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如何买到称心如意的房子?新手必看攻略!
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如何买到称心如意的房子?新手必看攻略!

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本文于486天前发布   486天前更新
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从今年年初开始准备,直到六月份我们买到了在美帝的第一个房子,大概花费了四个多月的时间。这其中也有很多困惑和疑问的地方🤔️,所以想来和大家分享一下我买房的经验,聊聊买房的流程和各个步骤的注意事项。希望可以稍微帮助到打算买房的朋友们,都能买到称心如意的好房。

我们在买房的过程中有同时考虑新房和二手房,所以两者的内容都有覆盖,而且很多的注意事项两者都适用,大家可以挑选关注的地方阅读。

准备

在买房之前你首先要问自己几个问题:

1. budget多少?

买房的过程中可变因素很多,但是你有多少钱,打算花费多少,可以贷款的额度多少,愿意承担的每月还款额都是有限度的。先确定好自己的budget范围,就能大大缩小你搜房的范围。

对于需要贷款的朋友们可以充分利用起morgage calculator,网上有非常多的选择,我一般用的是zillow提供的。你可以输入你的收入(或者家庭收入),愿意支付的每月还款额,首付钱数就能有个大概的预估。

图片为本人拍摄

同样的,如果你心里有一个愿意为买房支付的总数额,你也可以计算一下你每个月大概需要还款多少,检测一下你能否承担。在后期买房的时候,当你知道具体每套房子的价值,也可以用这个来计算,你也可以查询当前各银行大概的贷款利率,是个很好的帮手。

图片为本人拍摄

2. 买房的目的?

有些人买房为了学区,有些为了投资,有些为了舒适,有些为了方便。明确买房目的,搜索的范围就更加明确一些。

学区房对地理位置要求更高,反而对其他方面的考察标准降低。投资房对房子未来的升值潜力,发展前景比较看重。普通住房对房子本身的条件要求更高,肯定希望在合理的范围内,住的越舒服越好。还有些人只是为了交通方便,希望可以距离公司比较近。

3. 最低标准是什么?

如果budget非常高的话这part可以略过,不然的话在买房的过程中会发现每个房子都有不完美的地方,所以不妨先对所有条件排个序,确定哪些条件可以忽略,哪些方面必须具备。这样做决断的时候也会更加容易,找房子也更有针对性。

💡这三个问题之后你会有一个比较明确的范围,比如对我们来说,【budget】根据自己每个月愿意支付的还款数和手里已经有的首付钱数,确定一个大致的范围。【目的】因为目前没有孩子,所以并不考虑学区的问题。因为是第一次买房子,年纪也并不大,并不打算住几十年,更偏向投资一点,所以最好是房价还没有猛涨,但是有升值潜力的地方。【标准】最后我们比较在意住房的舒适程度,也没有时间和精力隔三差五的整修房子,所以更偏向于硬件条件好,而且比较新的房子。所以通过这些条件,我们的目标侧重在稍微远离中心地带的新房,而不是大热地区的比较旧二手房。

房源

确定好一个明确的条件范围之后,我们就要开始找房源了。

1. 渠道

无论是新房还是二手房,搜索房源大概有两个渠道,一个是自己搜索,一个是agent提供。

自己搜索

这里就不得不提到两个好用且大众的app,redfin和zillow。里面房源多,能查询到房屋的具体信息,比如交易记录、涨幅趋势、还有学区条件等等。你只需要设定好自己的条件(比如价格区间,房型等等)就可以开始搜索啦。

比如我在redfin上根据自己的需求,设置几个filter之后,就能在想要搜索的区域看到符合条件的房子。点进去之后,会有更加详细的房屋信息。

图片本人拍摄

agent提供

agent一般是分为listing agent 和selling agent,也就是seller‘s agent和buyer's agent。因为我们是买房,只需要找一个靠谱、业务能力高的agent了。一个好的agent会帮助你很多,可以帮你联系listing agent,帮助你准备材料,提供必要的建议。这里有几个小tips和大家分享一下:

  • 如果身边有已经购房的朋友,可以请他们推荐合作过比较好的agent。
  • 如果是购买二手房的话,比较推荐大公司的agent,毕竟资源多,选择的空间比较大。
  • agent可以是同一套房子的listing agent 和selling agent,这种情况需要好好考虑一下,毕竟两者目的上就是冲突的。

