写文章
首页
抗肺炎
旅游
移民
美食
保险报税
信用卡
购物娱乐
变美
房屋家居
生育养娃
生活
求职
教育
美国买房必看HOA常识|钱花到哪了?都有什么限制?不付HOA费会怎样?如何投诉?

美国买房必看HOA常识|钱花到哪了?都有什么限制?不付HOA费会怎样?如何投诉?

省钱君
省钱君
1.14万 浏览 06-18 发布

都说在美国买房要慎重,其中一条就是谨慎考虑HOA。虽然与房子相比,HOA的费用只是个小钱,但是HOA的好坏绝对可以对你往后的生活质量形成重大影响。

什么是HOA?

HOA的全名是 Homeowner's  Association,也叫业主协会,它是一个社区的管理组织,通过制定并执行对房屋和业主的一系列要求,达到保持房屋甚至整个社区价值的目的。有数据统计证明,有HOA的房屋价格平均比没有HOA的房屋价格高5-6%。

pexels-photo-209728

HOA怎么加入?

通常在 HOA 管理的社区内购买房产的人会自动称为HOA的会员,并且强制缴纳会费,也就是HOA费用。几乎所有的CONDO和Apartment社区都有HOA,越来越多的独栋房屋社区也有HOA。

HOA的费用是多少?

答案很复杂,取决于房屋的年龄、大小、位置和建筑形态,当地的经济发展水平,以及HOA提供的设施和服务。就全美平均来讲,HOA 每月的费用在200美元到300美元之间,但是实际上差异很大,有些社区每月不到50美元,有些社区则高达每月4000美元。

HOA费用高低一般的法则是:

  1. 生活设施越多、服务越全的社区,HOA费用越高;
  2. 封闭社区比开放社区的HOA费用更高;
  3. 高层建筑比普通建筑的HOA费用高;
  4. 某些历史建筑或老旧社区,由于维护成本高,所以HOA费用也更高;
  5. 有些类型的房产,比如Condo可能会同时收取Condo fees和HOA费。

哪些地区HOA费用较高?

数据显示,在纽约(571美元)、长岛(498美元)、旧金山(463美元)、费城(449美元)和迈阿密(415美元),HOA 的平均费用涨价最快。

HOA增加你的养房成本

需要注意,HOA的费用并不计算在买房开销中,而是额外的“养房”费用,要计入每个月的固定成本中,住多久交多久,度假出远门、房屋空置都必须继续缴纳。

pexels-photo-4036300

都有哪些类型的HOA费用?

固定费用

按月费、季费或年费的频率缴纳;

特殊/临时费用(Special Assessments)

比如社区决定进行道路重建、扩大泳池游乐场等重大调整,或者遭遇严重自然灾害比如暴雪袭击需要除雪等,而自身的储备资金又不足,就会把项目费用平摊到业主身上;

罚款

不小心或故意违反 HOA 规定需要缴交的罚款,迟交HOA需要缴纳滞纳金;

涨价

此外,也有相当多的 HOA 费用年年涨甚至月月涨,注意留意自己家的信箱和Email。

HOA费用都用在哪些地方?

具体需要参考HOA的合同,包括但不限于:

  1. 电梯、道路等公共区域的维护和清洁
  2. 会所/俱乐部
  3. 社区公园、植物、人工湖、凉亭等自然景观
  4. 泳池、球场、运动场
  5. 健身中心/娱乐中心
  6. 垃圾和污水处理
  7. 公共区域的水、电、火警警报系统、防虫灭鼠等
  8. 铁门设备、监视器、保全系统等安保设施和保安
  9. 房屋修理如换修门窗、屋顶等

HOA对屋主有哪些限制?

有权利必然有义务,HOA对屋主的各种限制都记录在一个叫CC&R(The Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions,关于规则、限制和要求的声明)的具有法律约束力的文件里,说明了对屋主的限制和要求。CC&R通常也作为房产文件的一部分,在县记录员办公室(County Recorder's Office)的网站可查。

那么CC&R都有哪些规定呢?

  1. 房屋使用的限制:比如是否可以出租、商业化,以及聚会的时间地点和频率等;
  2. 车辆的停放限制:比如是否可以停放商用车或房车,有些会规定船只、拖车等不得停放超过48小时,有些社区会为居民和客人指定停车位,有的要求居民必须把车停放在车库里,或者只允许停放一定数量的车等等;
  3. 宠物的限制:有些社区可能对狗和猫的品种、大小或体重有限制,一般不允许某些种类的动物。
  4. 对屋主行为的限制:保持房屋的良好状态、及时维修如清除有毒杂草、移走难看的装饰、如果不是收垃圾日则垃圾桶不可以摆放在路边等等;
  5. 公寓和CONDO对邻里影响的限制:包括对噪音、使用木炭烧烤、吸烟、以及对邻居造成影响的行为等限制;
  6. 室内装修的限制:通常只会限制大面积或整体的改变,比如从地砖改成地板、壁纸和窗户的更换、油漆颜色的更换等等;
  7. 室外景观的限制:比如是否可以晾晒衣服,是否允许修建泳池,栅栏的材料、高度、颜色,树木的种植和移除,草坪和灌木的维护等等;
  8. 环境保护方面的限制:例如限制花园的大小和植物的品种,规定使用特定的化肥、杀虫剂或洒水系统来维护院子,并禁止使用堆肥和太阳能电池板之类的东西。
  9. 房屋改建的限制:比如对加建面积的限制、对房屋间距、使用材料、建立独立车库或者凉亭等等,通常需要先将改建计划报送HOA,获得批准后才可以开始动工。
pexels-photo-635405

如何找到HOA的CC&R?

