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房子那么多,如何选到Mr. Right?
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房子那么多,如何选到Mr. Right?

手很小的村里人 手很小的村里人
本文于727天前发布   727天前更新
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你什么时候想买房?结婚的时候?有经济基础的时候?还是在异国他乡特别想有个家的时候?无论哪个时候,当你买到人生里第一套属于自己的房子,会立马被成就感及归属感包围。本篇干货主要想与大家分享我和大李在小农村购买二手房的经过,喜欢的可以借鉴。我相信,小伙伴们买房也会有不同的经历,欢迎大家一起分享,给你们比心。

前言

2012年,大李在Wisconsin的小农村买了第一套房子,哦不,准确的说应该是公寓房(Condominiums )。那个时候还是单身狗的他,买房的第一目的就是不用一直租房搬家。他很快就选到一个Condo(有物业,夏不用自己剪草,冬不用自己铲雪),心满意足地住了起来。直到我们成立了小家,后来又有了大豆,这个两居室Condo慢慢显得不那么宽敞便利了。

 

我们一起列了一个List,考虑了未来至少十年家庭的需要,总结了两个人理想房子的模样。

 

最终的Mr.Right 还是挺多勾勾的,已然知足。

捋起袖子,买房进行时

1. 选择中介(real estate agent)

我们的agent是大李的公司同事推荐的,是一对中年Couple,Jim & Marline,Jim主要负责带买家(buyers)看房,初步分析房子的状况,在报价合同(make offer)前让我们对每一套房有个大概的认识,帮助我们出一个合适的价位;Marline主要负责各种paper works(法律条例,合同)以及联系卖方(Sellers)或者卖方中介(Listing Agent)。他们分工明确,有经验又守时,的确给予我们很大的帮助。在确定他们作为我们的Agent前,大李电话Interview了他们,提出了一些问题考核了一下。

 有些问题比较直接,但在事先知晓有利于双方未来的合作。

2. 事先贷款核准证明(pre-approval)

我们选择的贷款机构(Lender)是Landmark。在网站上填写基本资料,个人收入,贷款年限,贷款额度后,Lender会根据申请人的收入与债务比例以及其信用度来决定是否通过审批。若审核通过,当天就可以收到一份事先贷款核准证明(pre-approval)。Landmark的Pre-approval是免费的,但是有时间限制,通常是四个月,在未来的四个月里,我们就可以拿着这份pre-approval来make offer啦。

在这里,列出一些关键词:

首付(Down payment)

以Landmark为例(不同Lender会有些许不同),20% down payment for single family house , 25% down payment for condo。如果没有存到Lender所要求的首付,Lender为了降低风险,会要求Buyer购买私人贷款保险 (PMI),这笔钱通常会与月供(mortgage payment)一起被Lender划走。由于这是笔额外开销,大伙尽量在存到Down payment之后再买房。如果迫不得已需要支付PMI,在存到Down payment后,还是可以通过re-finance来取消这笔费用。

利息(Interests)

贷款利息分为变息 & 定息。现在的贷款利息在4%上下,算是美国历史上较低的,于是果断选择定息。在此有一个小撇步可以教给大家,这次我们也使用了它,叫做折扣点数(Discount Points)。每家Lender的points不尽相同(Landmark是1.5%)。简答地说,它是在定息前支付给Lender的费用,用来降低贷款利息,从而降低每个月的月供。降息的费用=贷款总额*points。举个栗子,Lender贷款20W,需要支付的降息费用就是20W*1.5%=$3000,支付$3000后可以将原本的贷款利息从4%降到3.75%(这是Landmark今年规定的Discounts),月供从每个月$955降到每个月$926(可以Google Mortgage calculator 来计算),每个月大约少支付$30的月供,在第100个月(8年4个月)和之前支付的降息费用($3000)break even。因此,买个房准备住个十年八载的,可以选择支付降息费用。

贷款周期(Mortgage period)

