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做足功课去买地!美国小城市买地详实技术贴

做足功课去买地!美国小城市买地详实技术贴

小雪宅
小雪宅
5.62万 浏览 2017-10-26 发布

最近刚买了一块地,写下经验与大家分享。

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坐标Morgantown, WV

目前住在我家医生六年前读医学院时买的一套120平方米2室2卫的Condo里,两个人住还蛮舒服。之前想着2年内会搬去稍微大点的城市工作,所以就一直没有买house的打算。一次机缘,看到了一块在售的lot,幻想了下自己买地,盖自己喜欢房子的情形。就聊了起来其实就在这个小城市工作生活也很好,没什么压力。我在北京生活过多年,他在休斯顿生活多年,我们两个都不喜欢大城市的生活。继而一拍即合,那就不搬家了,这就开始了寻地买地的冒险。

说冒险是因为,从我们决定买地,到找地、看地、拍板决定、签购买意向协议整个过程只有三周。之所以效率这么高,一是我们目标明确,二是小地方嘛,没有特别多的选择。

为啥要买地盖房?

我当然知道直接买现成的房子多省心。但是我这个城市小,没有很多新建的房子,市里的房子一般都有个30-50年的历史,破旧不堪。而且老式设计不宽敞,窗户也不够大。而且市里的房子的院子一般都很小。举个例子,我家医生的朋友,今年上半年在学区花了34.5万美元买了一个1952年盖的房子,总面积2700 sq ft(大约240平米),整个建筑面积加上院子只有0.3 acre(1210平方米)。他这半年全部进行翻修,又额外花了16万美元。总投资为50万美元,但是还是一个老房子的底子。试想一下,0.5acre的地,在我们这市里面也就六、七万,盖个同样大小的房子只需要不到30万,怎么算都比买这个旧房子要划算的多。

 

我们的寻地标准:

1.至少1英亩起(1acre=43560 sq ft=4047 sq m 略小于标准的美式橄榄球场地)。喜欢有自己的院子,有泳池,有足够的空间和隐私。

2.不考虑学区房。计划的就是以后有孩子了送私立。

3. 离高速和主要干道近,交通要方便。

 

看来看去看好了湖边一块2.2英亩的地,5分钟上高速,到单位20分钟,邻居都是律师和医生,还有我这著名的大学橄榄球教练。马上联系卖家,得到允许后我们才真正踏上人家的地面,反反复复看了五六次,最夸张一次是一天内去看了3次。又找了之前干过土木工程的朋友帮忙看有没有什么问题,适不适合盖房等等。

 买地前

现在来说一说买地过程中应该注意的最大的问题,也推荐几个超级有用的工具。

1. 土地类型。农用?商用?住宅用?

越简单的使用类型越省心。

2. 矿产权(Mineral rights)、树木权(Timber rights)及洪水指标。

这三项很重要,一定要注意。可以到当地的政府网上查到,你买的地下面是不是有矿产。大家不要以为地下面有矿产你就发了,现在城市里的地的矿产权都是归政府所有的,如果矿产权不归购地者所有,以后有人来开发这片矿产的时候,倒霉的就是你了。当然你可以要求搬迁赔偿,或者当钉子户。我就是学矿业工程出身的,当你家下面采煤矿的时候,很容易引起地表塌陷以及周围的环境问题,所以大家尽量避免这个麻烦的好。

下面的图就是在WV tagis 上查到的,大家可以看到,粉红色的区域是有地下矿产的,我们买的地在湖的右侧,是没有矿产资源的。

 

另外有些地上的树木不归购地者所有,那就意味着你不可以随便砍伐,必须雇佣专业人士进行处理。我们当然希望树都是归我们的,要砍要伐随我们。

 

在当地政府的洪水监控网站上也可以看到你这块地的可能会发生洪水的指标。想买河边、湖边、海边的,一定要查这个。咱们买地一定要一块安全的地是不是。

下图是从WV flood tool里查得,红色的区域是我们这的湖,图上黄色坐标点是我随便点的一个地方,右边就显示了这个坐标处的洪水指标。结果显示虽然在湖边,但是没有发生洪水的可能。

3. 地役权(Easement)

地役权简单可以理解为政府或者你的小区管理协会有权利用你家easement所在的那块空间,用以公共设施建设,比如公路,公园,停车场,军事设施等等。如果你想买的地上有easement的区域,那么你就不能在这块区域上面以及周围15feet范围内建筑任何建筑物。

比如我看好的这块地就在湖边,在地的南侧有一小块easement, 但是听说居委会马上要在那里建一条通向湖边的小路,所以我以后建房的时候就要远离那块“公共”区域。但是也省了我自己修小路到湖边了。好在easememt不是很大,不影响我对这块地的使用。

所以买地的时候一定要搞清楚easement大小,问清居委会他们对这块地有何打算,以及其他相关规定。

4. 电源、天然气、下水道、排污系统。

我其实很看重天然气的,因为现在住的公寓是用电做饭,我实在不喜欢电磁炉做饭。联系卖主的时候我第一个问的就是有没有天然气。同时偏远地区的地要看电源的距离,太远的话就要花费额外的费用去接入电源。城市里的话一般没有这个问题。

