外国人在美出售房产预扣税，FIRPTA WITHHOLDING

美国曹氏会计事务所 995 浏览 2022-09-21 发布

【定义】

1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。

【规定】

自2016年2月15日起，对于成交金额在100万美元以上的房屋，预扣缴的金额由房地产成交价的10%调高至15%。

新的规定具体体现在：

• 如果房屋的销售价格为$ 300,000或更少，并且该物业将被受让人用作居住地（根据现行规定），那么就不需要预扣缴所得税。

• 如果房屋的售价超过30万美元但不超过1,000,000美元，并且受让人使用该物业作为居住地（没有专门针对这些变化的法规，但许多人可以认可您可以遵循当前300,000美元可以豁免的规定），那那么则预扣税率为售价的10％。

• 如果房屋的售价超过1,000,000美元，那面无论受让方如何使用房屋，预扣税率为整个销售价格的15％。

【目的】

FIRPTA的目的，在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外，也包括所持有的美国房地产投资公司股权。

这里我们有必要详细了解该税法里面关于外国人的定义是：

FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人，与一般意义上的外国人有所不同。包括：

非当地居民/Nonresident alien individual、

外国公司/Foreign Corporation、

合伙/Partnership、

信托/Trust 、

外国资产/Foreign Estate。

在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？

依据美国税法，如果一年中在美国居留超过183天，即成为美国税务居民，而不被视为税法上的外国人。所以持有H-1或者L1签证的外国人，只要一年中在美国居留时间超过183天，即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年，即便一年中在美国居留超过183天，也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。

总而言之，一般持有B类别或者F类别签证，即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人，只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。

对于外国公司的定义：如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%，就视为外国公司，出售房产时适用FIRPTA。

从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的产权公司、律师事务所以及会计事务所，有责任指导卖方正确处理房产销售预扣税。产权转让后的20天内，会计事务所必须向国税局提交相关文件和表格。具体的操作办法是：外国人外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）和美国注册会计师协助办理。

国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。