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阿拉巴马2020年夏季Refinance实录

阿拉巴马2020年夏季Refinance实录

君寻
君寻
6213 浏览 2020-06-23 发布

哈喽大家好,我是Sherry。

昨天为了参加创作新赛季,我发了一篇记录我们2018年买房过程的文章。其中提到了我们最近看利率还不错,进行了Refinance,把房贷利率一举从4.5下调到了2.8,每月坐家里轻松省下$2、300。

好多小伙伴看了之后都很有共鸣,要求我写文章分享经验。于是我星夜兼程,整理出了我们上周Refinance的实录。希望对大家有所帮助!

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

接下来我会披露我们Refinance合同的大量细节。私人的数据(我们具体贷了多少钱)我已经码掉了,剩余的杂费我都保留了,给大家一个参考。

利率

这个应该是大家会考虑Refinance最重要的原因了吧?

我们是2018年春天买的房子,当时利率一直在走高,短短半年从3点几一路涨到了4.75左右。我们自己的银行给了4.75,我们中介介绍的银行给了4.5,于是我们最后就签了4.5。

时光飞逝,转眼到了2020年。3月初的时候我们去谈税,和我们的税务官聊天的时候她提到她的朋友上周刚刚refinance了,拿到了2.8%的惊天好rate,这让我和家属一惊!当时正值活久见的美股熔断前夕,时局不稳,投资者人心涣散,股市指数节节下跌。我正好2月底的时候和家属说起要不要考虑refinance,当时家属说可能手续费会很贵。

听我们的税务官一说2.8%,我们俩都非常的心动。要知道我们过去的两年一直交的是4.5%啊!!从税务官那里出来,我们俩就决定深入了解一下refinance。现在什么rate?需要多少out-of-pocket的手续费?这两点是我们比较关心的。于是我就发了短信联系了最初帮我们贷款的broker。

我们最初的贷款在过户之后没多久就被签约的银行卖掉了,所以我们现在还款的银行和我们的broker并不是同一家。Broker收到我们的短信之后秒回,说最近rates的确很不错,见面详谈。于是当天下午家属就去了一趟。

家属信用分800+,我750+。Broker说用家属的就足够了,我的加上了也没什么变化。Hard pull了家属的信用分之后,Broker给了当天能拿到的rates,3.5%。我们不是很满意。

Broker说最近应该还会降下来,而且信用分hard pull一次可以管用30天,让我们每天查询。至于手续费的部分,broker说可以尽量做到0 out-of-pocket或者趋近于0。手续费的部分她可以揉在贷款里面,所以不用担心。

回家之后,我和家属商量了一下,我们现有4.5%的利率,折腾这一遭如果不降到3或以下也没什么意思。于是我们设定了理想值3%。

接下来的一个月里,家属每天会观察房贷利率的变化。这里给大家推荐一个网站。点击图片就可以去到网站。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

这里对我们来说比较有指导意义的就是左侧那个表格第一行30 Yr FRM(30年固定利率贷款)的指数了。它显示的数据是今天,昨天,变化值,和一年之内的最低点和最高点。我们的新rate就是在今年最低点2.94%那天拿到的。

接下来的30天,因为救市措施的出台,股市高涨,所以利率也就再没降下来。我和家属结合时局,一致觉得还会再走低,所以我们就沉住气等。于是6月初的某一天,30 Yr FRM的数值再次降到了3以下,也就是现在大家看到的最低点2.94%。家属快速短信了broker,问问今天rates怎么样,结果broker说今天可以做到2.875%!我和家属心花怒放,就是它了!

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

Refinance的细节

谈好2.875%的利率之后呢就是一系列细节的具体细化了。小伙伴们很多疑问,这里我会一一解答。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

首先,2.875%这个利率是有条件的,我们需要交总贷款0.05%的origination fee(下图A栏)。不需要out-of-pocket,可以揉在贷款里面。如果不想交这个钱的话呢,利率就得是3%。我们算了一下,还是有这个origination fee、把利率降下来更省钱。这个时候就是考验大家算数功底的时候了。耐下心来按一按计算器,不到5分钟可以省个好几千。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

然后,就是Appraisal了。本来我们的broker准备让city派个人过来把我们的房价估得高一点,让我们的贷款总数降到房屋价值的80%,这样我们就不用交mortgage insurance(贷款保险)了。主意是个好主意,然而正值疫情当道,我们不想让不认识的人到家里来,尤其妹妹还不到一岁,太危险了。我们可以接受付几年mortgage insurance,然后问broker不派人来的话我们的房子最多可以估多少钱。Broker说了个价钱,比我们的买房的时候高了2万。我们觉得可以接受,于是Appraisal就这样定了,省下了$450的Appraisal Fee。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

从这张图里面大家可以看到,按照付款的schedule,我们5年之后就不要再交贷款保险了。原因是那个时候我们就还够了总房款的20%,贷款保险也就不需要了。

剩下的就是一些不太重要的细节了。这里给大家展示一下杂费的清单。上面的上面👆那张是上半部分,ABCD四项,下面👇这张图是下半部分,EFGHIJ。有兴趣的小伙伴可以点开看大图。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

最后算下来,我们不仅没有out-of-pocket,还能拿回$300。你说神奇不神奇🤣

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

这些细节都定下来之后,大家可以算一算自己大概每个月交多少钱。再次推荐一个网站给大家。点击图片可以跳转。

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图片来自于@君寻de右目,版权属于原作者

大家把自己的数据填一下。主要的就是Loan Amount(贷款金额,不算各种杂费,只是房款的部分),Loan Term(贷款年份),和Interest Rate(利率)。然后这个网站就会自动帮你生成每个月需要交多少钱,里面有多少是利息、多少是本金等等。非常方便。

签合同Closing

Closing当天,我们取了title律师办公室。鉴于疫情,他们改成了road side service。我们到了之后停在他们门口,电话前台,告知我们到了。律师把所有的文件拿出来,我们自己在车里签好,然后再还给他。整个过程不到1个小时。所有签过字的文件都会有同样的原版给我们自己保留。如果这几年rates下降至1.5%,我们还会再refinance🤣。

希望今天这篇对于正在考虑的大家有帮助。

ღ( ´・ᴗ・` )比心

 

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