2. 新房 vs 二手房

说完了渠道,我们来聊聊新房和二手房房源之间的差别。

新房

在这个方面其实agent能帮助你的地方并不多,就算没有agent,你也大可以把美国几大知名建造商的官网逛一遍甚至看看城市规划,就能知道哪里有新房了。下面的动图里面我就搜索的lennar的官网,找一下在bay area的新房的位置和其他信息。

动图为本人录制制作

虽然在购买新房上agent不是必须的,但是还是建议大家第一次去新房register的时候带上agent,因为有返现!房屋开发商会给agent一部分返现(一般房价5%之内),agent再把这笔钱的一部分返给你。

⚠️大部分的房屋开发商只会把返现付给你第一次去register的时候带过去的agent,所以以后再补交agent的信息是不算数的哦,这样就一点钱都拿不到了。

二手房

二手房主要分成两大类,on the market 和 off market。在美国,二手房源有一个统一的database叫做MLS,汇集了市场上最全的二手房数据,这些能在市场上查到的房子,都叫做"on the market"。那么与之相对的就是off market资源,房主会通过listing agent将房源散布出去。

on the market的房子一般都会remodel,比较符合当前市场的审美需求。如果有扩建改造的计划,也会帮你申请好permit,稍微规范一些。但是因为信息公开,所以知道这种房源的人会比较多,热门的房子会很抢手。

off market因为不能公开查询,所以知道这类房屋信息,或者感兴趣的人相对较少,你就有更大的可能性买到。在看这类房子的时候要多观察,毕竟off market的原因很多,比如不想remodel去迎合市场需求多花钱,比如着急转手需要资金等等,房子一定不要有什么没有提到或者不易察觉的硬伤,不然会影响到你的居住和日后买卖。

在二手房方面,agent的作用很大,尤其手中掌握更多的off market信息的agent成交率非常高。当然大部分的agent是不需要付费的,所以如果你并没有特别了解的agent,也可以多咨询几个人,信息范围也会更广一些。

3. 类型

美国房屋类型有很多,比较常见的是独栋(House/Single Family House),联排(Townhouse/Townhome)还有公寓式住宅(Condo)。

Single Family House(sfh)一般三层以内,带自己的院子,房型一般更合理,隐私性较好,但是可能花费较多的时间定期整理自己的院子。

以湾区为例,比较旧的sfh一般一层,lot size很大,但是层高稍低,所以有些采光不是很好。

比较新的sfh一般二到三层,二层的话一般一楼garage,厨房客厅,可能有一间客卧,二楼是其他的卧室。三层的话和townhouse的floor plan比较像。但是新的sfh一般院子的面积很小,和邻居挨得比较近。比如下图标红线的地方就是两个房子相隔的地方,间隔还是比较小的。

图片为本人拍摄

Townhouse多是三层,一楼garage,可能有老人房/保姆房,二楼厨房客厅,三楼是其他的卧室。因为面积较小,所以floor plan很多没有sfh合理。而且要和自己的邻居share墙,所以有可能会有干扰。

Condo就是国内比较常见的公寓住宅了,这类的形式很多,环境一般较好,价格相对便宜,需要业主操心的事情比较少,但是一般物业管理费比较贵。

在湾区有些长得像townhouse一样的房子也是condo,而且会和邻居房子交错(attached)。比如下面这个房型,一楼和二楼几乎没有什么内容,三楼是厨房、客厅以及所有的卧室,这样的居住体验并不是很好。

图片为本人拍摄

流程

一般的流程是pre-qualification -> 看房 -> 确定房屋(新房和二手房内含步骤不同) -> 签订合同 -> 贷款 -> 交房。当然新房和二手房的流程会稍微不同,所以大家可以根据自己的需求找相关的部分看哈。

新房

1. pre-qualification

房屋建筑商一般会有指定的合作伙伴,你只需要联系他们,按照要求提交资料就可以了。比较热门的小区通常需要排wait list,一般是要pre-qualification通过才能把你的名字加进去,你的priority date就是pre-qualification提交的时间,所以大家一定要勤快一点,早些提交你就有概率早排到房子,很有可能给你自己省一大笔钱。

