
最近终于完成了历尽三年多的装修项目。与之前装修过的别墅不同的是,这个项目是旧房全部推到重建。(第一次尝试做全新的项目)由于原本房屋占地面积较大,所以重新规划设计成两栋全新的现代感十足的别墅。(Condos)

旧房重建后对比图


关于翻新加建或重建



众所周知旧金山湾区的房价高的令人乍舌,人工费、材料费更是随着每年的山火节节攀升,如果买装修好了,地段也好的房屋真的是很贵。在旧金山市好区200万美刀也买不到像样的房子。所以,如果选择比较好的区域,买一幢老旧的房子,翻新加建或者完全新建,相对来说可以节约成本。如果你所住的区域房子价格比较高,你准备投资或者是不够住,建议你可以加建。
前期
首先你需要找一位建筑设计师,帮你设计一套量身定制可行的方案,(建筑设计师费用一般是按小时收费$160/小时)并由建筑工程师确认,图纸画好后交到市政府等待审批。(permits)政府会审核,然后把你建房子的消息,通过信件发给你周围邻居,告诉你的邻居,你打算扩建房子, 如果邻居没有反对,那你就顺利完成了第一步。你可能需要逐家逐户上门拜访征得他们同意并且签字。如果不同意你就要不停的和设计师交流更改图纸,和他们一起开会.....这个过程是很艰难的,考验你的沟通和社交能力。由于每个区政府的政策不同,有的城市批的很快,大概2个月可以通过。(如果邻居同意)比较重视城市规划的区域比如旧金山或者伯克利则需要4-6个月甚至一年左右可以才可拿到到规划证和施工许可证。
如果是决定重建,像这种完全推到重建,则需要等待2年多的时间才可以取得规划证和施工许可证。permits 这里需要提示大家,根据自身经济条件、时间成本和施工成本核算,是否值得等待3-4四年重建新的全新的项目。当然如果你是投资者,可以考虑重建,加建可以考虑出租或Air B&B, 也可以当作一种回报。



装修成本
通常在美国建设房子速度很慢。这两栋新房子施工周期17个月左右,这个速度已经算快的。工人成本很高,大概平均$240每平方尺。如果请专业的建筑管理公司负责打理一切,还要另加费用。建房的地下基础工程和中国没有太大的差别,用水泥、钢筋建造。地上部分是木制结构为主。再加上选用好的建筑材料来装修,避免了千篇一律的开发商的房子。(我这里指highend),大概装修成本在$360每平方尺,市场上比较好的区域的房子,平均每平方尺超过了$1000/平方尺。自己盖房子可以节约大概30%的费用。
加盖房子到底有没有坏处?有,那就是你的房屋税会按照市场价格上涨一些。如果是重建,每年缴税额则按照市场价格缴税,会增长很多。









工程验收交付
美国建筑工程的品质抓得很紧,各个环节一丝不茍。如果房主住进去后发现品质问题,一年内可让他们返工。美国人建房很注意文明施工,建筑工地上基本没有什么噪音。如果噪音大,周围的人打电话控诉给政府后,处罚是十分严厉的。而且建筑工地的材料都堆放得很整齐,包装箱等杂物工人也都会及时清理,不污染环境。
房屋在建造过程中还需要很多次的检查员上访(building inspection)。除了传统的建筑许可证(building permits)允许你和承包商对房屋进行加改建外,房屋建造之前还需要拿到其他的许可证:比如供暖系统(HVAC),电力(electrical),给排水(plumping)等。所以屋主在建造之前最好拿到所有应该拿到的许可证,以防不时之需。美国的电力燃气和水PG&E 需要很长的排期,最好从一开始就申请,以免房子建好了依然无法入住。
申请建筑许可证和预约检查程繁琐复杂,我家的全部由陈先生亲自搞定。这一过程要求很多的文件和办事人员的交流,需要花费大量的时间和人力,尤其是我们知道政府人员短缺,每天要接待很多的预约,所以无论对于在家或者外出工作的屋主,申请许可证和预约检查都是一项繁重的活。尤其是在不理解流程的情况下,容易出现交流和理解上的错误。我知道有些屋主英文不好办理permits 时经历了了很大障碍,他们其实可以请一些置地地产公司帮忙跑这些手续。以便更加快速节省时间拿到permits.




