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猫咪买房攻略 | 美国买房小分享
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猫咪买房攻略 | 美国买房小分享

比利陈 比利陈
本文于20天前发布   20天前更新
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喵。首先自我介绍一下,大噶好,我的名字叫做秋野乔治,英文名Georgy,今年一岁半,是只有点求知欲的小灰,现居北西雅图郊区。每天吃点粗茶淡饭,偶尔写写文。爱好是忙里偷闲时看鸭子,并有节奏地哼小曲。

今天,我坐上了我的高脚凳,和大家聊聊买房。近年来,有很多中国的猫家庭选择在美国买房子,一方面是想着自己的小猫在美国读书,买了房子可以省下房租,并且能够在海外真正有一个有归属感的家,当然,也有的猫亲们觉得买房可以作为投资。  那想在美国买房,但是又觉得很迷茫,不知道应该从何开始怎么办,今天就让我和大家分享一下在美国买房的小攻略和我本喵觉得比较实用的小知识。猎奇或路过的小爪子也可保存本喵的分享,以后拿来用。

知道你的购买力

首先,如果你打算通过贷款买房,第一件要做的事情当然是要知道自己能够支付的房价范围是多少,不然的话,上网看到特别喜欢的房子,心心念念地周末看了个房子,最后发现房子超过了自己的能力范围,买不起,那就有点尴尬了。

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有很多第一次买房的小白,自己或和自己的伴侣猫辛辛苦苦攒下了一笔钱,比方说10万美元左右吧,然后想着先给房子垫上个20%的首付,剩下的贷款。于是掐指一算10万的首付约等于50万左右的房子。然后,跑去找房看房,最后发现看中了的房子一个都买不起,贷款也不通过。 这是因为呀,单一凭借首付的多少,远远不能准确知道自己能买什么价格的房子。

贷款最重要的指标,是你每个月的收入多少。自从十年前的次贷危机以后,在美国的猫咪们贷款买房的门槛有所提高,根据美国消费者金融保护局CFPB , 其中一项指标是,作为贷款猫你每个月的债务不应超过你税前收入的43%,而且大部分银行和贷款机构会把门栏设的更高,甚至把这个债务收入比拉低至36%。需要特别强调的是,这个比例当中的“债务”,不仅是贷款买房所涉及的房屋债务,还包括车贷,信用卡,学生贷款等等别的与房屋无关的债务。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

而另一个指标更是和买房有直接的关系,那就是贷款猫们的房屋债务收入比不应超过28%。房屋债务就是每个月和房屋有关的那些费用了,主要包括每月本金和利息的还贷,另外还有房产税(Property tax),房屋保险和小区物业费(HOA)。

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运用上面两个指标,咱们就假定说你想买一个五十万美元的房子好了。交20%首付后,每个月要还房屋债务超2000美元,再假设你每个月还有车贷和学贷要困扰你至少500美元,这样下来,你每个月的“债务”就在2500美元以上。按照债务收入比这一项指标算下来要求你作为贷款人的月收入处在至少6000美元的水平。接着咱们再套入房屋债务收入比这个指标,发现收入要求已上升到7000美元以上。那么综合其两个指标后取其高,得出的结论是如果你想银行贷款给你买一个50万的房子,你的与收入需要达到7000美元。

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这么高收入的工作不一定每个刚来美国的人都能找到,不过这没关系,如果是伴侣两人的话,努力工作几年加加薪攒攒钱,还是很有希望的。在美国,买第一套房子(包括贷款买房)的购房者平均年龄也要到32岁,所以大家千万要对自己有信心。再来如果条件允许,最好能尽量先把车贷学贷这样的债务都尽量处理好后再贷款买房,起码不要太高。因为如果每个月有太多别的还款要处理,这有可能会拉低你能贷款的额度,从而限制你购买相对高价位的房屋。毕竟经过十年前的金融危机,现在的贷款公司都会很大程度地确保贷款人有充分的能力还贷。

喵,这里补充个小干货,  贷款银行为了不被买家坑,比方防止买家贷个款两三年就赖账不还了之类的情况,在首付不足20% 的情况下,银行会强制买家额外购买贷款保险(Private Mortgage Insurance ,简称PMI),每个月的费用可能会从比较普遍的两三百美元到高达上千不等,依据房价而定。