比如我们提交的时候稍微晚了一周,中间就相差几十号人,我们最后就不得不多等几个release,每次release涨幅少则几千多则几万,感觉自己亏了一个亿🤢

2. 看房 - 参观model home

小区内一般会有建好的model home,但是参观的时候也有一些小tips给大家。

  • 参观的时候最好带着floor plan,可以更加清晰的想象没有家具的时候,房屋是什么样子的。毕竟model home会做出最好的视觉效果,可以巧妙的利用家具掩盖一些房屋设计上不太合理的地方。到时候我们收到空房,不一定能摆出同样好的效果。
  • 不要把model home错想成你以后家的样子。比如我看到的一些1m左右的房子,model home的装修大概在10w-15w左右,可是你收到的房子并不会给你装修成一样的,所以不要因为model home很fancy就失去理智了哦。
  • 参观的时候一定要注意model home里面的光线以及设施,model home一般会把所有的灯打开,房屋会显得非常明亮。但是我们之后收到的房子并不一定会有这么多灯,所以如果可能最好看一下灯关掉的样子。
  • model home屋内很多设施装饰并不一定会提供,比如看到的一些柜子、材质很可能需要额外加钱upgrade,所以一定要问清开发商哪些是basic的,哪些是upgrade的,不然很有可能超出预算。比如下面这个户型,default不带冰箱,柜子的颜色并没有白色的选项,而且柜子没有最上面一层(红框内),如果你想要类似的效果就要加钱upgrade。
图片为本人拍摄

3. 确定房屋 - wait list

当你排到wait list之后只需要等每次的release,排到自己的时候选择自己喜欢的房子就可以了。当然每个地区情况略有不同,比如湾区房市非常的火热,我们新房排期大概用了4个月。在这期间也有一些tips分享给大家。

  • 一般每次release之前你会知道这次release哪几户,你可以根据自己的喜好给这些房子排个先后顺序,去掉那些你不感兴趣的房子,这样现场就不会太慌乱,毕竟叫到你的时候并不会给你很长时间决定。
  • 在release当天你最好能够早一些去现场看一看周围的情况,比如我见过某次release房子旁边就是flood control channel(下面的照片就是实际的情况),里面的水很脏也没人管理,这样房子就会有蚊虫困扰,夏天可能还会有异味。
图片为本人拍摄
  • 一般来讲,就算到你的turn,你也有pass的权利,那么是否pass就是一个策略问题了。如果不pass你很可能选不到最喜欢的户型,可是pass下一次的release又会涨钱。所以如果wait list比较长,你最好保留每次release的房子、价钱以及售出的先后顺序,这样你就能根据自己在waitlist的排名和大家的偏好倾向,预估一下你有多少概率拿到心仪的房子,再根据每次的涨幅程度预估下次的价格是否在你可以接受的范围内。

4. 签订合同

新房的合同一般都是有模版的,只是填上了相应的内容。不过大家还是需要仔细阅读其中的内容,如果有不清楚的地方一定要沟通了解之后再签合同。

5. 贷款

每个开发商都有自己合作的贷款机构,一般来说如果你在合作的机构贷款会有一定程度的优惠。比如我们最后买的新房开发商就会明确的在合同中提出,如果使用合作的机构,就可以有现金的减免。不过你也可以货比三家,根据自己的情况咨询一下其他银行的利率,然后决定贷款的数额。

6. 交房

一般新房在交房前会有三次tour,一次是基础框架建好的时候,让你了解构造走线之类的。第二次是房屋建好之后,让你检验房屋有没有问题,这个时候不能走马观花的看一下就算了,一定要每个部分仔细的检验,因为一般建筑商房屋内部的warranty时间有限(比如我们的房子内部装饰等warranty只有一年),之后就要你自己整修房子了。之后建筑商会根据你提出的问题进行整修,最后一次tour就是orientation了,会给你仔细讲解房子的各个部分,很非常有趣哒。下面这个图就是一个在进行整修的房子😎

图片为本人拍摄

二手房

1. pre-qualification

一般你在哪个银行做pre-qualification,很多时候就会在哪个银行贷款,所以不妨提前咨询一下每个银行的优惠政策以及贷款利率,做出比较之后选择一下比较适合自己的。当然很多agent会有经常合作的人帮你做pre-qualification,很有可能后期帮你争取更多利益。

