房地产经济学家对2023年芝加哥住宅市场的预测

地产经纪陈小静 757 浏览 2023-01-29 发布

在2023年1月中旬召开的两次房地产经纪人年会上，房地产经济学家一致认为，最糟糕的时期可能已经过去了。

在2022年下半年，住房抵押贷款利率冲击扼杀了繁荣且有时充满泡沫的房地产市场。最糟糕的利率冲击可能已经结束，尽管在未来一年的大部分时间里，房地产市场仍将处于低迷状态。一年前，住房抵押贷款利率在3%的范围内，过去两年的大部分时间都在这个范围内，推动了前所未有的房地产繁荣。随后，美联储(Federal Reserve)开始使用其主要武器——利率——来打击不断飙升的通胀。抵押贷款利率的上升突然颠覆了买家、卖家和他们的经纪人对未来一年的所有期望，随着时间的推移，利率不断上升，这导致房地产市场受到打击。截至2022年11月初，30年期抵押贷款的固定利率达到6.95%，为20年来的最高水平。对房地产市场的影响是显而易见的:全国和芝加哥地区的销售额都下降了30%以上。

经济学家们预计，2022年的年底数据将反映出今年早些时候仍然蓬勃发展的情况和后几个月的下降，显示全国范围内的销售额将比2021年下降约16%。美联储进一步加息的幅度将小于美联储12月底的预期。美联储的预测是，其实际利率(通常比抵押贷款利率低一个百分点或更多)将达到5.1%。但金融市场认为，到2023年底，这一数字可能不会超过4.4%。美联储之所以大谈高利率，是因为他们正试图减缓通胀。如果他们表示不会(加息)，消费者信心就会上升，我们就会继续支出，通胀就不会放缓。通过表现出比实际更悲观的态度，美联储官员可以阻止消费者感受到在最近几年经济繁荣时期推动消费的乐观情绪。实际情况是，美联储可能不会做那么多，而这将非常有利。10年期美国国债利率与30年期抵押贷款利率之间的利差在抵押贷款利率飙升期间急剧扩大至3个百分点以上，该利差通常不到2.5个百分点，通常低于2个百分点。随着抵押贷款冲击的消退，这种过度反应将得到纠正。经济学家们预测不会再看到更高的利率，今年，利率将稳步下降。在今年下半年利率飙升、销量下滑的情况下，第三个支柱——价格——是有弹性的。

中西部房地产数据公司的每周报告显示，芝加哥大都市区销售的住宅价格中位数相对平稳，每周比2021年同期上涨或下跌约1.5%。其中包括从2022年11月底到2023年1月初的几周，在这段时间里，许多在利率急剧上升的情况下达成的交易本应已经完成。住宅销售价格仍然坚挺，这在很大程度上是因为各地待售房屋的库存都非常紧张。库存紧张的两个原因是:几乎所有可能出售的人都在繁荣时期很快进入了市场，无论他们是否准备好了，而且房主对他们3%的抵押贷款非常满意，不愿意把它们换成6%甚至5%的抵押贷款。如果利率和价格状况改善，芝加哥地区的住房市场将再次变得充满活力。关键原因是就业增长。

根据经济学家们对美国劳工统计局数据的分析，伊利诺伊州现在的就业岗位比新冠疫情之前增加了0.4%左右。这远低于爱达荷州、犹他州、德克萨斯州和佛罗里达州等州，这些州的就业总量比新冠疫情前高出6%以上，但至少处于积极的领域。包括威斯康辛州、密歇根州和明尼苏达州在内的几个中西部州的数据仍落后于新冠疫情前的数据。印第安纳州是中西部地区的佼佼者，就业人数比新冠疫情前增长了2.2%。伊利诺伊州的就业增长不是在斯普林菲尔德和皮奥里亚，而是在整个芝加哥创造这些就业机会。积极的就业增长是未来一年房地产市场的一个好迹象。这意味着有更多的人在该州工作，这意味着一旦房价下降，就会有更多的买家。

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陈小静来自中国北京，毕业于中国国内知名财经类院校，曾在国际知名的会计师行和国际跨国公司从事审计和内审工作。从1999年搬到芝加哥，2007 年从审计师转为全职房产中介。每年帮客户买卖房产超过1千万，帮客户租房100人以上，并能在出租期间帮客户管理房子。从2011年开始每年被评为芝加哥地区最佳经纪人，2021年共成交2千4百万美元，有超过60 个交易。目前主要的业务区域在芝加哥的路普区，西路普区，南路普区，林肯公园区的公寓。她有很多海外客户，从相知到相识到买房，她从来不会催客户进入买卖合约，而是很明确的解释所有的步骤。因为美国和中国手续不同，有些是比较难理解的，她都会认真解释，让客户没有任何误解。并且能够结合自己的金融和财务的专业知识，无论客户投资，还是自主，都能够为客户提供专业判断。

陈小静目前拥有一个7人的团队，以及常年合作的律师和贷款公司。团队能够使用普通话，粤语，法语，韩文，英文等语言为客户提供买卖，租赁，投资，贷款等房地产服务。她和她的团队凭借敏锐的商业判断和卓越的市场动态分析，为国内外客户打造个性化海外投资房产方案，作出明智的地产投资决定，真诚高效地协助每一位客户完成房产买卖交易，并解决各类房产问题、增加利润、提升价值。