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7月美国房市数据一览|房屋库存/待售时间/房价走势如何?房市降温了吗?买房好时机到了没?

7月美国房市数据一览|房屋库存/待售时间/房价走势如何?房市降温了吗?买房好时机到了没?

安排的明明白白
安排的明明白白
5268 浏览 07-20 发布

这半年找房子找的头疼的小伙伴有盼头了,根据Realtors、Zillow、Redfin等多家房地产网站的数据,美国房市的新建房、二手房、出租房的库存数量、出价、市场停留时间都呈现出了一定的变化。

美国的房屋市场现在是什么情况?

根据著名地产网站Realtors.com的数据,美国目前的房屋中位数为385K,平均成交所用时间为37天,活跃待售房屋比2020年同期减少了将近一半,为43%。

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图片来自于Realtor.com,版权属于原作者

当然可能小伙伴要说,美国这么大,这些数字有啥意义呢?别急咱们一个个慢慢解释。

房屋库存(Active Listings)

无论是“Inventory” 、“Active Listings” 还是 “Homes for Sale”,实际上指的都是待售房屋,也就是房屋库存。为什么说房屋库存对房价的影响很重要呢?因为它代表了供需比例里边的“供应方”。通常库存量的增加意味着房价涨势的放缓,反之亦然。尤其是从去年到今年的疫情期间,很多人在家工作,小孩子在家上网课,在对房子的需求有增无减的情况下,库存下降是大部分地区房价上涨的主导因素。

美国不同地区的房屋库存

这个还得看数据说话,从今年一月到六月,美国几大主要都会区:

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所有待售房屋数量,数据来自Redfin.com
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新上市房屋数量,数据来自Redfin.com

可以看出,房屋库存最紧张的时间是在年初的1-2月份,3-4月份上升最快,5月和6月又略有下降。

而从全美范围来看:

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2018年至今美国房屋库存曲线图,图片来自Zillow,版权属于原作者

如图所示,全美房屋库存在2021年四月达到最低点,之后的5月和6月开始抬头。

如何看懂房屋库存(Months of Supply)

房屋库存绝不仅仅是一个数字而已,而是要用它来计算一个地区房屋销售的Liquidity。有一个很简单的计算Months of Supply的方法,就是找出你目标购房区域里上一个月的所有“Active Listings”,再找出同一个月中所有“Sold”的房屋数量,用前者除以后者,得到的数字——

  • 如果介于4-6之间,说明该房屋市场总体供需平衡,房价稳定;
  • 大于6,说明是买方市场;
  • 小于4,说明是卖方市场。

当然这个数值因为各地的具体情况不同而有所出入,例如有些地区认为5-6之间才是平衡等等,所以仅供参考。但是它肯定能说明的是,库存数量的确与房价是息息相关的。

 

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库存指数Month of Supply,数据来自Redfin

以上图为例,从今年一月到六月,几大主要都会区的Months of Supply整体呈现下降趋势,说明越来越趋向卖家市场,从六月来看,纽约地区的最高,也只有4.5,其它地区则都在2以下。

房屋售出时间

房屋售出所用的时长可以说明房子的抢手程度。之前好多小伙伴抱怨抢不到房子,因为实在是反应不过来,很多new listings周四上市,周日就pending,你只有三天的时间准备出offer。所以很多房产中介一再要求买家提前准备好各种材料:例如银行证明、贷款经纪给出的各种pre- qualification证明,还要免除各种买家权利,就为了尽快成交。这个时候Cash Offer就是最吃香的,但还得加价,又是一番血战。。。

接下来咱们就看看跟房屋售出时间有关的几个指标,到底趋势怎么样了?

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待售房屋On Market时间中位数,数据来自Redfin
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2周内进入Pending状态的房屋比例,数据来自Redfin

买家小伙伴们看这个图是不是就觉得很紧张呢?以绿色线所代表的西雅图为例,6月份待售房屋的平均等待时间只有8天,而且有83.3%的房屋上市不到两周就进入了pending状态。总体来看,房屋平均On Market的时间平稳中略有下降,不过也有越来越少的房子能在两周内成交,而且还有部分房屋在合同签订之后又Back on Market了。

综合房屋库存和售出时间来看,尽管近期房屋库存有所上涨,但仍然处于近些年来罕见的低位,待售房屋的售出速度依然很快,好的房子还是抢手,目前的卖方市场也不太可能在一夜之间转向。房屋价值仍然会快速增长,对刚需买家来说还是个不小的挑战。不过,市场环境和供需平衡已经出现了缓慢变化的苗头,购房者的选择将会越来越多,简单四个字就是:值得等待~

房屋价格走势

最后也是最关键的,看看美国房屋价格走势如何。

全美房价走势(截至2021年6月)

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图片来自于Zillow ,版权属于原作者

如图所示,其实房价上涨态势早在2014年就开始了,只不过涨幅在之后的几年中高低起伏。疫情等于对房价起到了一个助推剂的作用。

美国几大都会区2021年房价走势

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每平方英呎房屋售价中位数,数据来自Redfin
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平均成交价和卖方出价比,数据来自Redfin
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成交价高于卖方出价的房屋比例,数据来自Redfin
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降价的上市房屋比例,数据来自Redfin

看前三张图的曲线,都是稳步增长,或者仅有小幅下降。但是第四张图显示降价房屋越来越多,在很多地区都已经连续三个月增多了。小伙伴们可能也发现了,与之前动不动就Price Increase相比,最近越来越多的房屋会用Price Drop的字眼来吸引眼球,或许会有助于市场观望态势的提升。

总结:美国房市走向何方?

根据Zillow网站的预计,美国住房房价在第三季度预计将比第二季度增长6.3%,到今年年底将比去年同期增长20.3% ,而2022年6月的价格将比今年6月增长13.2%。至于现有住房销售总量,Zillow预计将达到602万套,这个数字比2020年增长6.6% ,也是自2006年以来住房销售最强劲的一年。

Screen Shot 2021-07-20 at 2.53.19 PM
图片来自于Zillow,版权属于原作者

从图片来看,从今年到明年,美国住房市场的房价依然会保持稳步上升的态势,只不过像从去年到今年如同坐过山车一样的激烈抢房场面,希望它会如图所示的那样——随着疫情的消退和库存的上涨、以及各行各业的恢复正常,而再也不见~

文中所用图片和数据来自Realtor、Zillow、Redfin地产网站。

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