全球经济衰退初兆，湾区自住房买家如何面对当前风险和机遇？

SALAHomes 6096 浏览 2020-04-23 发布

三月疫情席卷全美，突然暴涨的湾区楼市在突然的Shelter in Place的号令之后冷了下来。Open House里的喧嚣和滚滚人潮，戛然而止。股票市场连续熔断，重挫买家的信心，Back to Market像雨后春笋一样冒了出来。居家令三周以后，湾区楼市出现了少有的冷冷清清的场面。冷清背后，也有很多人在蠢蠢欲动，都在询问，现在可不可以抄底啊？是不是抄底的好时候？

其实这是一个很难回答的问题。现在的市场状态成交价格肯定是比3月初的时候低了一些，但市场的存量很低，更多是冷冻的状态。疫情对湾区地产市场的最终趋势影响，还是要等复工以后才能显现出来。但有几个因素，短期可能会产生一些影响，可以在这里给大家聊聊。

银行信贷收紧
这个可能是短期内最大的不利因素了。虽然美联储启动了降息和无限流动性。但是这对房贷利率并！没！有！产生影响。之前沙特石油黑天鹅，突然导致流动性抽走，恶化了贷款利率。这两周虽有平稳，但是不想再一次为危机背锅的银行，纷纷祭出了上一轮经济危机以后，最严的风！控！策！略！纷纷要求提高贷款首付，改变可贷款额算法，要求更多reserve，停掉各种不查收入贷款。Forbearance program更是让各中小银行噤若寒蝉，怕贷款收不上来，影响现金流，更是让他们的放款慎重又慎重。这种情况简直是对需求端产生重大打击！Investor现在贷款会很难，自住房贷款的可贷款额也比之前大幅降低。

失业率暴增传导的信心大降
居家令刚刚发布的时候，不少朋友还是心怀乐观的，觉得两周多的时间不会产生太大的实质性影响。随着四月初失业率陡峭笔直的线条出现，市场上的投资者和自住房买家都出现观望态势。有人觉得这是经济衰退的重要指标，有人则担心自己工作会丢，会付不起房贷。再加上有大公司裁员，减薪的消息出来，更是吓退了很大一部分人。

上面这两个因素都会对需求端产生显著的影响。那供应端又会怎么样呢？

现在的客观现象是市场存量在非常低的位置。如果这种极低存量的情况一直持续到疫情恢复以后一两个月，那么疲软的需求还是会被低存量重振。18年和今年年初的暴涨都是由低存量导致的。但是，根据我们和很多投资者和建商了解的情况来看，他们会选择疫情过后上市，回笼资金，规避风险。另外也有很多之前低价位买投资房的人打算take profit离场找寻更好的机会。所以从目前掌握的信息来看，现在极低存量持续到疫情以后还是不太可能。市场大概率会有很多房子上市。

Forbearance Program和禁止Eviction虽然导致银行吓到吃手手，但是也在客观上避免大量short sale/ foreclosure的房子出现。再加上，湾区主力大公司的并没有大规模裁员，短时间内看不到08复现的可能性。但是，划重点，会有很多高杠杆的Flipper这时候拿不住房子，很多暂时收租困难的地主也会出掉一些。

短期市场特点

我们总结了近期观察和实战所得认为，接下来短期市场可能会有如下特点：

市场虽然下跌，但是好区的好房子不会出来很多，而且跌幅会很小，dip的坑也不会很明显。
歪瓜裂枣的房子会出来一批，而且价格会有比较大的跌幅。如果愿意购入这种房子，应该能找到不错的deal。
市场流动性和灌水传导到地产市场还需要一段时间，信心不足但刚需犹在的交通房会出现比较大的震荡（猛跌以后猛涨）。比如18年和2020年初屡创新高的Sunnyvale和Santa Clara地区。

基于以上三点的判断，我们觉得工作稳定，能拿到不错利率，银行存款比较多的大公司自住买家们在接下来的市场会有很多不错的机会。

而投资人现在对市场q2 q3的判断还不是很明朗。大部分人都是不会出手的。划重点：如果你是自住型买家，可以酌情进场，并且利用翻修加建来给自住房强行增值，且利用好现在没有的低利率杠杆，不管是抄到腰还是腿还是脚底板，都比租房划算。

自住房买家三大黄金法则

废话不多说，直接给出自住买家安全下注的三条黄金标准：

说一千道一万的Location，Location，Location。看看08年那场危机，这几个主要地区的对比图就知道啦。Mountain View的曲线比San Jose温柔了太多。

图片来自于@ ，版权属于原作者

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Low Comps, Low Comps, Low Comps。不要用过去三年成交的高点作为买房的标杆、用低点的价格作为衡量自己是否入场的标准。据我所知，很多大佬趁着最近疫情的兵荒马乱已经悄悄买了很多不错的丢了。所以入场重要的不在于时间，在于点位哦。
Potential，Potential，Potential。这是最重要的。Potential指的是有改造空间的房子。因为从成本上来讲，改造的成本远小于目前湾区的平均尺价。再加上不漂亮的房子没那么卖的起价，所以破房子给市场下跌带来了很大的缓冲区。让你不容易吃亏。这次疫情影响对美国来说是个巨大的黑天鹅，大家都没想到发展的那么快，即便是很多大佬对局势的判断也有失误。但是因为他们买的房子都有potential，有承受市场下跌的缓冲空间。