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美国房屋贷款重新贷款 (Refinance)

美国房屋贷款重新贷款 (Refinance)

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1.57万 浏览 2020-12-23 更新 2020-12-16 发布

前言

如何买房,房贷和refinance的基本知识站上已经有一些详细讲解的文章了。我这里想把我最近一个月refinance的经历和我遇到的问题疑惑总结出来分享给大家。贷款利率在2020屡创新低,希望对朋友们有所帮助。

什么是Refinance?

Refinance 就是按照新的利率新的贷款期限(term),重新贷款,贷款额为目前房屋贷款还未还款的余额。

在这个过程中,新的贷款方(也可以是同一个贷款方)会帮我把剩余的钱还了,然后根据新的利率和期限重新开始新的贷款。因为新的利率低,所以重新贷款以后,每个月要还的钱也少了。

要不要Refinance?

每个人情况不一样,有的人希望月供少一些减少经济压力,有的人希望减少还款时间从30年变成15年,有的人希望把房子已经变现的资产换成现金拿出来补贴家用(cash out refinance)。以下是我个人refinance的条件:

  • 每个月月供减少
  • 总还款额度不变或减少
  • refinance自己不用再多掏钱(no points no fee )

Refinance划算吗?

 

refinance.png
图片来自于@https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings ,版权属于原作者

网上有很多的refinance calculator,下面是我自己的理解和计算方法:

  • 按目前利率目前还款期限(term)算出一共要还的总金额(利息+本金)
  • 按新利率新t还款期限(term)算出一共要还的总金额(利息+本金)。再加上refinance要交的fee或者叫closing cost。
  • 如果新利率新term的总金额小,那长远看就是省钱的。

剩下的钱(Savings) = 当前月供 x 当前剩余还款月数 - 新月供 x 新还款月数 + points - fee

  • 如果这个数小于0,不划算,因为refinance后虽然利率降低每个月还的少了,但新还款月数增加导致还款总利息增加,总还款数其实增多了。
  • 如果这个数大于0,划算,因为refinance后每个月还的少了,总还款数也少了因为利率显著降低了,导致还款总利息少了,虽然新还款月数会增加。

下面详细解释下points和fees:

  • Points是点数,一点是1%。贷款方可以通过买points降低利率。
  • Fees也叫closing costs。lender借钱给我涉及到的所有费用都会列在这张表上。这张表最后closing的时候会变成closing disclosures,同一张表但是费用会根据最后的情况有所变化。
  • No Points No Fees 就是不买点,也没有closing cost。这也就是为什么很多人讲只要是no points no fee,利率还降低了,就值得做的原因。
  • Lender会给lender credit来支付所有的的手续费,换来的是利率会稍微高一点。Lender Credit一般是以返现的形式退给贷款方。

 

自己在Excel里重新算一遍。一是增加以上的理解,二是方便比较不同lender。

找谁Refinance?

better.png
图片来自于@https://better.com/ ,版权属于原作者

 

  • 银行:比如 Chase,🇺🇸🏦, Wells Fargo
  • Mortgage Broker: 我的理解就是中介。银行或者投资机构委托他们找人贷款,他们本身并不借钱给我们。Funding close之后,他们收提成(comission)。客户越多,成交量越大,close rate越高,他的绩效就越好,银行就更愿意给他低的利率。
  • Mortgage Banker: 我的理解是中介,但是与Mortgage Broker相比,他们有能力借钱。

我最开始找大银行。在我之前做贷款的银行,他们手续会少一些,但是给的利率最高。后来找小的本地的mortgage broker。他们有我想要的低利率并且no points no fees。

再后来就陆陆续续有很多local和online mortgage broker/banker打电话写信给我,因为他们会从credit buaeru购买记录,知道最近有贷款方查了我的信用记录。为了争取到这笔生意,他们都承诺可以给我最好的offer并且no points no fee。

我最后找了一家网上的mortgage banker,原因主要有几点:

  • 银行利率太高
  • 当地的一家华人中介没有很好的解答我的疑问,而且信息不是很透明 (也可能我是新手有太多的问题了)。
  • 网上平台选择比较多,而且整个过程相对透明放心,加之他们可以给我最好的offer并且承诺30天内close。他们的客服也确实比我找的中介要好很多。

Refinance的流程?