如果地上面已经有了排污系统,那就省了很大个麻烦,不然又会涉及其他环保问题。同时也要确保排污系统远离你的供水系统,如果离的很近,你就需要请人做一下水质、土质测试,看看有没有污染。

5. 地界的测量(Survey)

买之前要问清楚卖家有没有完全完整的地界测量,是多少年以前测得的。如果没有或者年份太久远,就要自己花钱重新测量。这时候最好找上一次测地的公司,再测的时候会便宜很多。

关于为啥要测地,自己的地界当然要清楚,以免邻居把栅栏盖到自己的地上。另外涉及到保险问题,一旦有人在边界上受伤,索赔保险时有清楚的地界会使事情简单很多。

6. 居委会(Homeowners' Associations)

这个是最麻烦的。不同的小区,homeowners' associations的要求是不一样的,高档的小区会要求的高些。比如我这块地,homeowners' associations就要求房子面积不能低于3500sq ft,房子不能盖在离主路特别近的地方,不能盖温室,房体上方不能有大面积玻璃,不能盖超过一定面积的菜园,不能在边界15foot范围内盖建筑,不能养家畜,邮箱要统一颜色,不能盖奇怪形状的房子,不能在房子前面停船等等的上百条细则。主要原因是为了保证整个社区的价值。你想想,如果你家新来的邻居在地上面养鸡鸭牛马,盖草棚。将来你卖房子的时候,买家就会嫌弃你的邻居,导致你卖不上好价钱。

当然每年不小一笔的homeowners' associations费用会用来修路、绿化、社区活动室等等改造社区的事业。

所以在买地之前,一定要细读homeowners' associations的各项规章制度,看看是否真的符合你的心意。比如你就想盖个温室花棚,但是homeowners' associations不许,那就只能另选其他了。

当然如果你买的地没有homeowners' associations,那恭喜了,一切麻烦都省了。

7. 价格/交易历史

一般在售的地或者房产都可以在Zillow上查到交易历史,知道了交易价钱,可以更好的讨价还价。

对于Zillow上没有的,怎么查呢?我们买的地就在网上没有信息,因为卖家只在地上插了个广告而已,并没有放到中介或者网上去卖,我们也是开车路过看到的。遇到这种情况,大家可以查询当地county的parcel viewer,里面可以查到地形、面积、边界、土地价格、房屋价格、房屋质量评价以及详细的交易历史。

下图就是我们地区的parcel viewer,找到你想查询的地址,点进去,信息就出来了。以图中2号地为例子(这是我第一次看好的地),可以看到这块地面积是2acre, 土地价值22万,2013年的交易价只有18万,但是卖家要价30万,不讲价,所以我放弃了。最后买了另外一块2.2acre $25万的地,通过查询得知卖家5年前就花25万美元买入,交了这么多年的税,最后还是25万卖,人家一口价,我们也没讨价还价就买了。

8.地税

心里要清楚每年地税要交多少。

购买程序

地选好了,就着手买地。来讨论讨论购买程序及注意事项。

1. 资金/贷款

为啥这个放在第一个说,因为没钱买不了地啊!但是,最主要的是,买地的贷款要比买房贵很多。我们手里其实有足够的钱一次付清,但是想到全款付了就没有应急的存款了,所以就打算贷款买,跑了4家银行做了预批准(Prequalified), 拿到了各家银行的利率。虽然最后我们还是全款付了,但是这里我还是想说一下贷款的事情,给大家做做参考。

在美国,贷款利率:买地(约5.5%)>建房(约4.5%)>购房(约3.5%),我们得到的四家银行的利率分别是:Unitied Bank5.9%,Mountaineer Bank5.75%,Clear Mountain Bank4.74%, Homesaving Bank 3.62%。一般大银行的利率都高,地区性的小银行反而利率低很多,但是Homesaving Bank的利率最好,因为他们想拿到我们后面建房的贷款,这个才是他们赚钱大头。

一般而言,买地的贷款是15-20年,每五年调一次利息。但是他们会希望你提前付完,所以没有任何提前payoff的罚金。大家不要想可不可以贷款年限短点,利率就小点?其实不是的,贷款年限越长,利率反而越低,这跟买车贷款是一样的。贷款时间越长,他们赚的利息就越多,所以银行会在利率上做点小让步。所以申请贷款的时候不要纠结为什么年份这么久,我们是为了拿到最低的利率,只要后面早早还完就好。

不要嫌我啰嗦,我再说说为啥我们决定一次付清。我们都知道的常识:首付越多,越早还清贷款,利息付的就越少,但是银行很少给我们提供详细的清单,大家可以看看下面的图,我做了一个贷款利率计算器,详细算了下利息。