结语
以上就是我们投资建房装修的一点个人经验,希望能给大家做点些借鉴。不足之处还请大家多多指教。房地产投资有风险,尤其在房价高昂的市场上,升值和利润空间越来越小。但是在市场走低的情况下,拼的还是地段地段地段!投资好位置的房产还是比投资其它理财产品更加安全保值!
Maya是个喜欢下厨做美食;热爱时尚家居装饰;喜欢时尚穿搭和旅行的博主。热爱生活,珍惜当下是我的人生态度。
以下是我之前写的几篇关于家居装修装饰的文章,有兴趣的朋友可以回顾一下,祝大家周一愉快!



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最新评论 105
:求推荐constructor!!
:我们目前有2个项目都在同时运作,只有几个工人,目前不接新项目😅不好意思
回复 @玛雅传说:了解了。蟹蟹🙏
:想问下楼主厨房柜子做的时候选用的什么木头啊?我也打算做橱柜,求推荐啊
谢谢啦!
:太厉害了 如果remodel应该就不会这么慢了
:收藏了谢谢
:想问问mm有没有做院子的公司或者工人推荐的?
:没有,一般就是帮你盖房子的人能给你做。我们的工人都同时接几个项目,小工程都不会接
回复 @玛雅传说:好的谢谢🙏
:想问下楼主厨房的木色橱柜和洗手间的木色柜子哪里买的?我也坐标湾区!先谢谢啦!!
:谢谢美女打赏啊, 厨房和卫生间的柜子都是我老公自己做的 。
回复 @Keke爱面食:大多数都在旧金山材料装饰城那边买的材料,性价比比较好
:太赞了!
:很有用!
:作为一个设计师,我觉得不仅是要懂这些项目的专业人士。更加重要的是要有钱以及有能力贷款坚持几年的人。
:是的,房产投资需要垫资几年,经济基础一定要有,并且好要有强大的良好的心理素质。毕竟有风险。
:nb,献上膝盖
:太喜欢你选的厨房墙砖了,太好看了
:是旧金山湾区本土品牌 heath ceramics, 主要经营餐具和瓷砖,都是陶土烧至而成质感特别好
回复 @玛雅传说:哎,美东人民表示很上火
:你們好厲害👍我在SF住了好多年,都有做投資房地產,不過真沒有這種耐心和勇氣去建自己一間自己的房子 太佩服啦👍👍
:我们也是第一次做这种全新房产,过程比较坎坷,和邻居沟通特别困难。下次决定做一年期的项目。
:这是自住还是会推上市场的?
:投资,放在市场
回复 @玛雅传说:投资的话 这时间耗不起啊 当然我也见过这样的rebuild 一年做一个项目 不过你这套光一拆二就已经赚翻了
:还有能不能了解下你们全部推倒重来的总花费是多少?一共多大sq ft?包括院子吗?
:不好意思,这个不便透露,因为是投入市场的房子,不是自住
:你好,我们也在建房子,然后想把花园也整修下,可以了解下你们整修花园的花费吗
:我们整修花园的费用大概5万美金左右,包括请设计师费用
回复 @玛雅传说:谢谢,你们花园的面积大概多少?这样我好有比较,谢谢你哦
:感觉没有这么容易。。。单是建筑公司就很难找到靠谱的 不能按时完工实在太正常不过。工程质量就更难保障了 保修一年根本不管用的 房子不像别的 很多时候有一点问题就要花几万美元来修复 其次重建这几年内的地产税也得照缴 这种工程不是专业人士还真是做不来的……可不是人人都可以DIY
:是的确不容易,所以做了三年多才完成这个项目。工程质量有政府部门逐项验收基本上不会出现大问题,我们做过很多项目都没问题(前提要有可信任的contractor). 我觉得不同项目一定要根据自身情况量力而行,我的文章只是分享一点经验给大家借鉴。
回复 @玛雅传说:对吧 我一看你这个就是专业搞地产的公司 个人做不来的 风险真太大了 没有丰富的经验和人力资源 肯定不行 更不要说还得兼顾一份全职工作 有的夫妇还要带孩子 谁要真是看了你这文 脑子一热把房子拆了 那真是后悔都来不及
:建筑设计师有价绍一个吗
:你人在哪里?
回复 @littleaaaa:纽约
:这是在湾区哪个City阿 感觉看上去不是PA就是LA啊
:Berkeley
:重新建的房子完全是豪宅🏤!太厉害了!
:我们也一直在想是否定位太高了,不过相信高质量现代感的房屋还是会有市场的。
:天啊,这个房子如果纽约想装这样得花多少钱啊不敢想
:纽约地产很贵,寸土寸金,翻新也是高投资
回复 @玛雅传说:这辈子能住上这样的房子再辛苦也值得啊,真羡慕,纽约的房子又老又丑又旧还贵