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新手房主的大修经验分享丨Home Warranty和Home Insurance有啥用
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新手房主的大修经验分享丨Home Warranty和Home Insurance有啥用

君寻de右目 君寻de右目
本文于104天前发布   104天前更新
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写在前面

写这篇文章的契机是看到之前@淘气小白 写了《Home Insurance VS Home Warranty|到底要不要买?如何购买?》的文章,我想起仅仅半年前我们和保险和warranty打交道的经历。

虽然并不希望我们的经历发生在任何人身上,但是难以预测是生活的诸多特点之一。今天坐下来码出这篇文章,一是把我们的经历记录下来📝,二是说出来给大家听,如果哪天有人需要了也好有所参照。

这会是一篇长文章。

发现问题

我们家坐标阿拉巴马。我和家属在2018年5月份买了我们当时房龄6年的房子。就在我们好不容易从搬家的劳累和胎停流产的失望里解脱出来的时候,我们发现了房子的一个大问题。

7月底的某一天,我忽然发现后院储藏室的地上流了一地水,而且dry wall湿了一片,就像下图这样。

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图片来自于网络

从来没想到买房仅仅两个月就会遇上这种事情的我们慌了神。打电话给一个技能丰富的朋友求救,当天下午朋友用自己的工具帮我们打开了dry wall,找到了漏水的地方。但是想要进一步修的话,必须要找水管工,因为他们才有专业的工具。Panic之中的我们已经忘了自己还买了warranty,而且漏了的水管还在不停的往外流热水,情急之下我们请了我们realtor推荐的水管工。一问价钱,我村最低,$125/小时。

周末过后(没错,水管工周末不上班,水就这样滴答了一个周末),水管工于周一一大早登门。热水管是被一根2x4木桩的木刺扎破的。修倒是不难修,不到一个小时就结束了。

收尾的时候,水管工大爷告诉监工的家属,我们房子里用的水管是一种Nibco公司产的Pex塑料管。这种塑料水管在水管工行业臭名昭著。Nibco公司有5-6年间出产的pex水管因为配方有问题导致这种水管,尤其是热水管,用了一段时间之后就会氧化从而引起漏水。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

这个致命的缺陷导致多州多小区整区整区的repipe(重换管道)。集体诉讼官司更是从2013年一直打到了2018年。水管工大爷的结论是,根据他的经验,这种水管一旦一根开始漏水,之后根根都会漏水,抓紧攒钱准备repipe。“你们以后会经常见到我”,是大爷那天跟我们说的最后一句话。

家属跟我转述这番话的时候,我听得浑身冒冷汗。一方面我觉得大爷并没有言过其实,另一方面我又希望他只是夸大吹嘘,吓唬我们。

一周之后,在同一个房间的另一面墙,又有一根热水管漏了。我们又找了同家公司。派来的水管工跟上次不同,但是也跟我们说了同样关于Nibco Pex的话。我们开始咨询repipe的有关事宜,想着有备无患。

急转直下

连修了两次之后,我们度过了平静的8月和9月。就在我以为风波过去了、开始放松警惕的时候,10月底的某天早上,我去主卧的大衣帽间拿东西,一个没蹲稳,一屁股坐在了地上。只一瞬间,我就觉得屁股湿了。心里一惊,用手一摸地毯,已经满满吸足了水!赶紧叫家属进来看。断定是又漏水了之后,我们俩把大衣帽间的地毯全部掀了起来,开始找漏水的地方。让我们觉得匪夷所思的是,这次不同于前两次,看不到水是从哪里出来的,但是一段时间不看,地上又有一汪水。再次打电话给水管工公司,告诉我们最快两天之后才能来。

转天,我到主卧的小衣帽间拿东西,进去的第一步,我就觉得鞋子好像踩在了海面上。蹲下一摸地毯,也是湿的,只不过不像大衣帽间那样完全浸湿。叫来家属,又把地毯掀了,依旧没找到漏水的地方。

次日,水管工如约而至。两个人进进出出各种望闻问切半个多小时,最后告诉我们他们找不到漏水的地方,只能找leak detection漏水探查公司。这种公司阿拉巴马州只有两三家,每家覆盖周围一片区域。他们把距离我们最近的那家电话给了我们。

打电话给漏水探查公司一问,最近的这家公司距离我们开高速单程要一个半小时,而他们收费是从离开办公室开始算。简单的估计了一下,让他们来一趟找漏水的地方,就算1个小时就能完工的话,这一趟下来我们要自己掏$800。听到这个数字的时候我感觉头晕了一下。

当时的我们仅在不到半年之前买的房子,首付已经花光了我们的积蓄。只来找个漏水的地方就要花$800的话,说明这个地方肯定不在明面上。找和修的过程又要给家里带来多大的破坏,破坏之后的修复又要花多少钱才能解决。。。我真的是不敢往下想。

同样万分郁闷的家属上班的时候和同事朋友说起了我们遇到的问题,有一位关系很好的朋友说,“你们家不是买了warranty嘛,用它叫水管工啊!我家之前叫水管工就是用的warranty,只要交个co-pay哦!”

