买房是一件人生大事。
今天我就将买房的常见步骤拆分成了一共6大板块 - 1.如何挑选中介；2.如何完成财务准备；3.如何看房选房；4.如何递交offer；5.如何查阅重要信息；6.如何顺利完成房屋过户；
并且我在本文中也增加了大家最关心的问题，将内容全部打包整理成册，让你在买房的时候多一份参考！
我们如何挑选靠谱中介？
首先，我们可以看中介的行业经验与她的成交量,参与房产买卖的次数、合作过的经纪人数量,以及下offer的成功率等直接挂钩。一个有经验的房产中介,不仅能为你提供宏观市场趋势分析,还能对你满意的房源提前做好价格预判和策略准备,知己知彼。
第二点，是否有本地优势。有经验的中介需要非常了解本地的房地产相关法规和政策,同时对本地各区域的经济,治安,学校,社区环境,历史房价,未来发展规划都了如指掌。另外,你的经纪人应该有许多本地行业人脉和资源,比如可以提前获得一手好房源,还能够为你约到口碑好的验房师以及其他服务。
第三点，服务态度。一个好的房产中介,应该是时时处处维护你利益的人。中介不仅应该可以手把手教你搞清楚买房全流程,帮你明确选房区域范围,还应该帮你控制预算,和卖家中介有效沟通,及时了解其他Offer的情况,帮你争取到最优惠的也十分有竞争力的价格。
第四点，反应速度。在竞争激烈的房地产市场上,中介的反应速度相当重要。好房源一上市,中介就应该告诉你,并尽快带你去看房,在你相中一套房子时,中介应该在第一时间为你做价格分析、并且做好下offer的准备。如果Offer被卖家挑中进合同,也会及时找验房师验房和安排其他后续工作。
第五点，公司规模。个人房产中介一般都会隶属一个大的房地产公司,在选择房产中介的过程中,除了对经纪人本人的能力考察,其公司的品牌和地区影响力也是一个很重要的衡量指标。公司的规模越大,资金实力也就越雄厚,操作也越规范。同时,具有行业影响力的公司渠道广,手中也会掌握更丰富的客户信息和房源信息,不管是买房还是卖房,都能满足多样化、个性化的需求,提供更有针对性的服务。比如Coldwell Banker就是麻州市场占有率第一的公司。
买房前要做好哪些财务准备?
第一点，提高个人信用分数。个人信用分分数越高,可能拿到的房贷利率可能越优惠。买房前,应尽早建立信用历史,每月还 信用卡的欠款总额(Full Balance)而不是最低 还款额(Minimum Balance)。按实际需要申请信用卡,避免过多地被发卡方调取并查询信用记录,因为任何的信用记录调查都会在一段时间内影响信用分。
第二点，计算房贷月供。每一个买房者都应该提前计算清楚过户后可能很多年内要承担的月供。月供的计算其实一点也不复杂,你只需要明确你的信用分数,想买房屋的邮编,买房预算范围,和可以负担的首付金额。 不少房产信息平台有 Mortgage Calculator(房贷计算器)。
第三点，尽早准备首付, 过户费用和储备金。根据贷款方预批的房屋贷款总额度,你需要提前准备好首付。首付可高可低,一些贷款方会硬性要求一个最低额度的首付,你可根据财务状况加高额度以便获取更优惠的月供。然而,如果你能负担的首付金额低于房价的20%,大多贷款机构可能要求购买 Private Mortgage Insurance(PMI)。这份保险主要是为了在贷款人出现还贷违约时,保护贷款机构的利益,但对贷款人就会在每月的月供金额上产生额外开销。过户费用一般相当于总房价的 1%-2%。特别提醒，如果我们是做不查收入贷款的话，大多还是会需要贷款账户里储存3-12个月的PITIA(房贷、地税、房屋保险、HOA管理费)。
第四点，拿到贷款预批信。贷款预批信 (Pre-approval 或 Pre-underwriting Letter)是由贷款方出具的重要贷款能力证明。是买房财务准备中至关重要的一步。另外Pre-underwriting Letter是级别最高的贷款信。Pre-Approval Letter 需要的资料相对简单,一般1~3天左右即可开出,速度快。Pre-underwriting则是贷款方对你的贷款资质、贷款金额进行正式且严格的审核后,给出的贷款预批信。
