上，美联储主席鲍威尔就发言称，美国必须控制通货膨胀，他很遗憾没有一种不痛苦的方式来达到这一目标。

《华尔街日报》17日的评论中表示，考虑到本月美国核心CPI再度走高，不排除11月会议上，美联储还将继续加息。

分析人士预计，加息将持续到2023年，其中大多数人预计到明年年底联邦基金利率将达到4.6%左右，而这势必引起贷款-房价等一些列的连锁反应。

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有不少忧心忡忡的业主，在社媒上表达了他们的恐惧。

一位网友说，利率上涨“对年轻家庭来说是毁灭性的”。他们近期才好不容易买房。

另一些网友担心，由于价格下跌和利率上升，有多少人将“很快陷入2008年的困境”？

而不久前，穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪警告说，目前通胀水平已经破8，未来可能出现经济衰退，而若出现经济衰退，明年房价可能会下跌20%，

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不过，也有房地产资深从业者及经济学家出来，给业主们吃定心丸。

此前，Redfin 首席经济学家Daryl Fairweather就现身表示，虽然房价价格走低，但他认为房市不太可能崩盘。

他表示，短期内，由于经济形势的变动，经济调控杠杆的作用，从现在到明年春天，房价可能会持续小幅下降。但从长期来看，需求仍然强劲。

哎，看来，美国房产市场还将进入一段不短的震荡期。小伙伴们，你们对未来房价走势怎么看，你觉得什么时候上车合适呀，不妨留言一起讨论。

网友讨论：

@匿名：这两年有一部分的住房需求是covid搞出来的，长期困在家，大家想要upsize，upgrade，和父母分家等。再加上股市连续几年很猛，给买家创造条件。但是住房需求会慢慢随着WFH 政策改变，股市也不再是大家的提款机。

@letgogogo：房价出现下行趋势，投资房主也想套现离场，尤其是多套投资房的

@我想保护你：房价一旦下行，多套房产在手如果underwater的花就是2008重现。最近这些年房市股市的asset bubble都和这些年的QE有关，一旦QT了，这些bubble都要破，也许破的timing不是眼面前

@夕梨本梨：是不是泡沫还得看股市和利率，股市如果跌去80%，或者利率涨过7%，房价肯定是立竿见影。

@珊璞：只要人口在增长，周边地区在发展，地产就会增值。快慢和涨幅问题。当然期间会高高低低的，总体是trending up。

@happyeating：房地产投资还要看location，人口流入地区可以如楼主文章里说的定期投资，出租房总能租出去就是减少风险。但如果是人口流出区域，就别投了，降价也不能碰。

@sliverwing：湾区2020-2022， 房价涨上天，房租跌到地。房价是金融资产， 随股市，房租就是单纯看人口，人口下降，你就是房价涨上天，它也涨不动。

@简单的逻辑：空置率越来越高的市场，房东想租多少根本不算，房客想付多少才算，有个投资房出租的人都能感受到

@红烧肉：房地产投资从长期来看肯定是好的，实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的，问题的关键是，你的资产规模，是不是能等到那一天。房子长期的确收益，但收益人不一定是你

本文由北美省钱快报小编R，Y整理，图片及信息来自the Wall Street Journal, Buzzfeed，CNBC等媒体，版权属于原作者。本文不代表本公众号立场，未经许可不得擅自转载，否则将追究责任。封面图Credit：tommy/Getty Images

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