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房价下跌?但地税还在涨! 教你30分钟写一封申请, 就可以省下几千刀的地税!
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房价下跌?但地税还在涨! 教你30分钟写一封申请, 就可以省下几千刀的地税!

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本文于162天前发布   162天前更新
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谢谢大家点开这篇文章~

写在开头

谈谈本人的经历, 地处洛杉矶, 家里人在13年房价疯狂时候买入了一处房产, 也算是投资不当,这几年房地产市场不咋地, 该房产价值下降,  因此折损了一笔钱, 不过好在意识到每年地产税会随着市场价值的更迭而调动, 所以在2018年11月前递交了一份Decline in Value, 省下了$3400刀的地产税,也算是减少更多的损失,今年, 2019,申报房产价值下降的申报期是07/02/2019-2019/12/02, ( 通常是每年的11月30号截止, 但遇到周末, 会推后工作日)。

如果小伙伴的房子降值了, 并且最近也没有出售计划,建议认真读完这篇文章,  越早提交这份报告的, 省下2019年度的地产税! 希望这篇文章可以帮助到大家, 挤出好多💰~买喜欢的东西。

谈谈地产税,Property Tax Bill.

地产税征税的宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。在加州, 每年的缴纳地税的比例大致是房价的1.2-1.5%, 根据每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动,所以, 政府为了征税, 就有了以下的骚操作。

加州第13号提案确定了财产税评估价值的增产限制在每年不超过2%的水平。 这里请注意: 这份提案受益人是双向的, 在房地产市场好的情况下, 假设你的房子在过去的一年中, 升值了15%, 那么地产税还是只能只升值2%来算你的费用, 而一旦市场下跌,政府会假装不知道市场, 给你的地产税中, 还是会默认这房子升值了2%一下, 所以你需要交的税还是比去年涨了。 ( 建议大家自己看看这几年交的税款, 如下图:这是Property Tax bill 的一部分, 右边的数额(12)就大于左边的数额(11))

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简而言之, 你的房子, 市场价值下降了, 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值其实是大于你房子的实际市场价值的!因此, 你也承担了多余的税。也就是, ”房产估值过高“

举例:为了计算方便, 以缴纳地税的比例大致是房价的1.5%为例, 每年政府默认价值增长为2%:

* 2014年买入房价100万美金, 那么2014年度所交的税则以100万美金来计算。


* 等到2015年度, 你所需要交的地产税以房产评估价100万*(1+2%)来计算。 


* 结果到了2018年, 你房子实际市场价格为90万,但是政府还是为以100万*(1+2%)^3 =106万来计算, 如果以房价的1.5%的地产税来计算的话, 你在2018年需要交$15,900的税, 实际应该只需要交$13,500的税, 所以如果做了接下来的事, 那可以省$2400刀。

该如何少交地税呢?

加州通过的第8号提案就表明, 允许在房产遭受“ 价值下降” 时降低评估价值。 我们所要做的就是:证明你的房子因房地产市场低迷等原因而价值下降了,并不是政府默认的2%升值,所以我们需要向洛杉矶政府提交价值下降评估申请。
申请提交时间: 2019年7月2日-2019年12月2日
需要准备:
*证明在1月1日,你房产的市场价值低于当前的评估价值。
*在申请时间内, 向评估员提交一份“ Decline-in-Value Review Application, form RP-87. ”

信息来源:https://assessor.lacounty.gov/decline-in-value/

如何证明在1月1日,目前房产价值低于评估价值?

根据官网指明, 最佳支持文件是相关可比房产的销售信息, 尽可能的选择接近1月1日, 并且不得迟于3月31日的销售信息, 换句话说, 就是找在你区域, 最好周围街区,类似房型的在1月1日-3月31号的销售信息。
Tips:     Zillow.come 输入你家地址, 左上角Listing type 选择Hosing for sale, 找与你家相似的房型, 看 Price / sqft , 每平方英尺的价格, 以此来评断你房子的目前市场价格是多少。 我个人不喜欢Redfin的, 提供的价格太假了, 以我当时卖房经历得出,Redfin的价格没有参考价值。

如果你房子的市场价值低于评估价值,那么Listing type , 选择, sold, 并且时间是一定要选择在2019. 1.1-3.31的销售信息,这类可比房价信息才可被评估员接受,官网规定,两个证据就可以,当时我为了保险起见,找了三处房产,邮寄了三份信息,所以小伙伴可自行决定。

如何填写: “ Decline -in-Value Application” ?

就加州洛杉矶为例, 这是表格下载地址:

https://assessor.lacounty.gov/forms-2/


2019 Decline in Value Application  Los Angeles County Office of The Assessor—— Homeowners —— Forms——search “Decline-In-Value Application” 

以下是范本:

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这张表格填写完后,结合你打印出来的可证明你房子降价的证据2份,一起邮寄到:(地址在申请表末尾会指明)
Los Angeles County Assessor,
500 West Temple Street, Room 286, Los Angeles, CA 90012-2770. 

在这份信出去之后, 不要着急,请给政府工作人员至少2个月的处理时间,也强烈建议小伙伴们尽早寄出去, 并且留一备份, 我是在去年10月中旬寄出, 但是今年1月份才收到通过的回复。那时候我已经交了第一份地税的check,还没有交第二份,  所以洛杉矶政府给了新的bill, 总地税降了3400刀。 

注: 加州地税分两次缴纳,
第一次缴纳时间是11月1号之前, 第二次缴纳时间在2月1号之前,这个地税一定要交, 因为滞纳金已经惩罚金, 动辄几千几万的,折算成人民币是一笔巨款了, 因此如果小伙伴人在国内, 美国这里的房产归其他人打理,在这上面还是要多多注意下
具体guide:  go to : https://assessor.lacounty.gov/wp-content/uploads/2015/02/E-23.pdf

以下是一点个人感想:

1. 需不需要找中介帮忙? 

本人还是在读学生, 全程都是自己找信息DIY, 其中,我也问了当时卖房的中介, 但是由于这几年房产市场还行, 这个申请本身他们虽然知道有, 是否具体实施过的可信度不高, 再加上, 我总觉得中介房子卖出了, 也就不会上心做这个事, 所以都自己来了。我也咨询过其他两个中介, 给予我的我回复就是没有操作过, 所以当时我是硬着头皮自己看信息的, 相信大家也可以自己完成。

2. 官网还有一个” Your Assessment Appeal”, 是否需要填写?

当时我有email政府, 他们给予的回复建议“ Assessment Appeal Application” 与 “Decline in Value Application " 一起申请, 我当时一起申请的, Appeal知道今年三月份才收到信息, 并且显示今年6月份上庭, 那时候房子已经卖出去了, 所以我个人认为, 这个完全不需要申请, 政府评估员对洛杉矶房地产价格清楚的很, 所以不会刁难。

3.  在经历了买房卖房之后, 在国内的小伙伴想在美国买房产的, 还是来看看并且做好自己的市场调研, 想卖房的小伙伴也建议不要把什么事情都交给中介, 说到底, 自己能力强了, 被当韭菜割的可能性可以大幅度降低!

最后, 谢谢大家的阅读~欢迎大家私信

附上家中小可爱的照片, 凑足文章最少照片数量~~

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