美国生活| 如何提升信用分数、好迅速拿到pre-approval letter

aillynotes 1.02万浏览 2020-08-08 更新 2020-08-03 发布

良好信用分數，可以迅速拿到Pre-approval letter準備買房

在美國要買房，買車，辦信用卡，全部都要看信用分數。而如果非all cash 買房需要貸款，一定要先拿到貸款銀行的pre-approval letter，等確認買房後，才是一系列貸款的流程，先fixed rate, 最終closing。最近房貸也是出現各種史低利率，例如15-year fixed mortgage rates 或30-year fixed ratrs等。

cover photo credit: forbes

申請Pre-approval letter前，要注意哪些事情?

1. 把所需要付頭期款/closing fee的錢先在三個月前就先準備好與資金到位

而要迅速拿到pre-approval letter, 並且可以得到好的mortgage rate，在決定買房前的幾個月其實就要做好準備。

放在帳戶中可以進行低風險投資（例如savings account, no penalty CD, 買municipal bonds等），但盡量就不要在預計買房前三個月才讓資金全數到位，或是有大額的轉帳金額。

因為在最後要closing之前，要填入更多資料與提供最多持有賬戶3個月內的bank statements/brokerage statements。如果有大額轉帳或境外transfer等，每一筆都需要提供證明與解釋，除了解釋過程心累外（國外匯款可能還要提供國外家人證明是gift的信件等），還有可能導致最終貸款不通過，導致最後買房失敗的狀況。

2. 確認信用分數維持得越高越好

在申請pre-approval letter前，先確認信用分數維持得越高越好，如果夫妻雙方都有薪資，則是兩個人的信用分數都要十分注意。

信用分數幾分算高?

信用分數介於300-850分之間(沒有0分), 以下是experian提供的大概標準

source: experian

美國有三大信用報告機構，就是Equifax, Experian, 和TransUnion。

這三大信用機構會有你的各項信用紀錄跟資訊，並依據模型算出信用評分。部分銀行(例如discover, chase) 也會提供免費的credit score供用戶查詢。最常見的就是FICO score。

但要注意的是，由於不同模型使用參數不同，算出來的credit score也不盡相同，即使都是FICO Score出來的分數也是不同。但多看幾間提供的credit score後，可以對自己的信用分數區間有更明確的了解，而且通常也不會差異太大。

信用分數怎麼算的？評判標準有哪些？

以最常見的FICO信用分數計算來看，主要由以下組成

source: FICO

1. Payment History 還款紀錄 35%

占比最高的payment history是最重要的指標。衡量標準包括：是否有late payments 30+ days, late payments 60+ days, Collections (例如在其他地方有欠款未還清紀錄進到collections)，Derogatory Public Records等(例如破產紀錄，都會大大影響這一項佔比最重的分數

2. Amount of Debt 負債總額 30%

通常借貸總額占總信用額度比例低，分數也就越高。這也是因為如果用戶目前已經借貸的金額過高，金融機構要考慮是否再多給貸款額度時，也會考慮是否影響申請人的還款能力。而這個負債總額是以比率來看而不是絕對值。

例如目前負債總額是3,000, 但總信用額度是300,000，那也就佔了1%；但如果同樣負債總額3,000, 但總信用額度是6,000, 那就是50%的負債總額了。

3. Length of Credit History 信用歷史紀錄15%

有信用紀錄越長時間，此項分數也越高。從第一筆信用記錄開始計算。

會考慮：Average age of accounts跟Age of oldest accounts兩個指標。例如：第一筆信用紀錄是信用卡，而在後來把這第一張信用卡關卡，則Length of credit history也會縮短。

4. Amount of New Credit 新開信貸帳戶 10%

新開帳戶，會有兩種評分標準：age of most recently opened account和number of recent inquiries ，而開新帳戶有分Hard Pull跟Soft Pull；Hard Pull會影響FICO credit score, 而Soft Pull不會，通常soft pull就是類似開銀行checking /savings 帳戶等，不影響信用分數。Hard Pull停留在自己credit report的時間是2年，2年後就會自動消去。而在計算Fico score時，通常看得是3-6個月內的hard pull數量。

5. Credit Mix信貸類型 10%

持有各種不同種類的信貸。包括credit cards, retail accounts, installment loans（分期付款）和Mortgage（房貸）；也會考慮Revolving Accounts。Experian 上市建議至少5 open accounts. 有更多跟不同銀行/不同種類貸款的往來紀錄，這樣會讓個人的credit report看來更strong，等於有五個金融機構願意放貸給你，看來也就更有能穩定還款付款的潛質。