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美国买二手房踩坑经验:用实战经历告诉你买二手房注意事项,美国老房子这些问题要留意!

美国买二手房踩坑经验:用实战经历告诉你买二手房注意事项,美国老房子这些问题要留意!

来自月球的晒晒君
来自月球的晒晒君
1.2 万浏览 09-16 发布

在美国买二手房注意事项有很多,君君这次专门给大家来总结,在看房&房检这个环节,买二手房的小伙伴遇到过的踩坑经历。比如差点买到凶宅,发现房子有地基下沉风险,房子周围有高压线的情况等,给大家提供更多看二手房经验!祝大家买房顺利!

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图片来自于freepik,版权属于原作者

您将在下文中了解到:

  • 如何避免在美国买到凶宅
  • 地基下沉的房屋不要买
  • 高压线旁的房子到底能不能买?
  • 老房子的节能和油漆可能有哪些问题?
  • 看Open house可以向卖方提出的问题汇总

我在美国麻州,差点买到凶宅!

用户@HWHW 在麻州看了很久的房子,终于找到了一间心仪的。就在要签合同前,律师来电话,说已经开始和卖家律师沟通内容,不过有一些需要让买家先知道的内容。买家律师在合同内发现一段额外增加的文字如下:

  • 合约原文为:「房屋内五任何有害物质」
  • 新增内容为:「房屋内无任何有害物质,如果有,也已经全部清理干净」

买家律师认为这段话很奇怪,最后跟卖方律师确认情况:原来屋主一直把房子作为出租公寓,前一个租客是名校化学系学生,前阵子想不开在房内自杀,而且用了「cyanide氰化物」剧毒气体自杀。所以屋主请清洁公司做了清洁,换了地板,也重新上了油漆,最后也请认证公司验证房屋内完全没有有害物质。

但是知道这个结果,应该很少有人愿意继续买这样的房子,所以用户@HWHW 也成功拒绝购买,并被退回了定金。

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看二手房经验总结:

  • 看房时要问屋主为何要卖房?屋主为何不继续居住?有没有人在房屋内自杀或他杀?
  • 麻州法律是卖方不用主动揭露是否有人在屋内自杀或他杀,但是如果买方问了就要如实回答。
  • 买公寓类最好先确认自住比例,建议买建house or condo,户数越少越好。

湾区交房前最后一刻,发现有地基下沉风险!

@Flyhomes飞飞 前几月在湾区看上了一个外观超级漂亮的独栋屋,内部也进行了全面翻修,都准备下单了,但是在最后读房屋检查报告的时候,幸好他们的中介机灵,帮他们发现房屋居然有地基问题,有潜在下沉的风险!

中介找专业的房屋结构工程师对房屋进行了实地检查,发现下沉风险的根源是房子所在的土地土质比较松软,而且工程师给出了专业的预判:就算修复了地基,治标不治本,长久来看,可能还是会再次发生下沉的问题。地基不稳,修复起来不仅麻烦,而且花费动辄上万元。最后中介帮他们及时止损了。

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看二手房经验总结:

  • 湾区多数卖家会提供房屋检查报告,很少情况需要自己预约房屋检查。好好研读房屋检查报告是重中之重。
  • 房屋报告一般都有几十页,充满了难懂的专业词汇。所以建议先找专业的团队或者懂行的朋友帮你先把报告看一遍,挑出其中需要注意的重点信息。
  • 真正专业的中介都会有自己的合作房屋检查团队,能帮买家在下offer之前就做好房屋检查,不需要等很久。
  • 做好房屋检查,除了可以避免房屋较严重的结构性问题之外,还可以利用房屋检查结果作为筹码来和卖家讲价,也可以要求卖家进行维修。

高压线旁的房子到底能不能买?