如此一来,买家一旦单方面拒绝或无法还款,贷款保险(PMI)会赔偿银行以确保其不受损失。一旦买家被要求购买PMI, PMI会被算入你的“房屋债务“里,这也就意味着买家的购买力会因此而被拉低。加上PMI本身对买家和房屋没有任何的贡献价值,如果买家本身就打算自觉好好每月还贷, 那PMI就好比把钱扔到水里,让你一部分辛苦挣来的工资就这样打水漂了,而且买家没得选择,如果首付不到20%,不想付PMI也得付。所以说,喵亲们,如果你们有能力支付这20%的首付,就请支付吧,吞拿鱼暂时先别买了,吃几个月小鱼干一样可以很有滋味哦,喵。

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综上所述, 在选房看房前,如果打算贷款,应该先找一个银行或贷款机构为你开一张pre-approval letter,就是一个银行根据你的综合情况评估出你作为贷款买家的“购买力”的文件。由于Pre-approval letter在你找到合适的房屋后提交报价的时候是需要一并和报价文件附上的,既然迟早要办,先办总比最后着急忙慌得去办要强。办理时,银行会根据你的收入情况,综合债务状况,工作背景,以及信用记录等等,来定制一个属于你的pre-approval letter。一般从申请到获得pre-approved letter快的话可能只要一两天就可以了。

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有了pre-approval letter,  你便可以自信得去为自己的“购买力“挑选合适的房源啦!

如何挑选房屋

如今绝大多数的猫猫们都会上网找房,像Zillow 和Redfin 这样的网站,都有大量的房源可供参考。根据你的具体要求,可以通过多少个卧室,多少个洗手间,使用面积和地理位置等,综合筛选出最适合的房子。

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至于房屋的类型,以本喵所在的西雅图来看,常见的Residential 类型的房屋大多是那种独立一栋的,东南西北都不直接接壤于别的房屋的房子。通常是一块土地上盖一个房子,这个土地以下到地心,向上到宇宙都是你本猫的,房屋周围一般也有花园,嗯嗯嗯。像传说中的美国大house,大别墅,豪宅,就是那种可牛可牛的那种,几乎都属于这一类。大家还可以在院子里种上一大片猫薄荷,周末叫上小黑小橘们来家里撒泼打滚。又或者,有像我这样比较文静的喵喵们,可以在房子一周的花园里种上一圈喜欢的玫瑰。嗯,我是一只从小喜欢玫瑰的喵。

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另一种很常见的房屋类型是Condominium,简称Condo,就是大家在国内最常见的那种单元楼,动不动几十层高要坐一分钟电梯才能回家,楼下有猫咪健身房又有剪毛香香沙龙的那种,放一张年初去夏威夷度假时拍的图。

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反正在中国到处可见的那种商品楼,里面每一户住的都是不太认识的猫猫,这儿的美短们就管叫condo。由于这种类型在国内实在太多,且咱们大多数猫都住过,就不详细说了。

相反,我想具体说说在美国设计上比较接地气的另一种condo,叫townhouse,连排的房子,房屋的一侧或两侧会直接接壤别的家庭,两家共享一面墙。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

这种类型的房子通常隶属于特定一个小区,相比一些residential的独立屋要干净,管理的比较好,整个小区的绿化,路面,公共设施的维护以及自然灾害后的屋顶修复一般都会有专业的猫咪负责。当然,这也意味着你住在Condo里每个月要交小区费(Homeowner Association due,简称HOA费),从便宜的不到一百美元到贵的三四百的都有。

关于小区费,或物业费(HOA),这里有一点特别需要说明和提醒所有贷款买房的猫猫们,就是这里说的HOA费, 是会被贷款银行算入大家每个月房屋债务收入比的“债务”里的(其它和房屋相关的“债务”还有每年要交的房产税,即property tax,约占政府对房屋当年估值的1%,以及贷款银行强制你买的房屋保险。)也就是说,如果你的收入情况不变,而每个月要交的HOA费用越高,你能贷款承担的房子的价格就会越低。数学不太好的猫猫们可能已经用自己的小毛球手开始挠头了,这里可能会花点时间去理解。

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另外,许多Condo都有CC&Rs (全称为Covenants, Conditions & Restrictions),就是小区的管理条约和限制。它们可以对整个小区的猫猫居民们提出非常具体的明文规定,比如时常要对自己正门前的猫薄荷进行维护和修剪,堆着坏掉三文鱼的垃圾桶必须放在车库里,不能未经允许装修或用别的颜色粉刷自家的外墙和阳台,‪晚上十点‬以后不能大叫或抓墙制造扰民的噪音等等。综合来说,就是做为一个小区的一员,你的生活既是自己的,也是公共的。对于要买房的猫猫们来说,提前知道这些客观事实非常重要,有不少大笨狗经纪人并没有告知他们这些政策和条件,导致有的猫猫住进了小区以后都不知道自己做错了什么就被罚款,真的很可怜,喵呜。(是的,有的小区是会罚款的哦。)

