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美国买房干货 | 最近抢房大战,我要不要跟风去掉买家保护条款(Contingency)?

美国买房干货 | 最近抢房大战,我要不要跟风去掉买家保护条款(Contingency)?

懂房子的Flyhomes飞飞
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1.03万 浏览 2021-03-05 发布
旧金山湾 | San Francisco Bay
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最近房市实在是太火了,一个好房子很多人抢,估计买房的朋友脑子里只有一件事

怎么才能让卖家选中我的Offer?!

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今天我们就来介绍一下,除了提高价格和使用Cash Offer,如何合理使用Contingency条款,来提高Offer的竞争力,让卖家Pick你!

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什么是 Contingency?


Contingency,简单说就是在交易合同中规定好的“交易退出条件”,交易过户过程中,满足某种条件,买家有权利安全退出交易,拿回定金。

这是对买家的一种保护,但同时在卖家看来,会非常影响Offer的稳定性,毕竟Contingency是给买家留的“退路”。

所以对于买家来说,Contingency是抢房时的双刃剑。

卖方市场时,买家可以在保证自身利益的前提下,通过Waive Contingency(去掉某些退出条件)来提升Offer的竞争力。

靠谱专业的中介也会根据具体情况给买家提出合适的建议和策略。

 

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现在房市火爆,如果几个offer出价差不多,卖家一般会优先选择退出条款比较少的Offer。

买家如何在保护自己的同时,去掉一些退出条款提高Offer竞争力呢?我们挨个讲一讲!

 

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Inspection(房屋检查)Contingency

🌟定义:
买家要求在房屋成交后做房屋检查,如果发现问题,可以要求卖家进行修复或降低价格,如果卖家不同意,买家可以退出合同,退还定金。

可以去掉条款的情况:
买家下offer前拿到卖房披露文件和房检报告,认真考虑清楚后,认为房屋状态可以接受,那么可以选择下offer时去掉Inspection退出条款。

💡Tip:去掉条款后,成交过户期间就不能够再要求对方修理房屋成交时已有的问题。我们会根据具体情况,建议买家是否要保留Inspection Contingency。

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Finance(Loan)(资金/贷款)Contingency


🌟定义:
如果银行因为某些原因,拒绝了贷款买家的贷款申请,或者实际批准额度低于预期,那么买家可以取消合同,提交相应证明材料,申请退还定金。

可以去掉条款的情况:
通常情况下,在下offer之前,拿到贷款方审批的Underwritten Pre-Approval(简称UW)后,除非买家的工作、creidt score或资金状况有重大改变,一般贷款都会成功。

💡Tip:相比于Pre-approval Letter,UW预估的贷款额度比较准确,贷款机构也基本确定会发贷款。我们一般会鼓励客户提前拿到UW,增加资金稳定性。

 

Appraisal(房屋估价)Contingency

🌟定义:
如果银行对房产的估价低于合同价(Low Appraisal),银行会以估价作为价格,导致贷款额度降低,差额需要买家以现金的方式来补齐。

如果买家的现金不足以补齐差额,且卖家也不同意降价的情况下,那么可以取消合同,拿回定金。

可以去掉条款的情况:
Low Appraisal风险理论上不能完全避免,但是相对可控。买家应在合理范围内竞价,最大限度控制风险。

靠谱的中介会分析房子的合理市场价格,而不是盲目让买家加价。我们也会对客户的自身资金状况进行评估,看可承受low appraisal的能力有多强。

💡Tip:我们有专门的Research 团队给房屋做价格分析,给客户分析出价的估价风险。对于Low Appraisal风险高的房子,建议有backup lender的选项,这样就有第二次appraisal的机会。

在买房时,大家要根据自身情况谨慎选择和去掉这些条款,如果拿不准一定要咨询专业人士!

如果想在火热房市抢到房,欢迎来找我们聊一聊~

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