湾区买房有很多坑:垃圾场、高压线、superfund、地震带、洪水区......高压线真的无处不在,那买房离高压线比较近,到底行不行?@GigiJingyaJi 分享自己一个朋友的亲身经历。

朋友刚来湾区买了一套后院在高压线旁的single house,价格不错,房子没毛病,学区也好。就是对这个高压线耿耿于怀。因为家中有小孩,老担心高压线会对家人健康有危害。这么战战兢兢住了一年,总说自己头疼,小孩莫名其妙流鼻血,最后朋友还是把房子脱手了。卖房子时也经历了些坎坷,都怪在“高压线没人敢住”这件事上。

@GigiJingyaJi 通过几个方面给大家带来一些高压线附近买房的参考。

  • 高压线有辐射吗?是有的。高压线的electromagnetic fields 电磁场,简称EMFs,是会影响人体健康的。它是否会造成癌症、疾病、不孕不育、失眠、情绪波动、头疼,这个的确是众说纷纭,至今都没有一个官方定义。
  • 房子与高压线距离怎么测量?标准是多少?强高压线最好保持200m的距离。不同的高压电自带的EMFs肯定是不同的,距离也会影响,所以需要测量才知道准确参数。
  • 高压线是否会影响房价?答案是肯定的。高压线会影响resale的价格。根据网上的数据,高压线可能会降低房屋价值45%甚至更多。具体影响多少,还要根据房屋状况和卖房情况。
  • 湾区高压线分布图,下图是湾区总分布图,大家可以放大查看,也可以进网址:https://ww2.energy.ca.gov/maps/reliability/LRA_Enlargement_Area.pdf
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老房子的节能问题

@YIN_Austin认为:老房子最大的一个缺点可能就是这个了。老旧的材料,密封性不够好,窗户薄等等的原因。在德州,尤其是夏天,电费可能会是不小一笔。

看二手房经验总结:

  • 考虑买二手房的话,一定去问一下卖家每个月的电费多少。
  • 一定检查下每个房子的attic是否有做好insulation。很多二手房里,因为attic没有很好的绝缘处理,夏天的时候attic里会超级的热,导致空调费用增加。
  • attic通常都在房子的最上面,需要通过梯子才能上去。

老房子可能有含铅油漆

@YIN_Austin 给大家提出了一个买二手房可能不常见,但要注意的问题。若房子是1978年前盖的,可能会有含铅的问题。在买这种房的时候,需要签一份lead paint的表格,表示买家已知情。

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看二手房经验总结:

  • 并不是所有1978年前的房子都会有铅的。但要得知有没有含铅,一定请专业人士来做测试。
  • 就算你住的房子是1978年前盖的,并且测出含铅的话。只要墙体没有脱落掉漆,不要擅自祛除的话通常没事的。
  • 切记,一定不要让小孩子接触或吃到。铅对人体的伤害相当大。

看Open house可以提出的问题汇总

有些房子在图片上看着非常decent,现场去看又是另一个样子了。去看房的时候,@QT0919 总结了以下需要注意的参考因素(次序不分先后),大家在看房子的时候可以根据情况向卖方提出来。

  • 年份、面积、卧室大小、客厅大小
  • 是否有后院?草地/水泥,大小,是否有篱笆?
  • 厨房设计是否喜欢?一字形、L型、T型、U型、岛型...
  • property tax
  • 浴室有天窗吗?采光如何?
  • 客厅/房间(尤其是主卧)的朝向
  • 地板是实木,laminate,还是engieering wood?
  • 学区多少分?离学校的距离
  • 房子有几层楼?房间都分布在哪一层?
  • 是否有壁炉?是否有暖气/中央空调?
  • 现在看房里的摆件是都是租来摆设的,可能有一些要维修的地方被家具挡住了,要留意
  • 这条街上三个月内(甚至一年内)交易的房子资料都可看一遍

去看房子的时候,如果整体看下来挺喜欢的,建议大家多问Seller's Agent下面这些问题,有助于对房子更深入地了解!

  • 房子的屋顶多少年了?
  • 为什么上一任屋主要卖房?
  • 三年内房屋里有出现过任何意外事件吗?
  • 你们的目标价是多少?
  • Offer Due Date 是什么时候?
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好啦,君君从买二手房的小伙伴这里汲取到了很多经验,大家也可以根据不同情况,运用到自己实际买二手房的经验中。觉得有用请记得收藏+转发哦,点击不同图片,可以直达作者原文,了解更详细的买二手房实战经验。

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