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房产交易的千层套路?了解一下总不亏!

房产交易的千层套路?了解一下总不亏!

大诗小事
大诗小事
2531 浏览 08-31 发布

我不是房产行业的,我说的话不具备专业性和权威性,我只是分享我的投资经历和看法,并不作为投资建议。
投资有风险,请谨慎。

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6月的时候就想写点什么,但是因为拖延症+选不定主题,一直拖到现在。此刻的我仍然选不定主题,所以决定以Q&A的方式,直接汇总小伙伴们最近问我的一些问题。(问我问题的小伙伴多是萌新小白,问题相对基础,大神们请可以直接忽略本文。)

P.S. 我真的是因为白敬亭今年上了几部剧,增加了很多表情包素材,而我为了发表情包随便找文字内容来凑数。

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Q: 我的朋友刚考了房产经纪证,让我买房就找ta,但是ta零经验,能选择ta代表买房吗?

A: 坦白说,我觉得会问这个问题,就代表不太想找ta,只是不知道怎么拒绝ta。

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有经验当然好,但谁都有刚起步的时候,不能一概而论,我觉得可以从下面几点综合考虑。

1、无论有无经验,首先要确认朋友是否是真正的朋友人品好、可靠的那种。湾区加价抢房是常态,要成功抢到房子,本来就是靠出价高。虽然说也有出价排第二名但是成功拿到房子的,但还是少数。如果经纪人品不好,为了自己能多赚一点提成故意让你多加价,除了房子买贵了很冤,每年地税还要多交,实惨。不少论坛上都有曝光一些经纪的“光辉战绩”,例如“三亩九分地”上的【服务评价】板块,大家有空可以去随意感受一下。湾区最不缺的就是厉害的人、聪明的人,但是聪明是一种天赋,而善良是一种选择。 

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2、职场上很多人是把1年的经验重复用了几年,甚至几十年,但是能力上根本没有提高,而且还可能因为不保持学习,思想固化。用现在流行的说法就是,有些人的多年经验只是无效经验。

3、有些人天生就是做销售的料,或者本来就是对房产这块特别熟悉,自己有投资经验,有人脉资源等等,不排除虽然经验是0,但是能力很强。

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4、一些新的经纪在刚入职场的时候是有大神带着或者背后有团队的;也有一些人是一边备考经纪证的同时一边给别的经纪做助理,考到证后再单飞。

5、如果购买的是新楼盘的新房,涉及到的乱七八糟的事情会少一些,会相对简单一点,只要不是太蠢,有责任心,相信没有经验也能搞定。

 

Q: 要找给rebate的经纪吗?

A: 还是上一题的第一点,首先还是要确定经纪是否是人品好。如果是让你疯狂加价,把成交价抬高几十万,最后再给你一点rebate,这样你不就捡了芝麻丢了西瓜吗?(我是听过不少这样的杯具的)。如果经纪是真的拼尽全力帮你低价抢到房子,还给rebate,那当然很美好啊!但是大家都是出来卖的,你给多少钱,ta就做多少事。换位思考一下,如果你被降薪了,估计你也会选择摸鱼来应付。

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少收钱还多做事的,除非是新人刚起步,希望积累经验积累口碑,那就可能全力全心全意帮你,还愿意给rebate。或者就是明码实价的新楼盘,没有那么多能作妖的空间。

这里不是说建议加价的经纪就是不好,我上面说的是胡乱加,为了自己多赚一些提成而忽悠客户加价的情况。湾区买房基本都要加价抢的,但是要看房子值不值得加,加要加多少才合理。等于买爱马仕要配货加钱买,但是其他一些牌子就可以等打折买。

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Q:为什么all cash offer会更有竞争力?卖家拿到的钱不都一样吗?

A: 对卖家来说,all cash offer主要有两大优势:

1、更快过户,更快拿到钱;

如果卖家卖房是着急用钱,cash offer能在7-14天过户,卖家就能拿到钱了。而贷款的offer过户时间需要30天左右。哪怕不是很着急用钱,大家也还是会更倾向钱能早日落袋为安。

2、更安全,更低风险。

贷款offer有在pending中贷款失败的风险,哪怕有pre-approval letter,也不代表一定能贷款成功的。贷款批不下来,或者批下来的额度不足够支付成交价等,就导致交易失败。

交易失败后,房子重新放上市场卖,卖家就要等待第二次卖出才能拿到钱,时间成本增加。卖家经纪也是需要等成功卖出后才拿到提成的,就是卖家经纪付出了2倍的劳动,最后只是拿到1份提成。所以卖家经纪也想避免这种风险,会尽量劝卖家选择cash offer。而且,房子有过失败的交易记录,或者在市场上挂了很久都没有卖出,容易导致买家来压价,导致第二次成交的价格可能不太理想。虽然房子还是那个房子,物理上没有发生任何变化,但是市场买家们的态度变了,就因为一次交易失败,就掉价了,卖家就赚少了。就像都某竹说的,她只有过吴某一个男人,但是大家就会认为她是烂裤裆。

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因为cash offer在抢房大战中更有竞争力,但又不是谁都是家里有矿,随随便便就all cash,所以一些房产中介公司就提供帮客户打造cash offer买房的服务。大致就是他们先以他们公司的名义all cash帮客户抢房子,房子抢到了以后再原价卖给客户,客户再去银行办理贷款,把房子从中介名下过户到自己名下。这些中介赚取的就是客户办理贷款期间(大概30天左右)的一个高额利息,赚钱模式有点像过桥贷款。

例如第一名是贷款offer,出价100万;第二名是中介帮客户出的cash offer,出价98万;卖家选择中介的cash offer,虽然少赚两万,但是安全,钱早日落袋为安最重要。这样,中介就帮客户顺利抢到了房子,还比第一名的出价少了2万!花更少的钱抢到房子,cash offer的优势!