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可能看到这些有的买家会觉得,那我当然选residential,不选condo了,毕竟residential没有这么多限制,还没有HOA费,我可以自由自在得生活在我自己享有得土地上做各种我想做的事情,也没有人会管理我。听起来像这么回事,但是residential也有劣势。

首先,先澄清一下,不是西雅图这里的residential都和小区是分离的。 有的小区就同时包含condo和residential两种房子,甚至还有不少专门是residential的小区。所以,其实还是挺多residential的房子是需要交HOA费,而且也会有人管的。当然,在我们这有很多residential的房子的确是没有小区的,你的确可以相对自由得生活,可是,自由的代价也可以很大。毕竟没有猫大王监管你,你可能把你家改得不伦不类,你也可能不太照料花园最后杂草丛生,还闹虫灾,然后要花很多钱来维护回来。你家房子旁的路烂了也可能没人保养,相比之下有些Condo小区还会给你家铺沥青。你自由,别人也自由,并不是每个人都有运气碰到素质很高的街坊邻里的,可能到了晚上,你的邻居猫会开派对让你无法入睡,白天,他们放在路边的大垃圾桶不但味道难闻,还惹来很多小飞虫。

 综上,生活在一个小区里,虽然要求和规矩比较多,还要给月费,可是住在里面能更好的享受小区带来的秩序跟和谐,且房屋因为整体的保养和公共的维护,会更保值。另外我还想告诉大家,当所有条件都几乎一样的时候,condo的房子其实通常会比residential的房子要便宜一点。换句话说,同样的价格,condo的房子可能比residential的房子条件更好,面积更大,或年份会相对更新。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

所以,房子还是要看个方面来综合考量啦,喵。

 

还有一种房屋类型没有residential 和condo这么常见,并且咱们国内的猫也几乎不太会关注和考虑,可是在美国,总体来说还是有不少美短们住着这样的房子的,那就是活动房屋Manufacturing Homes。这种房子和传统的房子最不一样的地方在于,它们都是在猫咪工厂里预先建好,水管电线暖气以及下水道管也都事先铺设好后,运到一片空地上使用的一种房屋。 很多multi-family的房子外形都很像,长长一条,设计也比较简单,有点像下图这样👇

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Multi-family的房屋与土地是分离的,所以从本质上来说manufactured homes并不属于不动产(real property),而是属于个人财产(personal property)。根据美国HUD Code,国家对活动房屋的标准化规定,manufactured homes可以通过大小分为单宽single wide,双宽 double wide 和三宽triple wide。

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(运输过程中的单宽房箱,图片来自网络)

顾名思义,单宽就是最小的,双宽是把两条单宽通过两个特大的卡车运到空地上,再人工拼成一个大一倍的房子。三宽最大,由三条单宽拼成一个大房子,可以有四五个房间的那种。而且绝大多数的Manufactured house都是只有一层高的,原因很简单,如果它被设计成几层高的话,在路上运输房子时场景就是这样的

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(图片来自网络,版权属于原作者)
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很多活动房屋都是在租来的土地上面使用的。在美国,有很多专门用来供活动房屋用的土地,整个小区全都是活动房屋,小区里可能还有游泳池和会所。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

每个活动房屋一个月的用地租金很多只要几百美元,再加上比较新一点的活动房屋大多非常节能,所以对于很多美国家庭来说,它们的性价比是较高的。又因为活动房屋严格来说属于个人财产,它们的造价自然不能和普通的一个房产相比。很多很高档的新建的三宽房(triple wide),面积超过两百平方米,四个卧室的都只要20几万,不多说,上个图,感受一下。

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(图片来自网络,版权属于原作者)
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(图片来自网络,版权属于原作者)
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(图片来自网络,版权属于原作者)
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(图片来自网络,版权属于原作者)

最后,请容许本喵装个逼再从投资的角度说一下multi-family 的房子,这也是我今天要讲的最后一种类型。并且我会针对那种相对大一点的至少十个单元一起卖的那种multi-family来讲。