总结来说,Pre-Approval 和 Pre-underwriting 都可以在一定程度上反映财务状况和支付能力,以及获批的房贷总金额。如果你能在下Offer时提交 份 Pre-underwriting ,那么你的offer在卖家看来,会更稳定和更有竞争力,而且,有些卖家不接受没有预批信的offer。
如何看房选房和筛选房源呢？
平时如何筛选房源？
第一点，关于看房源网站。不少业内人士常用Realtor.com。它是美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称 NAR)的房源网站。因为它房源齐全,数据全面,而且信息每 15分钟更新一次,不论是新房源上市、还是卖家已经收了Offer,都能第一时间更新。
像Redfin、Zillow、Flyhomes.com、Realtor.com这些都是大家常用的搜索房源渠道。只要输入你想看的买房区域 (例如城市、邮编),输入你的大致买房预算、理想房型等信息,就可以初步筛选出适合自己的房源。东海岸看Redfin会更多一些，数据也会更准确。
当然专业的中介会帮你设置MLS最官方的房源推送，让你不会错过好房！
第二点，如何查看社区周边信息。不少网站都有社区安全信息,比如 SpotCrime,就把犯罪类型标出来了,一目了然很清晰。另一个受欢迎的网站是niche.com。不少人因为学校评级而了解这个网站,其实niche.com 也有不少对该社区安全评级的信息。
第三点，当地政府网站有哪些。除了上面提及的渠道以外,其实每个county政府网站上也能查到很多房屋信息。如果不确定自己所在地区的网站是什么,可以按 “county 名称+property records” 作为关键词谷歌搜索。当地政府网站上也会有很多基本信息,大到买房后如果想加建,当地政府都有哪些要求?小到水质好不好,需不需要买净水器?都可以到地方政府网站上查询。
第四点，关于学区的问题。建议用 GreatSchools.org 或 niche.com 查大概情况,到学校官网查更具体的信息。GreatSchools.org 和niche.com 给学校打分的方式略有不同,因此两者信息有时会不太一样。不少家长以 GreatSchools.org 上的信息为基础,用 Niche.com 作补充。不过,如果你想更全面了解学校,最好也看看学校官网,上面有很多评分网站没有的信息。学区划片、学校评分、入学条件、转校政策这些东西时常会变,买房前建议多方渠道核实房源所对应的学校。
第五点，咨询你的中介。除了网上的信息,对当地非常熟悉的靠谱房产中介还能提供一些独家房源信息和自己的见解。例如某地未来可能要进行大型项目的开发,自己搜索房源就很难全面的获取这些信息。而专业的房产经纪人就会提醒你,这里未来会持续开发,有很强的升值潜力,如果看中房子的投资属性,可以着重参考这些地区。
如何实地看房？
第一点，注意墙上的裂痕。导致墙上有裂痕的原因很多,比如过于干燥或是湿润的土质,多变的气候,劣质的建筑材料,也可能是房屋处于地震高发区。如果发现像地下室的墙上有垂直方向的较大裂痕,那么它很可能地基存在问题(Foundation Issue),通常要花大钱去维修,所以不建议买有这类问题的房子。
第二点，爆米花天花板。70年代流行一时的爆米花天花板,现在看来不仅不美观, 而且其涂层材料里也可能包含了石棉(Asbestos),石棉是一种致癌物,如果被吸入,会导致严重健康问题。如果你看的房子还保留了爆米花天花板,那你就需要考虑过户后请专业人员上门清除,一般工期是3-5天。