家属马上短信我,叫我掏出来买完房就再没看过的home warranty contract。我一看,艾玛!包Plumbing啊!!!马上打电话给warranty,跟客服说上话之后,我前后一共确认了几件事:水管工的co-pay是【每个case付一次】而不是没来一次付一次;水管工打开的dry wall之后会有人【免费上门修复】;每个case水管工不管上门几次都是【修到修好为止】。确认了这几项之后,我心里的大石头终于落下来了一点。唯一的缺陷是,我们的warranty外包的水管工公司在我们这个地区只有一家,所以schedule排的非常满,轮到我们要四天之后。

Home Warranty登场

我们用的是American Home Shield。

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图片来自于网络

我们选的plan是既包括systems又包括appliances的Combo Plan。具体包括的内容在下面的图里。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者
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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

四天之后,Warranty的外包水管工老李来了。他也像之前我们自己找的水管工一样进进出出,望闻问切。用肉眼看不过瘾,竟然还掏出个听诊器!没有错,就是医院里医生护士用的听诊器。把它贴在墙上到处听。最后老李终于找到了漏水的地方,是我们主卧的shower pan淋浴承水盆🚿中间的下水道。就是下面这个东西中间的⭕️。

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老李说,修这个部分得把整个shower全部拆了重新做(我:😱😱😱😱),但是不用担心,这么大工程肯定得结合Home Insurance了,因为Warranty是不管damage的。我介绍一个restoration guy(复原公司的哥们)给你们,他会帮你们跟保险打交道的。

然后老李就结束了第一次上门。之后Warranty收了我们这个case的co-pay。

Warranty和Insurance的区别

没过多久,家属接到了restoration老胡的电话,说下午马上来一趟。老胡是个干练有亲和力的中年男子。进门含蓄两句之后直奔主题,勘查情况。其实具体的老李都已经电话告诉他了,但是老胡还是得亲眼看一看工程规模以及装修程度等等。

老胡说他很高兴我们买了warranty,因为在他看来warranty和insurance就像医疗保险的primary insurance和secondary insurance,两者互补。家里出了事,Warranty包出事原因,Insurance包出事造成的损失。两者都买,基本上这个家就100%cover了。

在他的iPad上一通点点画画之后,老胡代表我们给Insurance打了一通极其专业的电话file claim。该说的说,不该说的不说,并且最后给出了修复淋浴以及地毯等等damage所需的各项报价,细致到人力,材料,除湿,搬运等等细节。Insurance代表除了提出Shower Pan不包换新的以外,别的没提任何异议。老胡挂了电话告诉我们说shower pan不包就不包,反正拆下来还能装回去,本身也没坏。

老胡说,Insurance马上会把启动复原的钱打给他,他收到之后就会派小弟过来帮我们开始烘干除湿,打开dry wall,为老李后续的工作开路。接下来的两三天,老胡的小弟就一趟趟大老远开车给我们送来了各种除湿机和热风扇,并且把shower pan表面的瓷砖砸开,暴露出了里面有问题的部位。

问题的爆发

在我们等着老李再次上门开修的这几天里,我有一天发现洗衣房里面从水泥地里出水管的地方显得有些湿润。老李上门的时候我指出来给他看,老李过去一摸,果然是湿的。这次老李说,水泥地里的slab leak他也没办法,只能叫漏水侦测公司。我当时心里一沉。老李看我见我的脸色,马上说别担心,warranty里面在slab leak这方面有$500-1000的coverage,看看你们的合同是哪一种。我掏出来一看,艾玛,是$1000的😸

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

老李说,他会帮我们联系漏水侦测,而且价钱是一口价$350,不是我们之前作为个人咨询的那种计时x小时收费的收费方式。schedule方面也可以插队,不用等很久。但是这次和shower pan那边不是一个问题,所以warranty那边我们得再交一个co-pay。