Multi-family的房子有很多是那种两层或好几层的公寓楼,里面通常有很多户,然后整栋房子都一并出售。作为投资的猫大大们买了之后可以自住一间,剩下的十几间可以拿来出租或拿一两间做Airbnb。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

今年在西雅图有不少在整体出售的multi-family的房子标价在五百万美元左右,一般有十户上下,每一户不算大,面积大多不到一百平,月租勉强能上三千刀,几乎都带卧室客厅浴室厨房的。如果拿其中的一两间做Airbnb,旺季的时候很可能要比把单间住户租出去的利润要高很多,毕竟Airbnb是按天计费的。另外有时候家人朋友出国拜访和旅游,也可以灵活处理用来自住。

从我的观察分析来看,如果想要做Airbnb,最好一间一间开始做,当需求足够高,再继续增设,否则一次好几间都拿来做,结果没有这么多人来订,那它们就空置了。因为你的multi-family所在的地区可能不在旅游的热区,来住的可能全都是外地飞来出差工作几天的上班喵,而不是旅客喵。

由于整体购买的multi-family的房子从价格上是很高的,若想贷款会非常的困难。如果没有在美国的收入来源(US Source of Income),正规合法的贷款机构是不会提供提供给猫猫们贷款的。我文章前面多次提到过一个叫“债务收入比“的东西,大大抬升了贷款的门槛,如果要贷这种multi-family的居民楼,通常需要你能提供你近些年合法的年收入达百万美元的证明,且是稳定收入。这大大打消了很多猫猫杠杆还贷的想法,即交完首付后,再利用租金和其它房屋收入还贷,空手套白狼。不,是空手套大老鼠。

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上个年代美国房屋泡沫所引发的悲剧,在这么多年各方各面的立法和规范的监管下,现会被全力扼杀在摇篮里。

不过话说回来,如果你是个有资金的投资者,multi-family还是值得了解的,毕竟除了房屋可拿来收租以外,它们本身也十分保值。虽说用来投资并升了值的房屋,其转售后的增值税美国政府是会问你讨要一些的,可是这和你自身获得的利润相比,算一算便能明白。如果是四五年前在西雅图投资了这么一套公寓楼的猫大大,这两年已经可以到处吃香喝辣,脚踏黄金风火轮了。

当然,不管大家以何种形式选房看房,如果有什么对房子的疑问,都要向卖家喵了解清楚,毕竟买房子这么重要的事情,需要认真对待。加上只要是卖家喵本身知道的,并且与房子本身有密切关联的问题,它们都有义务诚实的回答你的问题,否则出了问题法律是可以找他们麻烦的。还有一样很重要的事,就是要明白对于你来说买房子,你最想要什么,站在一个房屋的角度,有什么东西对你来说是最重要的。只有这样,你才能为自己收获一个美好的猫咪之家。

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房屋交易流程

说了这么多在美国比较多见的房屋类型,可如果大家看中了合适的房源,还是不妨去找一位专业的猫咪中介协助你。因为如果不是新起的房屋的话,很多卖家出售的房子每周可能只有一两天是open house,即对外公共开放参观的,有的甚至可能连open house都没有。这时,买家只有自己亲自联系卖家预约且保证卖家的猫咪经纪能凑出时间专程到场才能带你去参观房子。

而假如你找了个猫猫房屋经纪大橘,它除了能每天都有权限单独带你去参观当天不对外公共开放的房屋以外,还会为你选中的房屋递交报价文件,和卖家中介沟通谈判,联系第三方公司保管交易订金(earnest money),帮助你去预约房屋检查,确保房屋产权的有效,还有协助你处理所有买卖相关的文件和合同,并持续跟进整个房屋交易流程直到最后一天双方完成过户哦喵。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

当你在一一对比房屋后并最后决定了那一套最喜欢的,你便可以向卖家提出报价。报价一般不是口头上给卖家喊个价或打个电话之类就行的,因为这毕竟不是买一条鱼这么简单的事。你需要把报价的具体数字填入买卖合同中签好名字后递交给卖家中介并让卖家中介传达给卖家,在法律上它才能算是一个有效的报价。而你的经纪喵大橘通常会通过你的具体情况,帮你准备你的买卖合同,且同时在合同上附上必要的意外附加条款Contingency Addendum。

什么是Contingency?

