统计数据之外买家卖家如何自己实时判断房市微观温度？

daydreamerKang 3059 浏览 2020-07-24 更新 2020-07-21 发布

说起房地产市场温度这个话题。你是不是感觉agent们天天都在跟你说是买房/卖房好时机，几乎就没几个agent会吓唬你别买。seller market 的时候买家会焦虑，因为agent说再不买下个月可能又要涨价了；buyer market的时候agent们说现在终于可以好好挑到性价比好的房子了，比去年省了多少多少，你还不抓住机会万一又反弹呢。还有seller你们看还不赶快卖多好的套现机会。话说回来，什么样的市场都有交易，只是每个时间点进场和出场的群体和理由不一样而已。

所以你到底要不要相信那些房地产数据和agent们的marketing技巧？要我说呢，每个月的房产data基本都是delayed report，agent的话能不能信一是看你的agent水平如何，第二是否诚实。入行这么久，有碰到过做得很大擅长胡说八道骗你没商量哄抬价格的渣渣listing agent（当然要骗我那基本很难）, 也有听说胆敢传假话谎报军情给自己buyer就为成交的经纪人。所以媒体数据可以看看，agent的话能不能听还得靠自己判断啦。

今天想总结下普通散户判断房地产市场短期温度的“歪门邪道”，说得不对别打我哈。

关注agent们的朋友圈

现在大家整天泡在微信上的时间可能比上班时间还多，不信的话你check下你的iphone里的screen time summary看看？对agent而言微信朋友圈成为国人客户social marketing的一个主要方式。别人我不知道，反正我要是一天不发朋友圈，感觉才华都无法施展哈哈。

agent的朋友圈主要发的post不外乎这几种：推荐房源，喊买买买好时机，under contract啦，close啦，还有他们最最爱发的是那种把你看得一愣一愣的圈粉于无形的post：一种post是写在几十个offer里披荆斩棘一马当先帮客户抢下房子多么多么不容易，智商情商在agent群里脱颖而出笑傲江湖让你佩服得不要不要的。这种一般在市场火爆的时候比较常见，也不奇怪。市场火的时候做buyer agent就会比较辛苦，所以体谅下agent们的独特庆祝解压方式哈哈。

还有一种post是得瑟捡了个空前绝后的hot deal漏!!! 再加上几段展示自己十八般武艺使出浑身解数把seller/listing agent砍得体无完肤。这种post在房市好和不好的时候都能看到。不可否认任何市场都有漏网的低于市场价的鱼，即使在市场很不错的时候，但是一般不是天天有漏可捡。哪天当你突然发现好像怎么那么多agent天天低于市场价把seller打得落花流水捡了那么多deal的时候，你肯定会觉得哪儿不对劲了吧？see那就是说明市场在跌势里啦。listing agent 有房子卖不掉的压力，buyer agent有买了跌了buyer被套不嗨皮的压力。这时候最没压力的或许appraiser，也不用担心费了牛劲还做不到purchase price了hoho。

建商促销力度

如果你在builder那里注册过你的Email，一般建商有什么促销啥的都会发群发email。一般促销在年底或在市场不好的时候。促销有两种，一种是target buyer的price cut,送option 那种买家直接受益的，还有一种agent会收到的那种加agent commission的。房市好的时候builder给的commission低于行规也不愁卖不掉，反正buyer们还会冒雨去抽签排队，搞得买到跟中奖一样的激动。

房市不好的时候agent经常收到促销email可能commission特别诱人builder发出的信号是“你们还不赶快带客户来买啊”。所以不用我多说了，这也显然是房市温度一大指标吧。对了，一般楼盘卖到尾盘的时候builder也会搞促销希望卖完走人。这种情况case by case属于特殊情况。

Listing agent vs buyer agent谁更拽？

这个说起来有点drama。去年上半年房市火爆的时候感觉闹房荒一样，似乎大家都饥渴得不行满世界找房源。那时候做listing agent可拽了，反正不愁卖，seller还可以提任何要求让bid的buyer争相比谁贱。我还碰到过压根不回任何电话和email的黑洞agent就不说啥了，渣就一个字。没办法啊，那时候稀缺资源就是房子。大家抢房子抢得都有点desperate了，把房子卖给你好像还很大个面子，买到的buyer也好像很大成就感一样。

风向急转市场cool down时候，市场上房源井喷，on market 时间变长，listing agent拿着listing都会有点担心房子if在的区不火if房子不好看会走不掉，就眼巴巴盼来offer了。当稀缺的资源是active buyer而不是房源的时候，我去 download个disclosure都可能被电话email热情问候好多遍。艾玛，真是受宠若惊。所以所以你懂得？

Agent圈内群讨论

不瞒你说，像我这样精力过剩的agent平时没事泡很多公司内外的经纪人微信群，除了关注房源和地产信息外也会互相交流最近一周的下单和市场情况。比如哪个房子多少各offer大概多少进合同的啊，哪个listing大降价啊，还有八卦哪条街有个神经病跑出来扰民拉低了整条街的房价啊，今天下雨影响open house traffic之类的。市场温度有变近期下单的agent一般最先有知觉。所以如果你跟你的经纪人及时沟通，好的agent应该诚实告知你最近市场动态。

查看Zillow简易无脑指标

在zillow.com输入你所关注的区的一个房子的地址，拉到neighborhood那里你就会看到zillow给出的目前市场温度和房市一年内预测。这个参考价值可能不是太大，因为也不知道zillow用的什么模型做的预测，但是我感觉看看也无妨，大势还是错不到哪里去。

去Open House多体验

这或许是最不依赖agent也最健身体验一线市场温度的方法了。反正只要在market上的房子的open house，除了atherton一些牛逼豪宅需要资金证明特别预约才能看之外，你都可以像window shopping一样大摇大摆走进去想看多久看多久，没事还可以跟host open house的agent们互相调戏下。

市场温度在open house体现的指标之一是来看房的traffic，一个正常价位正常相貌的房子门可罗雀还是川流不息还是有区别的吧。另一指标大概就是agent对你的热情度了。房市火的时候火爆的open house想找个人好好问个问题都好像要排队见领导一样，房市冷的时候你一进去估计马上就被热情greet还被问候个几百遍。我经常有客户跟我说今天又被外面的agent骚扰了啥的。

实战下单体验

最后一点，如小马过河，不管别人怎么说，各区在同一时期的市场温度因为居住族裔分布和买家群体导致供需不同市场温度也会不一样，所以最最直接的真实温度还是自己下河去感受下，下几单试试就知道了。这个前提是找的buyer agent靠谱你没有得到虚假信息。

as i have said, some public data usually delayed, agent will awlay say good time to buy or sell, use your own judge! 各大地产broker每个月都有市场分析和数据也不是啥独门绝技，随便google下到处都是哈，比如intero给的market analysis video没事可以看下

http://www.interorealestate.com/marketsnapshotvideos

各位大侠，你若有其他“歪门邪道”，请在文末留言补充哈。

最后送上我最爱说的一句话，“微观个人努力基本打不过宏观趋势，不过即便如此，微观还是得努力啊，交易的基本准则是能省一个是一个”。

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