通常是15年,20年,30年的贷款周期,时间越长,利息费用支付越高。时间越短,每个月月供越高。大家可以根据自身情况来选择。

3. 看房(House Hunting)

在列好房子的条件(criteria )后,agent的网站会将条件吻合的房产信息在第一时间通过邮件自动发送给我们。同时我们也Sign up了Trulia, Shorewest, & Zillow,这些Apps也会自动推送符合我们条件的房源。我和大李从今年的3月一直看到7月底,因为pre-approval 期限只有四个月,期间我们还更新(renew)了一次。前前后后一共看了26套房子,期间make了5个offer,最终都以失败告终。

看房主要是Jim带着我们,在看房前可以向agent索取自己心仪房子的Condition report(房屋状况报告),这份报告是Seller在卖房前必须填写的,Seller必须诚实地告知所知道的房屋问题,比如地下室有一面墙曾经被雨水渗透过,屋顶有个角落漏过水。在了解了这些信息后,在看房的时候就可以重点看这些有问题的地方,加上Jim有Contractor的经验,可以帮助我们大概估价需要维修的费用,这对make offer非常有利。

Condition report的最后一页,会详细描述房屋存在的问题,可以在看房的时候重点看,有疑问可以询问Seller。

在此分享那些为什么被我们pass掉的房子(个人观点,仅供参考):

  • 地势在整个neighborhood中最低,很容易形成内涝,不利于长期保养。
  • 没有basement(因为住在Wisconsin,大部分房子都有basement,用来朋友小聚,teenager hang out 或是man cave)
  • 内部需要翻新的东西太多
  • 地(Lot)太大,感觉整个周末都要花在剪草上
  • Condo的物业(association)条例太多,如不可以在草坪上安装play set
  • 神奇的结构(layout),举个栗子,卧室改造的厨房
  • 虽然有3间bedroom,但是整体面积太小,以至于有一间bedroom里的closet是个在墙上的洞
  • 暖气(Furnace)是烧油的,换成电的成本好高

我们由看第一个房子时的兴奋,到期间经历offer失败的沮丧,再后来屈就看了几个价格便宜的房子时的彷徨,以至于到最后都想放弃,等到淡季再看。在此我想说,小伙伴们一定在决定买房前留给自己充足的时间,因为在卖方市场下,一旦入市,很容易因为意气用事买到其实不那么合自己心意的房子,如果还有time limit就会更匆忙地做决定。房子就像Mr. Right,需要时间和精力好好挑选。

转机

在七月底的某一天,Zillow推送了一条房源信息给大李,显示是Sell by Owner(房主自己卖,没有找Listing agent)。一看地址,离我们的住所只有一条街,看介绍仿佛各项都符合我们的条件,同时因为没有agent的介入(不用支付中介费),价格也相当美丽。当晚大李就打电话联系屋主(Owner)预约第二天看房,Owner很爽快地答应了。在此省略各种看房细节。看过房子后,我们都挺满意,询问Owner是否介意我们作为Buyer带自己的agent介入(通常Owner是不介意的,因为只要buyer支付自己agent的费用就可以了)。

先下手为强

大李组织好自己的战队,第二天一早就带着Jim & Marline杀过去(我在家看大豆,后来听大李描述,感觉还是挺刺激的)。Marline的建议是当机立断,写好offer,当场就让Owner签字,确保没有更多的竞争者,后来我们在owner的要价(asking price)上加上支付自己agent的费用,最终拿下了心仪的房子。

4. Make offer

卖方市场下,优秀的房子通常能同时收到五个以上的offer,如何让自己的 offer脱颖而出,我们也是在跌跌撞撞中才摸索出一些经验。个人觉得很重要的一点就是大致了解Seller卖房子的原因,便于make一个为其度身定做的offer。

在offer里,除了最有力的offer price,还有一些Seller比较看重的点:

