美国是一个移民国家，是鼓励外国人在美投资或者买房的，但有心投资美国房产的外国人在购房时，会面临一些税务上的困境，毕竟美国是个法律制定地事无巨细的国家，如果不熟悉美国的税法，可能就会造成不必要的损失。
🌻常见困境1：非自有的海外资金以什么名义进入美国？
很常见的一种情况是父母、亲属等资助买房，如果是这种情况，那么这部分资金通常有两种形式，一种是Gift（赠予），还有一种是Loan（借贷）。
A． 赠予：关于赠予的税务问题我们之前讨论过(首页查找标题：在中国的爸妈赞助你买房首付要申报吗？)，如果资金来源的对象之间相互关联，那么如果一年的累计赠予额超过10万美金，那么受赠人需要在来年4月15日之前提交3520税表。
B． 借贷：如果资金以海外借贷进入美国，那将来这部分资金要退出美国，就可以走payback，怎么入境就怎么出境，但如果有贷款，那么借贷可能会对贷款的批复有负面影响，毕竟银行都是希望首付是自有资金的。选择海外借贷跨境买房的话，Wire时候请注明目的是借贷，最好还需要准备好借条来约定利息和还款时间。
🌻常见困境2：外国人持有的美国房产怎么给孩子或者在美亲属？
我们有些客户早年在美国投资了房产，但一直居住在海外，不属于美国的税务居民，现在年纪大了，想把美国的资产转给下一代，才发现，外国人在美国卖房或转让房产时候，除了要缴纳增值税，还要按市场价withhold房屋卖价的15%，也就是说不管房子是100万买的，120万卖的，还是说房子是150万买的，120万卖的，都要预缴120*15%=18万的税款给IRS，否则无法顺利过户。除了15%的预缴税，还需要支付转让稅。如果以Gift形式，还需要按顶格缴纳遗产税（40%）
我们知道，国税局的征税只针对在美资产，对于外国人来说房产无疑是属于在美资产。但现金、股权是属于个人资产，是跟着持有人的税务国家走的，如果外国人不属于美国的税务居民，那么就不会有税务问题。所以一个比较简单的方式（在房屋没有贷款的情况下比较容易），就是成立一个LLC，将房产转入，再通过赠与的形式将公司的股份赠与给孩子。（注意：如果不是走赠与而是股权转让的话，会产生转让税）
（本所擅长跨境投资、美国境内投资的各类税务问题，欢迎来电咨询）
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