Contingency就是一些意外状况,比如说你要给房屋做个检查,最后你的屋检师发现房屋漏水,你决定不买这个房子了,并要回你的订金。这需要你提前在递交买卖合同时附上房检意外附加条款(Inspection Contingency Addendum), 否则你在取消买卖合同的时侯,卖家会没收你的订金作为赔偿。因此,意外附加条款是很重要的,它们是在你和卖家做交易的过程中保护你权力的法律文件。

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别的一些意外附加条款包括 贷款意外条款(Financing Contingency Addendum),用来确保你这不走运的喵喵在贷款的环节上出了一些意外问题后还至少可以终止合同且拿回订金;买家卖房意外附加条款(Buyer‘s Sale of Property Contingency Addendum), 保护那些需要通过卖出自己现有猫房子为前提去购买新的房屋的买喵喵们,若自己旧的房子卖不出去,它们可以终止新的房屋的买卖合同并拿回订金;还有 房屋评估意外附加条款(Appraisal Contingency Addendum)等等,我就不一一赘述了,小爪子打字都打酸了。

如果是贷款买房的你,还需要在递交买卖合同的同时提供银行事前开给你的Pre-Approval Letter给卖家,如此一来,卖家才知道你是被银行认证过可以支付得起这个房子的那只喵。很多时候,如果你没有pre-approval letter,卖家喵是不会接受你的报价的。

卖家一旦收到并接受了你的报价,则会在你提供的买卖合同上签上它的猫大名,这时你们双方就达成买卖协议了。在此之后,卖家将不能再接受别的猫顾客的报价,而你做为正式买家需要在两个工作日之内写支票递交订金(Earnest Money),也可称诚意金,到第三方公司,以确保在没有落实交易之前,谁都不能使用这笔钱去买猫罐头。你的贷款银行也会开始进行所有贷款文件的处理,并对房屋进行评估 (Appraisal)。

另一方面,买家也应尽快预约房屋的质检。当然如果不贷款买房的话,房屋的评估和房检都不是必须的。但哪怕不是贷款买房,还是建议买家做个房检,毕竟是自己住。除非是比较新的才一两年的房子,那多半房屋质量是真的没啥子问题的。我家铲屎官Billy哥哥告诉我他2015年初买房子时并没有进行房屋检查,因为我们的房子是13年下半年才起好的新房子,卖家才住了一年。Billy哥哥住进去了以后到现在过这么多年了房子听他说也的确没有任何毛病。去年他带着刚出生的我来到这个家里时,我还小,到处上蹿下跳瞎折腾。可房子最后还是很结实,一点没被我搞坏,除了花园里由于没有时间打理的缘故长了不少青苔和野蔷薇。说起来,有一次下午太阳下山时我跑出去玩看落日时被野蔷薇的刺扎到了我的小掌,现在想起来还是有点阴影的呢。

好吧,我好像又把话题带偏了,让我们回归到正题上来。最后,当各方都进展顺利的话,很快就会到房屋交接的那一天啦。过户中介“closing agent”,通常是Title Insurance公司,会通知大家最后一天的过户流程,买卖双方需要最后签署一些过户的合同,以及分别把各自的费用进行结算并支付。然而通常买家和卖家是不见面的。过户中介会分别和双方在当天的不同时间见面并完成对所有文件和费用的落实。这一天卖家喵会收到卖房的钱,而买家喵也会正式获得房屋的所有权和领取房屋车库钥匙准备搬家入住。

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(图片来自网络,版权属于原作者)

在美国,绝大多数的卖家都会在房屋过户的这一天一并支付双方房屋经纪的费用,以及房屋过户后的房屋交易税。 而买家在房屋交易中需要负责的费用主要是在申请贷款过程中银行收取的一些必须支付的费用(比如银行对房屋价值的评估费appraisal fee和贷款处理费processing fee),以及房屋过户的手续费closing cost,或再有就是当月和卖家分摊的部分水电费之类的月费帐单。

总的来说,买家喵要支出的费用比卖家要少很多,可能是因为当买家交完首付款后,他们已经没剩多少现金去支付别的费用了吧,再多的一点钱也就只能买点猫薄荷了。

好了,毕竟我手圆,打字太慢,今天我就先分享这么多给大家,不然明天手痛怕是要踮起脚尖走路了。以上本喵给大家分享的这些买房小知识希望能给想买房的猫咪朋友们加冕一个房屋知识小皇冠,并为你们挑选房屋时加持信心小buff。喜欢我可以给我留言或收藏我写的文章以备不时之需,又或者给我寄秋刀鱼的明信片哦。

再见,举爪。

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