第三点，地板走上去吱吱响。房子的地板走起路来发出“咯吱咯吱”的响声,其实很多时候是因为地板使用了多年,出现了热胀冷缩,木头之间有些移动。但如果是遇到木头之间非常紧绷,有翘起,就需要找专业人士仔细确认,严重的话有可能是地基受损引起的。
第四点，湿地基。由于有些建造商想追求建造速度快、周期短,他们可能在地基未干的时候就开始安装地下室立柱和防潮层。这种做法会将水分困在墙壁内,随着时间的推移会生长霉菌。如果发现房子的地板或者低处墙体发霉,也要格外注意。
第五点，房子外部。房子外的排水管和排水沟也是一个容易被忽略的地方,需要检查一下是否有破损或者堵塞的情况,以免之后产生不必要的维修费用。另外,屋顶也是需要重点检查的地方,包括屋顶的瓦片有否破损或需要修补,以防因为降雨、降雪造成漏水等对房子的损坏。
如何精准出价呢？
房屋的挂牌价不一定代表这个房子的市场价值。市场价值(Fair Market Value)是通过市场上的供需关系决定的;而挂牌价是卖家的一种营销策略,且非常主观。
房屋价格分析包括很多方面,其中房屋定价、周边房屋近期成交价、房屋状态等是最重要的分析因素。在此基础上,买家综合自己的心理价位和经济能力递交合适的Offer。中介的专业程度也在出价这一环节起到重要作用:
1. 专业的中介应该能帮助你获取额外信息,通过和卖家有技巧的沟通,确定最合适的条款和出价。比如卖家为什么要卖这个房子?是否接受 early offer ?其他买家的情况?为什么挂牌价会比我们自己做的价格分析低或者高?这些资讯都能帮助买家递交合理的价格,或做出对应的调整。
2.经验丰富的中介会应该能在出价阶段替你层层把关,预判可能出现的情况,并提供相应的预备解决方案。
如何查阅重要信息？
1.HOA条款如何阅读？
和single family不同,condo住户每个月要向condo管理协会缴纳管理费,这部分钱通常会涵盖小区的配套设施和服务项目,比如主保险,健身娱乐和公共区域维护,二十四小时保安,每月用水,垃圾处理的费用等。波士顿会有律师来专门审核HOA相关文件,但你也可以稍微有一些了解做到心中有数。
我建议重点关注以下几点:管理协会的储备金(Reserve Study):这部分对旧的小区尤其重要。因为管理协会需要负责屋顶,外墙粉刷等维护工作,所以如果管理协会已经没有什么储备金,你很可能在将来看到HOA的增长或者被收取Special Asssements。通常低于50%的储备金是需要注意的非良性资金流。
出租的限制(Rental Cap) :大部分的小区会禁止三十天以下的短租,可能要和airbnb说拜拜了。有的社区,特别是很新的社区,还会限制在第一年内的房屋出租,买投资房的朋友们要尤其注意。
2.如何查询我的房子在不在洪水区呢？
FEMA Flood Hazards - 这个网站会直接告诉你这个房子是不是在洪水区。
如何顺利完成房屋过户？
过户过程涉及到买卖双方、双方律师、双方中介、贷款机构(Lender)、保险公司、估值师、房屋检查员等多方合作。
在这个过程中,买家不仅需要保证每个环节都能按时完成目标、还经常需要和多方处理各种问题、短时间内做出可能会对自己未来生活有重大影响的选择。例如,挑选利率就涉及到非常多的费用,怎么综合比较这些费用、挑出最好的报价,是一门学问。这些费用算下来,不同银行之间能相差几千到一万。
单独说如何挑选利率和lender这一方面，我就与本地lender合作十几家，都会提供给客户选择和对比。在利率7%的当下，依然能够为客户锁定5%以下的利率。并为客户提供最专业和优质的服务全程，实地看房、房屋调研、价格分析等环节, 让你感受到买房更专业、更高效。让你一步到位,顺利入住新家！
有任何买房或者卖房的问题欢迎咨询我。
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