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关于Permits(建筑许可)你需要知道的一切

关于Permits(建筑许可)你需要知道的一切

Octopussss
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华盛顿纪念碑 | Washington Monument
华盛顿纪念碑 | Washington Monument
2 15th St NW, Washington, DC 20024

身为建筑师,身边经常有小伙伴问到建房/装修申请Permits的事情。什么是Permits(建筑许可)?什么样的工程需要申请Permits?不申请会有什么后果?申请人应该是谁?审批Permits是什么样的流程?这里来为你一篇解决。

 

01、啥是建筑许可? 

施工许可证是政府部门对一个建筑项目工程颁发的官方批准,允许业主(Owner) 或承包商(Contractor) 进行建筑或改造项目,它旨在确保该工程项目符合当地建筑,消防,用地等规范从而确定施工人员及使用者的健康安全。

 

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©网络图片版权归原作

 

02、为什么要申请Permit? 只是简单装修懒得申请会有什么后果? 

与中国的钢筋水泥住宅楼不同,美国的房屋多为木结构,一旦装修过程中改变房屋结构就有可能引发诸多安全隐患,申请Permit的出发点是为了保障安全和业主的利益。

然而,除了新建加建Permit绕不过去的情况之外,很多业主装修或改造房屋不想申请Permit的原因是显而易见且情有可原的:

首先,Permit的申请一来一回通常需要一个月以上,耽误项目进度;其次,用于申请permit的图纸对信息量、精度和准确度都有比较高的要求,需要时间和精力准备,如果雇佣建筑师准备材料,需要花费额外的费用;第三,大部分的华人装修师傅没有承包商执照(GC License),但他们中的大部分人手艺娴熟收费低,华人朋友们也愿意找这样的师傅,而他们就不具备申请Permit的资格。

那么,如果没有Permit私自开工会有什么后果呢?可能会受到政府部门停工的贴条(Stop Sign),已经完工的可能会收到政府部门给的违规罚单(Violation),此外,一旦发生安全事故,保险公司不会给没有Permit的项目赔付。

另外还有一种情况,未来的某一天你要卖房子,被卖家发现曾经有无许可装修的记录,举报到City,被要求整改。当然,在如今火热的房地产市场里,可能不会存在这么无聊的卖家,但是被邻居举报的事情还是时有发生的。从另一个方面说,当你购房的时候,也要留心前业主有没有私下做过违规的改动。等房子过户你再想做别的什么改动,就得先把之前的Permits补办甚至被要求恢复原样。一般情况下,City要求恢复原样的可能性比较低,但补办Permits也会耗费不必要的时间精力。

总之,无论从安全角度还是法理角度,Permit都是应该申请的。每个业主根据自己的实际情况可能会做出不同的选择,只要愿意为自己的决定承担责任就好。

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©网络图片版权归原作

 

03、哪些项目需要申请Permits? 

很多人以为只有会改变房屋外观的装修才需要Permit,这是一个误解。一般的来说,需要改动房屋结构、电力、水管或机械部分(冷暖气等)的工程都需要申请Permit,并由执照专业人士进行装修。这里以Virginia 州的Fairfax County举例,政府官网分别列出了需要和不需要申请Permit的情况:

需要——不需要申请Permit的情况.jpg

©翻译自Fairfax County官网

 

其他County/City的要求也是类似的,不确定的小伙伴可以上官网查询。

 

 04、申请Permit一定要找承包商或建筑师吗? 

Permit应当由符合资格并且持有当地施工执照的承包商去申请并负责施工。当地建筑部门还会要求出示申请人的工程保险证明。申请Permit的主体只能是Contractor或者业主。业主自己可以申请Permit的情况条件是:建筑本身非商业用途,房子是独门独户且实用面积不超过3000平方尺,业主必须也居住在该房屋中。这种情况比较适合房子的简单装修。但是我们通常不建议业主自行申请Permit。因为政府会要求工程带有保险,如果业主申请Permit,业主就需要为工人购买保险,或者雇佣工人自己本身有保险,不论哪一种情况,业主作为申请人都要承担施工时候的一切意外风险。

既然申请Permit的主体是承包商或者业主本人,那么建筑师(Architect)的作用是什么呢?要知道,无论什么工程的第一步都是设计。建筑师会根据你的情况和想法,在满足City规定和满足结构力学的前提下帮你画出建筑工程图,有了图纸Contractor才能给出准确的报价。当然,如果只是加个浴缸,拆几面墙的小改动,自己上手画图也可以。而比较大的工程,尤其是加建和新建,找专业的建筑师至关重要。虽然很多Contractor也提供画图的服务,费用往往比单独聘请建筑师要低廉一些,但是首先术业有专攻,建筑师更加擅长如何兼顾实用和美观的需求;其次,如果承包商同时是设计方,他仍然会以施工的方便和效率为首要考虑,审美和人性化的因素就会退居其次。实际上,在建筑师、业主和承包商的三方关系中,建筑师往往起到桥梁和帮助业主监督Contractor的作用。

 

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©网络图片版权归原作

 

05、Permit的种类和申请所需执照 


Permits之所以往往以复数形式(Permits)出现,是因为它的种类非常多,一个工程往往需要一堆许可证,商业项目甚至会涉及到十几个。我们以马里兰州Montgomery County举例来说,建筑许可服务部门的网站列出了以下Permit的种类。我们建房或者装修项目,只需要了解Residential Permits就可以了。但是我们也经常会遇到需要Electrical and Mechanical Permits 的情况。举一个简单的例子,如果你想在院子里加建一个车棚(Carport),你需要申请一个加建许可(Residential Addition Building Permit),和一个电力许可( Electrical Permit) 。如果车库里需要通空调暖气,那就要再申请一个机械许可(Mechanical Permit),如果你想在车库里安装水龙头洗车,那就要加一个水管许可(Plumbing Permit)。虽然听起来很复杂,好消息是,在一般的住宅项目中,建筑师(RA)可以代表所有水电机械工程师画图和签字。

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©Montgomery County

 

06、Permits申请流程是怎样的? 


所有项目的Permit申请都必须通过填写表格申请。表格通常可以在当地政府的建筑部门(Building Department)或者政府官网下载。表格内容基本为建筑物的现有概况:位置,退线,用地资料(这些资料网上可以查到),业主和施工承包商的资料,还有工程的大概造价以及工程概述。如有建筑师或者其他工程师参与就必须填写建筑师的资料以及提交相关的建筑图纸。表格填好后,连同建筑设计图纸(如有)一同递交给审查官(Building Inspector)。如需补充其他资料,审查官会给出下一步的指示。根据项目本身情况,有时还会需要满足消防部门或者污水处理部门的一些要求。一旦通过,就可以正式开始施工。如果不通过,审查官会通知并解释如何补充资料。申请费用和随项目规模和范围有所变动。

不同地方的政府审批时间、材料要求以及审批后的费用都有所不同。正常情况下,政府是很鼓励市民改造或者维修自家房子的。因为这样不仅可以提高整体市容,还会带来就业机会。房子修好了,房子本身价值也高了,政府估值和税收也会相应调高。因此政府或者当地建筑部门一般情况下是不会难为业主的,反而会尽力鼓励协助市民把项目完成。

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THE END 

 

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