  1. 买房之前:你的房产经纪人、建商或者卖家都可以提供副本,或者HOA公司的相关信息,必须在决定买房之前提前查阅;
  2. 已经居住了一段时间:可以打电话给HOA管理公司或者HOA委员会索取,不过有时候他们会收取一定的费用,还有个更方便的办法是找邻居问问;
  3. 去县记录员办公室(County Assessor’s Official)的网站查找,大部分情况下,它也是房产文件的一部分。

违反HOA的规定会怎样?

  1. 口头或书面通知。第一步通常是会收到HOA的口头或书面通知,声明你违反了CC&R,并要求你立即着手处理和解决;
  2. 罚款。可能是一次性罚款,也可能是问题没解决一天就要多交一天的罚款,或者是HOA帮你解决问题需要的人力物力等费用。
  3. 丧失社区设施使用的权利。包括不得使用公共区域和设施,如游泳池、健身房和俱乐部会所等,可能是暂停一段时间或直到问题得到解决。
  4. 提起法律诉讼。如果你拒绝解决问题,HOA可以提起诉讼,要求法院对你采取强制措施。如果法官做出判决,HOA可以从你的工资或银行账户直接扣取欠款和相应的法律费用。
  5. 行使留置权。如果屋主拒不缴纳费用或罚款,HOA可以对房产实行留置权,这样你的房屋出售所得的收益就会有一部分自动用于归还欠款。由于留置权会被公开记录,也会影响房屋的售价。
  6. 行使止赎权。也就是说你要被迫出售你的房子,将售房款的一部分用来偿还HOA欠款,而且在某些地方,比如德州,HOA不用走法律程序就可以直接这样做。
pexels-photo-5668481

对HOA不满意怎么办?

如果对HOA不满意,除了直接搬走,还可以根据不同情况做出选择:

HOA没有尽到自己的职责

包括遵守CC&R,进行业主委员会的选举,以及定期举行会议等。一旦这样的情况持续了一段时间,你可以视为CC&R的规定不再具有强制性,从而要求退出HOA或提起上诉,法官会根据情况裁定是否解散HOA。

HOA没有公平的对待屋主

HOA业主委员会必须公平行事,不能单独做有利于自己的事情,也不能不公平地惩罚某个屋主。比如HOA不能因为一个委员会成员不喜欢你,就决定不清理你家门前的路。而且 HOA 不能因为种族、民族、国籍、残疾、家庭状况、性别、宗教、性取向的不同而歧视任何人。如果你觉得自己受到了歧视,可以投诉或提起上诉。

我的房子不应该被划进HOA管理区域

你的房子与社区里其他房子的共同点很少,比如相隔较远、风格迥异、位于大门或围墙外边等等,可能一开始你就不属于这个HOA,这时候可以要求退出HOA或交给法官裁定。

没人告诉过我有HOA这回事

通常在你买房子的时候,需要知道它是否属于HOA 的一部分。如果完全没人提过这件事,就突然就收到了HOA的账单,你可以投诉或起诉要求赔偿。

HOA的规定无法执行

如果HOA的CC&R有明显的法律和技术错误,根本无法执行,你可以投诉或起诉。

HOA创建于你买房子以后

这种情况下屋主通常不会被强制加入,如果你收到了账单,也可以联系律师。

pexels-photo-101808

HOA的优点和缺点分别是什么?

总结起来,HOA——

优点在于:

  1. 邻居都比较遵守规则,如果你很介意噪音、停车、社区景观、生活品质等,生活在一个有高标准HOA的社区会非常愉悦;
  2. 有更多的公用设施可以使用,而且由于仅限社区居民,所以相对私密;
  3. 公共管理的费用可以和社区其他居民一起分担;
  4. 某些邻里纠纷可以找HOA调解,不用去走麻烦的法律程序;
  5. 参加HOA Board可以进一步了解及服务社区,认识更多朋友。

缺点在于:

  1. 缴纳费用,增加了每个月的开销;
  2. 必须遵守HOA的规定,生活不能百分百自由自在;
  3. 不能随意进行房屋的改造,如果要出售房屋,可能错过某些有特殊需求的买家;
  4. 如果HOA自身有一些问题或者名声不好,也可能对房屋的出租或出售造成影响;
  5. HOA屋主委员会可能会做出一些荒谬的决定,令你非常反感却无能为力。

本文由北美省钱快报小编整理,内容来自网络,任何商业机构及媒体平台未经许可不得转载,否则将进行追究。封面和文中图片来自Pexels.com,版权属于原作者。

11447 204 14 87