Earnest Money (定金),数额越大,代表诚意越高。定金会由第三方担保机构(escrow)保管。如果buyer无理由毁约,这笔钱将打水漂。

Closing Credit  (在成交日,付给seller额外的钱)。我们在被卖方还价(counter offer)时曾遇到要求支付 $3000 closing credit,这部分钱不算在purchase price里,所以seller无需支付这部分钱的中介费,将自己的利益最大化。

Home Warranty 如果看房后发现暖气,冷气,热水器这些电器都有年头了,可以要求Seller支付一年的Home warranty,那么一年里有电器坏了,Home warranty会帮助更换新的电器。这显然是保障Buyer的权益,但是在竞争激烈的买房市场,很多Buyer为了得到心仪的房子都放弃了。

Contingency (在一些情况下,可以终止购买合同)。比如:inspection之后,buyer不满意房子状况,有权取消合同;或者在购买这套房子前,buyer在一定期限内需要先卖掉自己手头的房子来募得资金,若buyer没有履行,就不能购买这套房子;还有就是buyer的Lender最终不发放贷款,合同也会被迫中止。以上这些情况若发生其一,Earnest Money都将会返还。简单的来说,Contingency是Buyer保障自己权益的一项条款,但在竞争激烈的offer角逐中,有些buyer会自动放弃这项权益以博取Seller的青睐。

一旦填写了offer,就是走法律程序了,如何在体现买房诚意的同时,保障自己权益,可以借鉴agent的意见,但最终做决定的,还是自己。

5. 验房(Inspection)

房屋检测员(inspectors)可以自己寻找或者参考agent推荐的。我们在购房合同里填写的是在10天内会安排inspector看房(时间越短,Seller觉得Buyer的诚意越高)。在房市火爆的时候,inspector的schedule也被安排得很满。所以,一旦offer被Seller接受,立马预约inspector看房,有效避免规定期限内找不到inspector而合约作废的风险。

一般来说,收费是按照房屋面积大小计算的。在验房的过程中,inspector会根据房屋使用安全进行各项检测,如距离厨房洗水池6 英尺(1.8米)以内的电源插座都必须安装漏电保护插头(GFCI outlet)。我们的inspector隔天就出具房屋检测报告(inspection report),里面会列出房屋存在的问题,Buyer可以根据自己的需要要求Seller在成交前改进或在价格上优惠,当然也可以不作任何要求。其中有任何一方掉链子,购买合同都有可能失效。

房屋检测报告的精髓(大部分是安全隐患,建议及时修复) 

6. 确保在Lender处贷款成功

  • Buyer的offer一旦被Seller接受,就可以将购买合同递交给Lender,确保在成交日贷到款。
  • 购买房屋保险   在Lender发放贷款前,要求buyer必须事先买好所购买的房子的保险(Home Insurance),价格可以在网上多找几个保险公司比对。

7. 交房前最后检查(Last Walk Through)

通常安排在成交日的前一两天。主要是看Seller的私人物品(personal property)是否已经搬空,房屋状况是否与验房时保持一致。

8. 成交过户并登记(Closing)

三千字之后,最激动人心的一刻总算到来啦!!!!

打扮打扮约上小伙伴(agent)就可以去Lender那聊聊天,喝喝下午茶(其实是签签字,补补文件)。Seller也会在其Listing agent的陪同下,埋头苦签。作为Buyer最重要的就是在Closing Date支付定金,剩下的事情就交给Lender去解决了。签下房契(Deed)后,房产正式移交,Buyer最终拿到新屋钥匙(此处应有掌声)。

写在最后

这是我和大李今年最值得记录的生活,分享出来,希望有可以帮到大家的地方。当然,这只是我们在小农村里购买二手房的经历,不一定代表所有的买房过程。

PS:在拿到新屋钥匙的下一秒,我和大李带着大豆就激动地奔着新屋去了。开门的一瞬间,浓郁的毛小孩的味道扑鼻而来,我俩一对视,房子到手并未结束战斗,一切还仅仅是开始啊。。。。。。

最后,希望大家都可以和喜欢的人住在喜欢的屋子里。Love makes a house a home!

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