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建LLC管理投资房适用的情况（上）

哈咯大家好啊。今天的这篇我想来讲一下我为什么要建llc来管理投资房这个话题。我其实当时最初有这个想法啊是因为1⃣️由我自己亲身经历了一个事情然后得到了法律方面的一些启发。后来更坚定了这个想法是因为2⃣️我的工作这些年来帮助了client时看到的他们在税务方面的得到的好处。3⃣️最后就是因为我还是有计划继续投资买房下去的，分开每个房子建立公司是我基于自身情况作出的比较有益的选择。

💁‍♀️先来讲这个亲身经历的故事：我以前的视频就讲过，几年前不是遇到过一对老赖租客么，那个老太婆因为本来就一身病然后腿走路也不利索，我在驱赶她的时候，老头曾经威胁我说，可以告我房子里楼梯木板敲出来了导致老太婆跌倒造成腿瘸了。虽然这不是事实。她搬进来之前腿就瘸了。我当时由于是第一套投资房刚开始做出租没有经验，也还没把房子成立公司，我知道如果他真的去告我，虽然不是事实可能搞不赢，但是会浪费我很多时间和精力，所以我当时就跟他们吵了很久，后来也是由于律师的介入，他最后没告成。但是因为这个事情让我记忆很深，所以后来我再买投资房的时候，我就吸取教训了，我把每套房子都成立一个独立的公司，这样以后如果再遇到这样的事情，我也可以完全不怕。理由有以下几点：❗️

☝️第一，如果我们是以个人身份拥有这个房产，有人对我提起诉讼，那么我的个人资产就会受到威胁。但是，如果创建公司，唯一的资产就是公司拥有的资产。也就是说，出租的房子是这个公司的唯一的资产，而我个人的其他资产并不属于这个房子作为一个公司旗下的资产。这样就一定程度保护了我们个人其他资产。

☝️第二，除了将投资房与我们的个人资产分开外，如果有好几个房子，那么彼此也应该分开成立公司。我们可以通过为每个房子设立单独的公司来“隔离”每个财产的责任索赔范围。如果每个房子都属于单独的公司，那么如果有人对其中一个房子提起诉讼，那其他房子将不会受到诉讼的影响。这有效地分隔和保护了我们的每个财产。

☝️第三，这样做可以更好地分开房子和个人开支

当我们把房子创建 LLC 时，会为这个房子作为公司开设单独银行账户，这样，我们的personal expense就与房子的expense分开了。😎这样做可以在报税时更清楚哪些是rental expense, 直接拉出这个房子的银行账单就可以算出这个房子的所有费用expense。而不需要个人去分开哪些是房子的费用哪些是你作为owner的个人费用。

‼️最后，当然就是税务上，通过建立公司（LLC）我们可以享受pass through taxation 的好处。就是，投资房的所有收入都将流入您的个人所得税申报表。这最大限度地减少了从我们收入中扣去的税务。下一期会更深入地解释这个问题。

下一期我们还会来讲讲投资房成立公司为什么用LLC这种形式最好。（成立公司当然还有其他形式。可是LLC为什么是最好的-税务上，买卖上，个人规划上…）