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Escalation Clause帮我打败对家,轻松拿下人生第一套房!

Escalation Clause帮我打败对家,轻松拿下人生第一套房!

锵锵蔷
锵锵蔷
3093 浏览 2021-06-30 发布

后疫情时代北美房价节节攀升,民众购房热情高涨,今天想借创作新赛季的活动跟大家聊聊我的抢房经验,最想分享的Escalation clause的部分放在最后,想直奔重点的朋友可以直接下滑。

一、拿到pre-approval再谈抢房

pre-approva就是贷款预批,是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的、对贷款人有能力购买房子的证明,有了它才有在相中房子后报价的资格。申请的时候银行会审批贷款人的各种文件,比较耗时,所以如果看中了房子再去申请pre-approval的话,很有可能就会跟心仪的房子失之交臂。

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图片来自于@ 网络,版权属于原作者

申请pre-approval的时候可以找2-3家银行都试试,然后选择允许贷款额度更高的pre-approval,银行审查的时候,一般会hard pull记录,但是不用担心,多家银行在一定时间内多次hard pull不会对信用分数造成多重影响。不过重要的是,pre-approval的有效期一般是2-3个月,就是说你在拿到pre-approval以后必须在这个时间段内买房,如果超出了有效期就要重新申请。

二、看准时机再下场抢房

1. 房地产市场平稳甚至低迷的时候下场

这个算是老生常谈了,有房价泡沫的时候抢房,肯定会比在房地产市场平稳的时候抢房要付出更多的金钱。当然,道理很简单,但房子涨起来看上去就没有尽头,好像不趁早买了以后得花更多钱一样。可买之前还是要衡量一下,现在是买家市场还是卖家市场。

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图片来自于@网络 ,版权属于原作者

我和家属都是金融小白,只能多看看新闻听听专家的意见。比如,诺贝尔经济学奖的获得者Robert Shiller就认为,现在的房地产市场环境类似于2003年,也就是2008年美国房地产崩盘的前5年。再看看下图,当初2008年泡沫破裂后的房价,跟之前顶峰比不知道便宜了多少,可见跟风买房一时爽,泡沫破后,才知道自己的投资到底明不明智。

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图片来自于@Jesse Colombo ,版权属于原作者

2. 不着急买房的话,秋冬季节买入更好

秋冬季节市场上的房源较春夏更少,这一点是秋冬季节购房的最大弊端,对于买家来说,这样可选择的范围就大大缩小了,但像我和家属都当初并没有着急买房,所以这一点对我们影响不大。

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图片来自于@zillow ,版权属于原作者

因为市场上房源少,买家也就少,当初跟我们竞房的只有另一户人家,这抢起来可轻松多了!我和家属一致认为我们反季节买房是很大的一个原因,要知道我们这里可是大华府,一套房总共才两个bidder,说出去都没人信~而因为买家少,卖家一般也不会开很高的价格,也更愿意协商。

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图片来自于@Zillow ,版权属于原作者

而且这个时候房地产经纪人都比较闲,会花更多精力在每个客户的case上。最后一点秋冬买房的优势是我们看房的时候突然意识到,秋冬时期,不正好考察一下房子的抗寒能力嘛~

 

三、巧用escalation clause打败其他买家

在抢房的时候,卖家通常会收到来自不同买家的offer,这个时候想要抢到心仪的房子,各个买家之间就不可避免地要进行bidding war了,就是比谁出价高。Escalation clause就是由此而生的一种房地产合同的条款。典型的escalation clause的语言可以参照下图:

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图片来自于@网络 ,版权属于原作者

举个详细例子,你的escalation clause里说明了你的加价幅度是每次$5,000,你和另一个买家同时看中了一套房子,你出价$300,000,可是另一个买家出价$305, 000,那么这时候根据你的escalation clause你的报价就会变成$310,000。

Escalation clause允许给自己的报价设置上限,比如说,对于前文的那套房子,你的心理最高价位是$321,000,那么当你和其他买家的竞价超过你的心理价位的时候,比如其他买家出价$325,000,这个时候根据你的escalation clause,你的报价就不会再继续上升了,而你也会自动出局。这算是给自己的bidding上了一道保险。

有人可能会担心,如果卖家利用escalation clause来恶意给自己的房子加价怎么办?比如你的加价幅度还是每次$5,000,你出价$300,000,另一个买家的报价是$303,000,但是卖家却编造了一个比你高的offer说别人报价$305,000,那根据你的escalation clause,你岂不是会被骗钱?但我的房地产经纪人告诉我,escalation clause里面的关键是a bona fide offer,就是一个真诚的报价,必须是made in good faith/真诚的,legitimate/合法的,enforceable/可执行的。在这个过程中,买家可以要求卖家出示文件,证明其他买家报价的真实性。

总而言之,我和家属当时就是靠着这个条款,轻松赢下了bidding war,抢到了人生的第一套房——当然也是因为我们秋冬购房、只有一个对手,所以只escalate了一次就成功了。我和家属第一个属于自己的家,超级满意!小前院和家居布置可见往期晒货。

锵锵蔷 17

#四月宅家季19# 家是你自己的样子

关电脑后发现我们家饭厅还蛮好看的,赶紧拿了相机记录一下。

我们住的是一套不大不小的两层房子,饭厅的面积其实不大,和客厅共用一个空间,因此布置也非常简单,家具就是一套餐桌椅。

餐桌椅选的也是很简单的款式。当时刚买完房,手里余钱不多,买家具的预算不算很高,有一次在去宜家的路上发现就在宜家旁边有一个很小很小的家具作坊,走进一看才发现里面别有洞天,里面像个小仓库,各种家具全部摆开,旁边的门里还有锯木头的声音,一问老板,很多都是实木家具,可把我给高兴坏了,立刻挑了一套价格适中的订下来,具体木头种类不记得了,只知道是越南进口的某种木材,DMV地区感兴趣的朋友可以看图五的地址。

餐桌椅到货后我一开始其实不大满意,感觉好像太过朴素了,后来看久了好像也还觉得可以,主要是颜色很沉稳,跟客厅的皮沙发也能完美过渡。

一开始墙上什么装饰也没有,后来我公婆来看我们,顺便给我们带了一幅家传的油画,画家是G. M. Gouley,只是个名不见经传的人物,但却跟我婆家祖上一样,都来自伊利诺伊州。他擅长画密歇根湖的各种湖景,因此我老公的干奶奶收藏了很多副他的油画,这一副就是其中之一。

空荡荡的墙上一挂上这幅油画,整个空间立刻就立起来了,所谓statement piece的作用大概就是这样。

以上就是我的抢房经验了,我和家属完全是小白,这一过程全靠我们的房地产经纪人,包括这个escalation clause也是他帮我们出的主意,真的是非常老道非常靠谱的一个经纪人!

最后,欢迎大家一起讨论买房经,希望小伙伴们都能早日购入自己的dream house!

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