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但是cash offer就战无不胜了吗?是,但也不是。战胜cash offer就是出价更高的cash offer!特别是湾区,有钱人这么多,永远天外有天,人外有人。一个朋友就说,ta已经加价70万了,结果另一个cash offer加了130万,秒鲨!

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哪怕没有别的cash offer,出价太低的cash offer也无用。例如卖家收到的贷款offer都是130万以上,你出的cash offer只有100万,在金额相差这么大的情况下,cash offer也不能产生什么优势,毕竟也不是说贷款的就一定成交不了,大部分房子还是贷款的。

所以这种打造出来的cash offer在抢房大战中能真正帮到多少,大家要根据具体情况多分析。

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Q: No contingency又是什么操作?

A: 买房出offer的时候,一般都会带有一些contingency的条款,就是履行合同的先决条件。一般会有appraisal contingency(估计条款),mortgage contingency(贷款条款),inspection contingency(房屋检验条款)等,如果无法满足这些条款,买家可以中止合约,不构成违约,全额拿回下offer时的定金,避免损失。

例如,买家出价200万拿下一个房子,首付20%,贷款80%也就是160万,结果银行对房子的估价只有180万,银行根据180万的80%发放144万的贷款,这时就需要买家自己增加16万的首付来填补。如果买家实在拿不出钱增加首付,那根据appraisal contingency,买家可以中止合约,全额拿回定金。

部分买家即使是能拿出更多的钱来补首付的,也不拿,毕竟估价低了,觉得自己出价高了,亏了。买家利用appraisal contingency赋予的权利,去和卖家“商量”,让卖家降价,例如各退一步,降到190万。我上面聊cash offer时说过,房子因为交易失败重新卖的时候就可能被压价,所以此时的卖家非常被动。卖家答应降价,买家成功压价,买家胜利;卖家不答应降价,买家退出合同,全款拿回定金,没有任何损失。

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然而这么操作,是会反噬的。

这一年来,湾区房价疯涨,随便出来一个房子,大家各种加价鲨疯了,导致银行估价低于成交价的概率比以前高了不少,很多交易都会出现贷款的问题。刚开始,买家经纪利用appraisal contingency捞到了好处,成功压了价;后来,卖家经纪们为了避免卖家处于被动,就会建议卖家直接不选择带有contingency的offer。反正现在的市场是卖家市场,卖家根本不愁卖,所以要么all cash,要么no contingency,不然就拜拜,下一个更乖。

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所以,offer的竞争力排序就是:cash offer > no contingency offer > 带有contingency的offer。Waive all contingency能提高offer的竞争力,帮助抢到房子,但是买家也要承受一定的风险,每个房子和每个买家的财务状况都不一样,要理智,要冷静,具体问题具体分析后再作决定。

 

Q: 湾区房市降温了吗? 要崩盘了吗?

A: 湾区房市从2021年6月开始是有降温的迹象,但是降温不代表崩盘,不代表降价,不代表买房不需要抢。刚需在,买家们的实力在,房价还是在上涨的,好房子还是要加价抢的;只是过去一年的房市是疯了,而最近大家开始冷静了,价格变回正常上涨。

过去一年湾区房市有多疯?请大家欣赏一间湾区房子,开价80万,130万成交,随意感受一下过去一年湾区抢房的气氛:

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过去一年房价疯涨,除了因为zf放水,人工和木材涨价,房屋供不应求等原因,还有一个原因就是“钓鱼价”的推波助澜。钓鱼价就是房子上市的开价远远低于市场价,利用低价格吸大量的关注和人气。买家被钓鱼价吸引,蜂拥而至,非理性加价抢购,房子就容易高于市场价的价格成交。

例如房子的市场价是130万,但是故意设置钓鱼价开价99万,吸引了众多买家来竞价,最后收到了40个offer,被抢到150万成交。然后市场上出现大量“随便一个房子出来就4、5十个offer”,“不加价50万以上肯定抢不到”等的言论,导致部分买家遇到“非钓鱼价”的房子也容易习惯性多加价,买贵了。

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而最近市场开始降温,买家们也越来越理智,钓鱼价就没有那么好使了。在Zillow和Redfin上会看到一些房子的asking price降了又涨,涨了又降。这种现象就是卖方一开始想利用钓鱼价吸引大家,结果市场降温,买家们理智出价,导致收到offer的价格达不到预期;然后只好把asking price涨回去正常的市场价;结果又发现涨价了无人问津,而且挂在市场上越久越不好卖,只好又降一点来吸引大家,价格来回横跳。

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所以听到加价50万都抢不到房子的,或者看到Zillow和Redfin上卖着卖着还涨价的,不要慌不要乱,具体房子具体分析。之前屡战屡败,心态崩了,想放弃或者已经放弃了的小伙伴们,可以趁着最近房市降温,调整心态,做好分析,争取上车。

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祝各位早日买到喜欢的房子,安居乐业。

如果觉得我配的小白表情包还行,就给我点个赞吧!谢谢!

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*以上所有白敬亭表情包来源于网络

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