2. 看房 - 参加open house

一般open house都是在周末的下午,在房屋的附近会有open house的标牌,还有联系方式之类的必要信息。

图片来自网络,侵权即删

这里有一些小tips给大家。

  • 参观之前最好先看一下房子的基本情况,当然照片这些就不用太在意了,我去过的所有open house基本实际都不如照片好看,所以大家还是应该更关注其他的方面,比如每个月hoa多少,房屋建造了多少年。如果有问题提前记下来,到时候可以咨询listing agent。
  • 一定要关注房屋的销售记录,如果出现了房屋交易成功但是很快又重新上市的情况,一定要问清楚原因。
  • 参观的时候要对照一下宣传单上写的内容是否如实,比如湾区是卖方市场,很多计划要建造,甚至都没有申请下permit的内容也会写上。
  • 如果你的目的是买学区房,不要相信宣传单上的rating,自己一定要咨询附近的学校,那样的信息才是准确的。
  • 参观之后要问清楚下offer的截止日期,需要准备的材料等。
  • 正规的房屋出售是会提供一份房屋的inspection report,其中包括property inspection, termite inspection和roof inspection。大家一定要仔细阅读,看看有没有什么问题,而且要询问房主是否愿意修复。拿湾区来说,房市火热,卖房很多时候甚至连inspection report都不提供,我的一个朋友买了房之后知道房屋有白蚁问题,请人灭蚁,还要更换早就蛀空的房梁,分分钟几千刀就花掉了。

3. 确定房屋 - bid

如果看中了房子,下一步就是要开始下offer bid了。当然大多数off market的房源是采取先到先得的方式,房主会给出一个心理预期价钱,如果你提供的价钱房主比较满意就可以成交了。湾区的房市很火热,所以bid这一环非常的疯狂,在bid的过程中有一些tips供大家参考。

  • bid的价格一般是你和agent商量之后的报价,最好的方式是用多于第二名最少的钱拿到房子,这一点当然比较难,因为理论上别人的报价你不可能知道。不过可以让你的agent在报价的时候多和listing agent聊聊,甚至可以说你愿意出更高的价钱买到房子,表达一下你想买的决心,有些listing agent是会透露一些信息的。
  • 当你看过很多房子,bid过很多次之后很容易麻木,觉得价钱就是个数字,会无理性bid。大家一定要控制住自己,合理买房,选择自己可以承受的范围。
  • 就算房子remodel过,一般你也需要重新装修,所以请确保你付完首付之后,还能准备出额外的钱来装修。
  • 有些房主会要求你交一份大学申请文书一样的文件,请认真对待。我的agent的一个用户就是通过这份文章感动了房主,以第二高的价钱拿到了房子,非常的神奇。

4. 签订合同

agent一般会帮你看一下合同有没有什么问题,不过自己也要小心一点哦,不要有什么文字陷阱,或者你不清楚的房子问题。千万不要只读加粗黑体字,看看标题就签字了。

5. 贷款

贷款这件事情非常因人而异,可以多咨询一些银行,比较一些哪些rate或者政策更好一些,选择最适合自己情况的即可。

6. 交房

终于到了最后一步了,恭喜你拿到了你自己的房子🎉现在你就可以开始按照自己喜欢的风格,任意装修你的房子啦。

注意事项

❗️❗️在最后我要讲几点无论新房还是二手房在考察房屋过程中需要注意的事情。

1. 不仅仅要参观屋内和房屋整体造型,小区周边的环境也非常的重要。比如我曾经看过一个小区,基础设施之类的都很好,可是不远处就是政府规划的流浪汉安居所,大家会担忧安全系数受到影响,所以房价不升反降,新房出现了滞销的情况。

2. 二手房可能还稍微好一些,新房一定要查清原本的土地性质和污染情况。我见到有些小区以前是工业用地,所以土壤和地下水都被污染了,但是你在买房的过程中是不知道的,到了最后签合同的时候才发现,所以大家不妨去查一下政府相关网站。

比如加州地区有geo tracker,你可以搜索相关的位置,有report或者history的地方都会有一个点。

图片本人拍摄

点开之后就能查到土地之前有过哪些用途,现在有没有什么open case,case进程如何。

图片本人拍摄

3. 大家不要忘记问问有没有HOA(Homeowner Association),也就是物业管理费。如果有HOA的话是要每个月缴纳的钱,需要问清楚包含哪些内容,多少钱。

比如我看到这个二手房的HOA每个月将近800刀,包含房屋外墙整体的粉刷,周围河水的清理等等,给每个月增加了很多的负担。

图片为本人拍摄

4. 另外一点需要注意的就是要查清有哪些必付的保险,一般有report反应自然人文环境之类的信息。比如湾区很多地方有洪水flood, 地震断层带fault zone以及土壤液化liquafaction等等问题,有些保险是optional的,但是有些就是必须的。虽然这些不是我们可以改变的,但是提前了解做好预算还是有帮助的。

结语

以上就是我这段时间买房的经验总结啦,希望对大家能够有帮助,如果喜欢的话请点赞收藏哦。如果有任何好的想法和建议,也希望大家多留言,我们可以多交流。最后希望大家都能买到自己的dream house!

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