亲身经历分享|艰难2020 F1学生签 OPT阶段成功贷款买下房!

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懂房子的Flyhomes飞飞
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最近我和男票一起在西雅图53万美元买了个condo。

虽然我俩手里首付只有不到5万,但靠着某逊和某软还算不错的工作,以及之前一直认真按时还卡的中等水平信用,我们找Lender贷了48万的款,同时多交了一个PMI(算下来一个月多交不到$400),成功搞定了房子!

虽然比起普通情况,F1签证在首付、贷款利率上更为严格,但这事也并非无从下手。今天,就跟大家分享一下OPT身份贷款需要怎么操作!

准备首付

如果你也跟我们一样,是想在房价较高、市场火爆的湾区、西雅图买房,那手握20%的首付,肯定是最有抢房底气的。我们在抢房路上就深深感受到了首付比例低确实还是很多地方受限。

因为是第一次买房,首付还是要父母帮忙资助了一些。当然我们也是“蚂蚁搬家” (少量多次)挪了一段时间。

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而且介于现在国内的外汇管制越来越严格,如果有买房的打算,汇钱一定要趁早。并且每一次汇款,让父母留好收据和汇款证明,填好Gift Letter。

当然,如果首付凑不到20%,也有办法买房!

贷款机构为了降低风险,会要求首付不到20%的人购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。

这个钱通常为房贷的0.5%-1%。

如果未来提前还款,首付达到20%后就不用再支付这个保险了。

我们就是在综合计算后觉得应该能1年内搞定这部分首付比例,所以潇洒交了这个钱。

了解自己的信用分数

信用分数 (Credit Score) 很大程度上影响了贷款额度和利率,如果想少还贷款、用更少的首付买到更贵的房子,就要好好养记录!

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信用历史长短,信用证明渠道的数量 (credit lines),还贷历史,信用类型 (信用卡/分期付款/房贷/车贷)等等都会影响信用分数。

信用分数与个人生活息息相关,一定要好好积累。

申请贷款

虽然为了控制风险,不是所有的贷款机构都能为OPT身份的同学提供房贷,但是市场上也仍会有一些选择!(具体有哪些欢迎私信、留言咨询)

利率上,OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些,但和H1B基本齐平。

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至于具体可以贷款多少,lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供(本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷),所以参照这个公式,可以大概估算出你能贷款的总金额。

开具贷款预批信(Pre-approval letter)

Pre-approval letter一般有两种:

1. Pre-approval——贷款机构对你贷款能力最初步的审核,也就是 Pre-qualification。

拿到pre-approval letter意味着你已经通过了初步的审批标准。文件的有效期一般是60-90天。

80%的买家都拿的这种approval。因为它审批的过程相对简单,需要的材料少,速度快。

OPT身份申请pre-approval letter比H1B用时久一点,但大部分Lender 1-3天内也可以搞定。

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 2. Underwritten approval letter——相比pre-approval letter,underwritten approval letter的含金量就高多了。

Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息,通常需要3-14天。

建议在下offer之前,直接做underwritten approval。因为有它,就意味着你的贷款基本稳了。

对于卖家来说,看到underwritten approval等于给他吃下了一个定心丸。

在同样的offer条件下,赢面会更大。

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❗️这里想强调一下,正规的贷款机构,只要是做pre-approval就一定会有一次hard pull。

之后再在同一个机构做underwritten approval不会额外再pull一次。

❗️不要轻易相信那些不需要提供SSN,不查信用分数的机构。

做pre-approval最大的目的就是保证自己的贷款安全。

使用正规机构,正确了解自己的贷款能力才是对自己负责。

美国买房坑太多,如果有任何关于买房卖房的问题,欢迎私信、留言沟通呀~

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