~情形1~设定地价$250000,首付20%,贷款$200000,利率3.62%,设定15年还清,这样计算出,月供为$1441.58,总利息为$59484.39。大家往下面的表看,红色那一栏显示的是每个月你的利息有多少,可以看到开始几个月的利息最高,每个月你还的1400美元里面有接近一半是付的利息。当然随着接近贷款尾声,你的月供才会有更多的钱进入到principle里。 你付的15年贷款里,有大于四分之一的钱是付的利息,这个数字多可怕。贷款年数越长,这个数就越大。右边橘色的表是表示,在每个月1400的基础上,如果你额外再多付200或者500或者1000的话,你的总利息就会从原来的6万降到4.9万,3.9万和3万,相对的还款时间也降为12年,10年和8年。小小的数字累计起来就会有惊人的差别。

 

~情形2~看懂上表后,来看一下我原来的计划。设定地价$250000,首付50%,贷款$125000,利率3.62%,设定我想12个月还清,这样计算出,每个月我需要还$10622.05,总利息为$2464.58。在提高了首付和降低了还款时间后,利息大大的降低了,在这个case里总利息只有2465而已。所以大家贷款的时候,尽量提高首付,每个月不要只还最低还款额,多付几百块总体利息就会降很多。另外一个很tricky的法子是,现在都是biweekly发工资,那么就不要攒到月底还贷款,贷款也分双周还,这样也是可以省一些利息的。

虽然是做足了计划和计算,最后想了想,2400美元可以去墨西哥玩一圈了,怎么都不想付银行这个利息,最后还是决定付了全款。

需要贷款的同学,拿到预批准后,要让银行出一份证明信,给卖家证明你可以拿到贷款,但是要求银行不要将具体数字写上,这样还有跟卖家讨价还价的机会。同时要注意,可以把律师费,closing fee,税以及其他买地过程中涉及到的费用都放进贷款里,这些费用就会有5000到上万。银行给的预批准有效期一般为90天,就是说他们给的利息90天内不会变,如果你90天内没有完成贷款,就要重新申请,利率就很有可能上升。所以一定要抓紧时间办其他的事。

2. 购买意向协议

拿到贷款证明信后,联系卖家找律师,起草一份购买意向协议,按卖家要求交一部分押金。自双方签字起60天内,卖家不能反悔不卖,你有权利在这60天内放弃购买,卖家退还全部押金。超过这60天,你就必须购买了。所以在这60天里,有好多事要抓紧办。

3. 测地

前面说过,如果这块地没有测量过或者测量年份太久远,买家就要出钱来进行测量。不仅是对自己负责,银行放款的时候也需要这个。在拿到购买意向协议后,才可以进行测地。测地的费用一般在1000-3000不等,时间从3周到6周不等,所以一定要提前预约,抓紧测量,不然超过协议的60天期限,测地过程中发现不妥的地方也没法反悔了。

4. 保险

在正式购买前,一定要找保险公司起草保险预受理信,跟银行的预批准信一样。因为从交易完成那一刻起,地就是你的了,你就要有保险cover你的地,不仅是银行要求你有,为了你自己的利益,也一定要买好保险。

5. 交易协议,closing。

在上述事宜全部完成后,找律师,签购买交易协议,付款(或完成贷款),closing。完成全部交易,恭喜了,地就是你的了。全部过程耗时3个月。

买地后

事情还没完,哈哈。买地后,就要着手准备盖房子啦,给大家几个tips.

1.与银行打好关系,最好在同一家银行申请建筑贷款,这样会拿到很好的利率。

2.打听邻居,找建筑公司。如果不想花太多钱,就用建筑公司的建筑模板,这就意味着你的房子和你周围邻居的房子看起来差不多。你也可以在模板的基础上做修改,但是每一处修改就多一处花费。

如果想要与众不同的房子,就找建筑师来设计。我和周围好多有经验的朋友讨论过,他们都建议我找建筑师设计。我认识一个建筑师朋友,给我报的价是设计费用是建筑整体费用是5%(一般是5%-10%)。我盖房子的预算是60-70万,这样的话设计费用就要3-3.5万美元。不过能盖出自己的dream house,多花些也是值得的。最重要的是售后服务,设计师设计好后会帮你找建筑公司来施工,你也可以要求设计师全程参与建筑过程,保证盖出来是人家设计的,也避免建筑过程偷工减料。

3. 又要做测量。如果你的地是平坦的,就无需再测地形。我的地是坡的,所以后期还要进行地形测量(Topography),费用大概3000起,以供建筑师设计所用。

4. 时间安排。一定提前做好时间规划,因为房子不是一夜就能盖起来的,建筑师要约时间,工程队要安排时间,银行贷款要安排时间……我预期的房子大约400-500平方米,建筑时间相应的就要10-16个月,施工队还要提前排期,所以不提前计划好的话,几年内也住不上新房子了。

以上就是我们买地过程中的心得。等我新房子盖好了,再来分享盖房经验~

有写的不足的地方,欢迎大家来讨论。大家如果有什么好的经验,多谢来分享。

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