过几天漏水侦测来了,通过往水管里面吹氮气然后听声音的方法,他们找到了漏水点,就在水管从地面出来的位置下面大概半英尺左右的位置。因为这个水管是供洗衣机的,所以我家洗衣机就不开水了,改成我和家属用盆一盆一盆的打水倒进洗衣机里用。

又过了几天老李回来了,打开了漏水侦测标注的水泥地,暴露出了漏水的管子。当然是Nibco,当然是热水管。我们家洗衣房一度变成了跟下图⬇️一模一样的场面。

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为了修这个slab leak,老李连续来了两天,每天都连续工作了6个小时。他这两天的人工费和材料费加上之前漏水侦测已经花光了home warranty给的$1000,还不够。老李说剩下的他会bill老胡,然后怎么算钱是老胡和我们之间的事了。

老胡后来过来又帮我们给insurance打了一个电话,file了一个新的claim。跟上次一样,描述问题,然后找保险要钱。

就在老李和老胡来来回回修我家的淋浴和洗衣房的时候,我从房子另一侧的厕所地板上感受到了不该有的高温。老李来了,确保家里没用水的情况下带着家属去看水表,发现果然还在慢慢的转,所以肯定还有漏水。于是又叫来了leak detection。他们来之前我们家彻底停了热水,生怕再有别的地方出问题。当时已经是11月中旬了。

这次leak detection告知我们在房子另一侧,水管在slab里面从我家最南面贯穿到最北面。这一串管道里面起码有3-5处漏水。但是他们一次只能确认一个地方,所以理论上只能修好一次他们再来,再修好再来,这样循环往复。。。这样的结论听得我和家属简直生无可恋。

解决

还好老胡是个靠得住的人。他听说了这个情况之后,帮我们想了很多办法,最后找到了可以让我们repipe的办法。于是在圣诞节过后,我们全家搬进了酒店,一住就是两个星期。中间每天回家里看进展。前几天真的是很头大,家里所有家具都在老胡的安排下被搬走了,装修队进驻。所有覆盖水管的dry wall全都被打开了,也就是说我家每个房间都有拆开的墙。主卧的淋浴被一拆到底,stud全部暴露在外面。。。所谓大修必要大乱。

面对家里的一片狼藉,我和家属却长长的舒了一口气。我在另一篇文章里说过,水管问题集中爆发的这段时间,我先发现再次怀孕,然后在圣诞节前血崩再次流产。现在知道这个让我们寝食难安几个月的问题终于在一点一点得到解决,哪怕家里再乱,再狼藉,我们也都可以承受,因为我们已经能看到隧道尽头的光亮了。

终于,在一月头,我们搬回了全部修好的家。

法律问题

可能有小伙伴早就想说了,前房主呢?告他们呀!买房之前没做inspection吗?!

Inspection自然是做了的,而且什么问题都没发现。后来跟邻居聊天得知,前房主早在房子上市半年前就全家搬走了,只留下了家具和用不着的东西还放在这里。结合我们大修的时候在家里看到的各种修过的痕迹,我们推测他们是意识到了问题的严重性,但是懒得像我们这样大动干戈的修,所以提前搬走,然后把有问题的地方逐一修好,迅速把房子转手卖掉了。

至于法律手段,前房主我们是告不到了。咨询了律师,告知阿拉巴马的二手房买卖都是拉丁语的“caveat emptor”(英语就是Buyer Be Aware)。卖方不需要disclose任何房屋用肉眼看不到的问题,如果买方不能通过肉眼发现,或者inspection的时候没发现,那么卖方没有责任。红脖子州的具体表现。

结语

虽然我们对前房主并不能怎样,但是我个人相信善恶循环,因果报应。他们是在清楚明白自己在做什么的情况下坑了我们。风水轮流转,自己小心。

在码这篇文章的时候,我看到Nibco Pex长达5年的官司终于以败诉告终,并且现在受害房主可以file settlement claim。链接在这里

我很庆幸我们买了Warranty,也感谢American Home Shield在我们这个地区把水管这项外包给了一家靠得住的公司。靠得住的水管工老李帮我们介绍了给力的复原公司老胡。缺少这中间任何一环,我们的repipe都是不可能完成的。古语有言,否极泰来。阿弥陀佛。

我由衷的希望大家都不要经历我们经历的这些。不管是用水盆接水洗衣服洗碗,还是深秋一家三口烧水泡澡,还是因为焦虑失眠而流产,哪一样都不是我们想要有的经历。今天写出来,如果能帮到任何一位,也算我们这段经历宝贵的附加值了。

之前提到的流产经历分享在这里⬇️

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