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🇺🇸买房,你的步骤对了吗?【花了1万刀的学费】

🇺🇸买房,你的步骤对了吗?【花了1万刀的学费】

行思吃货Mirror
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1588 浏览 09-15 发布
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1万刀3年寻房的高质量干货!(购房时间:2019年9月,疯狂市场下仅供大家参考,价格部分对于加州可能不太适合,但是前面几步可以照搬,尤其是现在Covid期间,walk-in做 Appraisal,Inspection都要提前7-35天预约,不同州规定不同,大家要具体问清楚。)

【大前提】:

我们因为孩子私校交通时间,外加10分保底公立学区的综合考量,只锁定了三个小区。

这也是寻房时间长的原因之一。

不过,中间曲折行行总总,总结出了一个超级实用的买房顺序,大家收好吧。

从下Offer说起,因为之前选房过程大家都是因喜好而定,不做建议。

 

1⃣️检验disclosure真实性,先code房屋保险价格!

这个是为了查房子的历史。

关在房子里的事情你怎么可能知道?

disclosure的信息未必全可信!因为,一个人的道德价值在高利益面前其实没有什么底线的。

我们遇到过两个谎报保险信息,还有有一个高危房保险公司不给保,最后律师出手才把押金要回来。

 

房主的品质和房子的价值无丝毫关系。

🤮其中一个房主从保险公司那边claim了1万刀,结果漏水地板就是吹干+隐藏。

🤮另外一个屋主说忘了写在disclosure上,这些都是扯淡的。

 

这俩房子都是冰箱漏水结果地板坏了,这个如果清理不干净就很容易有霉菌,这个是致命的!

所以买房,买家全身而退的无争议理由就是:房子有霉!

⚠️⚠️所以,不要触霉头哦!⚠️⚠️

 

说回来,如果卖家有欺骗行为,我建议不要下offer了,果断离开。

你无需强求和一个道德高尚的人做交易,但是必须和一个遵守基本规则的人做交易,不然后患无穷,毕竟没有底线的人最好远离,何况是一大笔交易。

 

2⃣️如果房子你真的喜欢,且知道有别人下offer,那么下conditional offer。(疯狂市场下价格要增加)

标价+()万,conditional offer部分。

1,appraisal价格高于offer价,取appraisal价格;

2,appraisal价格低于offer价,愿意appraisal价+一定的金额但是不高于offer价。

3,如果卖家最后不按照合同履行反悔,承担买家所有的inspection,appraisal的费用。

 

这个有几个好处

✅第一,offer价格如果出太低你这个offer就没有意义了。

✅第二,只要是贷款买房,买家就不是你!是银行。银行贷款额都是根据appraisal价格的百分比带给你的。如果差价太大,你的现金准备就会偏高。

✅第三,如果appraisal价格高于offer价,说明价值高,这样也不亏。

这个offer策略就是针对于抢热门房子。

我家的房子就是这么买到的,因为是河景房且是整个河段最美的位置,所以,最后appraisal价格低于offer价6万+,我们以最appraisal价格+1.5万美金拿下来的,

房主清楚这是他能拿到最好的offer了。

之前一个同河段的房子我们+3万都没抢到、和我们竞争的+5万,只能说牛掰。拼不起。

 

3⃣️做appraisal——谈钱不浪费时间

 

appraisal花费其实不算高,银行给做,最后具体银行有些不同,我们的最终算进了银行贷款费用里。

所以先谈钱,appraisal业内的行情是:

 

local的公司做完,房子价值就出来了,以后6个月内做几乎大家默许,不会有差别。

外州的公司做,还是有复议的可能性。

appraisal是第三方公司来做,银行指定的几家。所以比较客观且公平。

但是买家和银行沟通的话术里其实可以做些许左右,不绝对,大家可以尝试,这个怎么说我会挑一期单独讲,所以关注更新才是硬道理。

 

做出来根据第二步就知道成交价了,这时候如果卖家如果说不,其实他的房子遇到下一个买家也是这个价值,基本不会有差别。

这时候就让两方中介去给卖家讲道理(脑子有病想不通的卖家)。比如说我们的前房主。

当时我们的做法是:又给他加了5000。24小时内做决定。

欣然接受速度搬家。

 

⚠️现在疯狂的市场下,估计成交价+5万(非加州地区)也不新鲜。现金疯狂的时段

 

4⃣️inspection

 

inspection劝大家不要省400-1000这个费用。

我周边很多朋友说他们中介懂帮他们看了。

可是这个没有写在合同里,有问题你的中介不会管了。

 

说说几个inspection公司没收钱的房子。

⚠️第一,inspection专家一进房子就说:这个房子有霉。当时中介,我还有队友三脸震惊,问他咋知道的,他说一闻就知道了。然后拿了仪器地下室一照,拍了照片直接走人。

这个房子是交给管理公司的专业人士打理的,整个房子大装修超级美,但是缺德到地下室的一面墙的霉不去掉。

 

⚠️第二个例子,也是这个团队当然,我们的房子他们不说状况好我们完全不敢买。

 

进到一楼说地不平不对,拿了一个小钢球,各种滚,然后看了地下室到楼上指给我们,地下室整体倾斜,房子是斜的。二楼上所有缝隙刷过的地方都是为了掩盖房体开裂的地方。

外面墙上很多裂痕,补了一些。

 

【总结!】以上俩房子都是河段好且有后花园的河景房。用我妈的话说后院和园林一样,错落有致。

 

所以不要相信!千万不要相信屋主,一切客观不要有感情色彩的走完流程。才是对自己的保护!

 

祝大家都能买到自己心仪的房子。

【配图:家里后院的不同季节的景色,希望称之为景色。】

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