买房路上，经常会遇到这样的情况：好不容易看到一个喜欢的房子，正准备赶紧约tour，却突然发现房子已经变成了 pending/contingent。
房子这么抢，喜欢的房子却 pending了，我到底还有没有机会？
今天就来跟大家唠唠买房的offer“备胎学“！
Pending 这个词大家不陌生，其实细分也有好几种：在网上查房源信息时，除了照片上的 “pending” 标签，交易记录里也会显示具体是哪种 pending。
⭐️Pending（Pending Inspection）房屋质量检查
这种情况，是说卖家已经接受了买方的offer，买家会对房屋质量进行检查。
如果检查出买家认为不可接受的问题，买家可以退出交易、拿回定金。
在这个阶段，买家半路退出、结束交易的情况时有发生，所以备胎offer可以大胆准备起来～
⭐️Pending（Pending Feasibility）土地检查
和上面的 Pending Inspection 类似，但一般用在对土地的交易合同上，用来检查在这片土地上盖房、建东西的可能性，如果检查出土地的用途达不到买家预期，买家退出交易。
由于土地大小、地形各不相同，这项检查短则耗时几周，长则好几个月、甚至一年。
如果你想跟在后面递交备胎 offer，一定要做好 “打持久战” 的准备～
⭐️Pending（Backup Requested）卖家接受Backup Offer
这种 pending 的意思是，卖家已经接了一位买家的 offer，但不确定这位买家能否完成交易，所以卖家主动欢迎 “备胎offer”，以防当前买家退出。
如果你看上的房子 pending 了，但属于这种情况，你的希望还是很大的！一定要联系卖家中介，交上你的 offer～
⭐️Pending
到了这一步，一般意味着风险较高的退出条款都被解决了、或者干脆就没有退出条款，总之交易极大概率会顺利完成。
当然，理论上交易仍然有可能因为某些小概率事件（比如买家贷款出问题、或HOA条款审阅不满意）而无法进行，但这种概率非常低。
因此有些卖方中介在房子变成 pending 后，也就不会让其他买家看房或交 offer 了。
但是！如果offer到了这一步还有退出条款、尤其是稳定性很差的条款，卖家也会考虑接受备胎 offer，因此还是值得一试。
⭐️Contingent：备胎转正的最大机会！
Contingent 指的是在一定条件下，房屋才会交易成功。
比如 contingent on home sale，是指如果现在的买家能把他的旧家顺利卖出、才能顺利买下新房。
目前房市火热，但由于 contingent 的房子交易失败的情况很常见，导致只有少数卖家会选择它。
而且就算卖家选了 contingent offer，也常常 “骑驴找马”，想找个更好的 offer。
所以如果你喜欢的房子 contingent 了，完全可以下个 offer 试试看。如果你的offer 足够有吸引力，卖方很有可能选择你～
如果想交个备胎 offer，有哪些可以提高胜算的做法呢？
首先，就算卖家收备胎offer没设置截止时间，我们也建议你尽早提交 offer。
很多卖家随收随看，看到好的 offer 就会接。如果“备胎”买家不想再次错过喜欢的房子，还是要尽早提交 offer，并且确保自己的中介和卖家中介及时沟通。
另外，买家可以针对上一个offer的失败经验，重点加强offer稳定性，打消卖家顾虑。
举个🌰：我们有个客户看了这套房后就下了offer。卖家当时已经接了附带Inspection 条款，但出价比我们高的offer。
但在 Inspection 期间，卖家和当时的买家没有达成共识，导致交易终止。
于是在评估了房屋状态、和客户商量后，我们在其他买家等待验房期间，火速交了一个检查期限更短的 backup offer，并保证要求都是合理的，最后以低于挂牌价2万的价格成功买下房子！
如果你看上的房子 pending 了，让你意难平，当然可以试试联系卖方中介、下个offer。
但提高offer胜率最根本的办法，肯定还是提前做好准备，根据自身情况，准备一个稳定性更高的offer！
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