第一步: 和买房时贷款一样。买房要拿pre-approval letter证明你有能力还钱,refinance也一样,借款方要通过查看你的信用分数了解你的资产和负债的情况,调查你能够负担多少的贷款。利用这些信息,他们会帮你填fanine maen1003表或者fraddic mac的loan申请表格,给你一个loan estimate和贷款利率。

第二步: 签合同。这个时候,可以锁定利率或者等利率低的时候再锁(float rate)。Loan agent会把文件提交给underwriter。Underwriter负责审理的你的申请,查看所有文件是否真实。他们有一个系统会逐项调查你的资产信用证明,所有信息都验证过了,贷款就批了。期间如果需要,还要做apprisal,确认LTV。

第三步:接下来,大部分的lender会走一个QA的流程,再次审理所有文件正确。

第四步:最后就是closing。确认最后的cost disclosure,公证人(notary)会带来100多页的文件让你签字。之后,借款方会把你之前的贷款还了。

如何计算每月月供?

mortgage.png
图片来自于@https://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx ,版权属于原作者

 

可汗学院的视频讲的很清楚。你会发现假设30年还款,amortize后每个月虽然都还一样的钱,但是每个月要还的利息是不断减少的,每个月要还的本金是不断增加的。因为principle在不断减少,所以乘以利率导致利息减少;每个月交的利息少了,所以该还的本金就多了。所以有能力每个月多还一些本金,30年下来能加快还款少交一些利息。

Rates Shopping会影响信用记录吗?

不会。多次的hard pull最后都会被算作一次。具体可以看这里

Closing Cost怎么算的?

我了解到08年之后,贷款审理要求更严格了,政府也出台了更多法律保护消费者。Lender需要提供一份loan estimate给消费者列明所有相关费用。这份loan estimate会再次出现在最后closing中。仔细看loan estimate:

loanestimate.png
图片来自于@https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/loan-estimate/ ,版权属于原作者

 

Loan Costs:

  • Section A Origination Charges: 是lender要帮你贷款要charge的费用;
  • Section B Services Borrower Did Not Shop For: 是必须要要交的钱包括credit report, flood certification, closing fee, title insurance, title settlement fee;
  • Section C Services Borrower Did Shop For: 是自己可以买的其他的服务;
  • Section D TOTAL LOAN COST: 为A+B+C

Other Costs: 

  • Section E Taxes and Other Government Fees: 政府要收的费用
  • Section F Prepaids: 提前要支付的mortage和房屋保险。比如我12月10号fund,新的贷款方帮我付清了之前的所有剩余贷款,那我需要支付新的贷款方12月10号到31号的预付利息(prepaid interest)。1月的mortage由2月1号支付。
  • Section G Initial Escrow Payment at Closing: 我没有选择escrow,因为我已支付property tax,homeowner insurance,没有mortgage insurance,。
  • Section H Other
  • Section I TOTAL OTHER COSTS: E+F+G+H
  • 注意 Section J TOTAL CLOSING COSTS: D+I 是所有refinance或房贷费用的总和,是你需要支付的费用。
  • 注意Section J里还有Lender Credits。如果这里能够cover Section A+B+C+E即所谓的no closing cost! 如果给的credits更多,那更好!

如何比较不同lender给的closing cost?

不同的lender都会给你一份loan estimate,比较Section D即Section A+B+C以及给的lender credit即可,谁低谁的费用就低。Section E为政府费用通常费用一致;Section F是prepaid,是自己无论如何都要交的,而且根据funding 日期不同,最终费用也会不一样。

Interest rate和APR什么关系,什么区别?

贷款实际要交的利息是interest rate算出来的。

APR是包括了所有贷款相关费用Section I计算出来的实际利率。我理解APR只是一个indicator,告诉你你实际包括所有需要支付费用所的得到的利率。

我可以反悔吗?

可以。closing前都可以。closing之后有3天时间可以取消。有一份要签的文件就是告诉你 "You have rights to cancel within 3 days."

为什么我12月Refinance close,下一次Mortgage Payment是二月一号开始。

因为2/1付的是1月的mortgage。

哪些资源可以帮助我更好的了解Mortgage?

网上有很多信息,我推荐我看过的这本书。200多页两个晚上就扫完了。

book.png

结尾

零零散散写了这么多,写的不对的希望大家指正,有问题的请大家留言。

年底了,2020有太多的不平凡。我个人也经历了失业,找工作,再就业。一路走来其中的酸甜苦辣只有自己知道。希望每个人都能平平安安,健健康康。祝愿所有人都能怀着谦卑乐观的心待人待物,迎接更美好的2021。

**这篇是队友在Dealmoon上的处女作。满满的干货和个人心得。希望对大家有帮助。

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