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H1B & F1-OPT 贷款买房分享
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H1B & F1-OPT 贷款买房分享

Jack杰克 Jack杰克
本文于26天前发布   26天前更新
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大家好,我是杰克。前段时间我和同学&室友&同事 大肥肉 同时各自买了房。首套房买房过程异常艰辛,大肥肉也在某论坛分享了他的详细的买房过程。最近好多同学问我们买房的过程,在这里在分享一下,希望大家少走弯路。

背景:我和大肥肉都是羊毛党,手上几十张信用卡而且是密集申卡【hard pull不是一般的多】。我还有一个才两个月的车贷。签证方面,我今年H1B刚中,大肥肉是F1-OPT。基本上所有的条件都是最差的条件。

买房真的是一拍脑门子的事!但是结果是开心酸爽的!

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买房的基本流程我就不说了,论坛里的攻略很多,我就说我们的几个注意点或者建议,若大家观点不同,好好沟通,误喷哦。

1. Agent:

 我们选择的是中国Agent。原因一是因为沟通顺畅且工作效率高,二是因为“不少”中国agent会给返点。虽然说买方Agent的费用是由卖方承担的(房价总额的3%),但是我们选择的Agent在我们沟通以及争取后给我们了1%~1.5%的返点。在实际操作中为,最后贷款结算时,显示为Agent Credit在贷款总额中扣除了。当然怎么谈怎么选择Agent,YMMV。一个好的Agent不仅能在买房过程中给你非常顺畅的体验,还能给你省1%左右的房价!你说你要不要好好选一下。

2. Loan:

总体而言,总房价得控制,lender只会让你背负税前工资45%的月供(本金+利息+贷款保险+物业费+你的其他贷款如车贷)。从豪宅看到小破房的感觉会很失望。所以大家先算好自己能买的价格区间再去看房。

2.1 F1-OPT:

大肥肉经历了几十家贷款的申请后,选择了CITI (算是唯一的选择)。

  1. Wells Fargo: don't do F1 visa
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  1. Chase: 可以做,但是工资不能算有效收入,需要与有身份有收入的人一起做。单独申无法通过。
  2. Quicken loan 以及诸多地区性小loaner:都会给pre-approve,让你开心一下。一等到Underwriter介入,立马就不行。

只有Citi对F1的房贷非常熟悉,而且Citi据说还有不少沟通顺畅的华人loan officer小姐姐,如果大家想搜的话可以去LinkedIn或者官网搜。这里没有打广告···

2.2 H1B:

基本除了几家local的不知道什么是H1B的小loaner,其他都能做。重点是比较首付以及利率。在14天内疯狂申请了15家的贷款,各种电话短信邮件,最后在一家小的贷款公司申请到了3%首付3.625%利率或20%首付3.5xx%利率。

希望大家准备买房前,至少预留三个月的准备时间,别像我们一拍脑门直接就买。这三个月干啥呢?

第一,让自己的主银行账户的statement看起来“干净”。别有海外汇款,别有大额非工资收入,别有大额非还款支出,别有朋友间的大额转账。不然underwriter会让你解释到怀疑人生。

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第二,羊毛党提前准备好解释为啥会有那么多信用卡,信用卡为什么会有那么多消费。你也可以诚实的回答,你在薅羊毛,你的信用卡返现很高,你想赚返现。【真诚脸】。

第三,这三个月内尽量信用卡少消费,尤其是羊毛党。underwriter可不管你的信用卡们在你贷款的时候有没有还完,我的underwriter直接暂扣我1w刀,然后把这1w刀在我close的那天让律师作为支票寄给了Amex和chase。其实我早就还掉了啊!!!

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以上三点是我的血泪教训···

2.3 信用

相信大家都有按时还信用卡的好习惯,这在贷款的时候非常重要。我和大肥肉都没有过逾期还款,所以在诸多不利因素的条件下都能贷款获批。在贷款的过程中和你的loaner积极沟通,他们也愿意尽快做成这个单子。我从开始想买房到看房到贷款到房屋检查到最后入住,共历时29天,也多亏自己找的loaner和自己沟通效率极高,在什么都出问题的情况下还能这么顺利获批。

3. 买房的杂事儿

  1. 水电网煤气开户/转户,HOA缴费,房屋保险等一系列的事情记得在close附近跟上节奏。
  2. 房屋检查很重要,检查时最好本人在场,检查员会详细的跟你介绍房屋的状况,毕竟是自己家,每一项隐患还是要做到心里有数。
  3. 检查出有问题了,该卖家承担责任的就得卖家承担,别不好意思,他不愿意修的你就让他给你close的时候给你做credit,让价。
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  1. 如果是自住房,记得在入住后找自己county的Auditor做一个 sepecial assessment for legal residence. 可能每个州不一样。我们州是得做这个才能能交自住房的税。

买房还是租房,地区不同那各位好汉肯定意见不一样,大家可以留言讨论讨论!

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