最近美国史上最低利率骚动了许多人投资房产的心，但就像其他投资一样，购买投资房也存在着一定风险。
选房、房子维护、和房客打交道...这其中如果一步没走好，房产小白不仅有可能无利可图，甚至可能会带来经济上的亏损，惹来不必要的麻烦。
今天就从总结了下面👇4点，帮助想要投资房产的你，提前探清道路。
1.算清手中余粮
要买房，💰首先得到位。这可不是简单准备一笔首付款就完的事。
除了首付，房子的交易，还需要准备成交成本、头几个月的抵押贷款、维修费、备用金等等隐形支出。
成交成本就是指买房子时的检验费、财产税和预付利息等等，一般相当于总房价的1%至2%。
而维修费就是房子买到手之后的维护和保养。不管是需要加个窗帘还是修个院墙，都要提前做好预算预留。
同时，为防止房子没有顺利出租，产生几个月的空置，那这几个月的银行贷款，也要提前规划好一笔备用金，防止给自己的日常生活带来额外的压力。
尤其是如果还有其他房贷或者贷款，那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要。
2.选择合适的投资市场
房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。
租金收入好理解，就是投资房最主要的收益来源，会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障，而且抗压能力也更强。
另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了，在未来卖出时，带来潜在的收益。
而一个成功的投资，通常是两者兼具。
所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。
经济实力对房地产市场的影响显著。人口，就业，经济和工业以及抵押贷款的增加，都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。
人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加，这自然带动住房需求的增加。像湾区、西雅图、波士顿，都是人口流入的区域典型。
3. 投资房具体买在哪？
确定了投资市场，那么就要考虑房子具体买在哪里了。位置一直是选房的第一要素，在看房时，以下的问题也需要在出手前认真搞清楚：
✅这里的犯罪率是怎样的？
✅附近有学校吗?它们的排名如何?
✅公园、超市、交通枢纽和餐馆等设施离这里有多远?
✅该地区的房地产租赁市场状况如何?可比较的租金和楼价分别是多少?
✅当地将有哪些经济发展上的短期、长期规划?
一般来说，选择距离城市中心，科技公司和学校周边的房子租金都会不错，房屋空置率也会相对较低，升值潜力也会更稳定。
具体到某栋房子的选择时，市场上经常会遇到，两个同一小区的房子，也许因为装修风格或者布局上略有不同，或者一个靠近马路、一个相对安静，租金就会有几百美金的浮动不等。
所以选房子时，如果条件允许还是要尽量要实地考察，或者请了解当地背景情况的专业经纪人给到足够的分享和建议。
4.为投资房算好帐
在房子正式购买前，还需要单独算的一笔帐，就是投资房的租金回报率。
租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %
购房价容易理解，就是房屋购买时支付给卖家的金额。
而每年净房租收入= 年租金收入 - 持有房屋及出租衍生支出。
衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。
尤其当入手的房子需要修缮时，前期的资金投入也都应该作为成本纳入考量。
那么年租金收入如何计算呢？我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。
使用中位数而非最高价进行计算的意义在于，可以用相对合理的租金吸引来足够多的房客看房。
这不仅能帮助房屋能更快租出去，缩短房子的空置期，而且让我们可以在提出租房申请的租户中挑选信用、品行最好的潜在租户。
👉以这个投资房举例来说：
这套3b1.5b的公寓位于波士顿Allston的核心区域，距离波士顿大学只有1mile，而且周边超市、餐厅遍布，生活十分方便。Walk Score 达到了99分。
公寓内每间屋子的采光都非常好，还自带洗衣机烘干机，十分方便分租。
从租金收入来看，房子目前售价是$499,500，月租金大约为$3,045，算下来房子每年的租售回报率高达5.29%。
从升值潜力来看，近五年来，Allston的condo中位数价格从2015年初的36.8万美金，涨到2020年3月的68.5万美金，升值幅度高达46.3%。
是一个很很典型的高潜力投资房。
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