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卖房 → 租房 → 买房

卖房 → 租房 → 买房

热爱生活的Shirley
热爱生活的Shirley
6338 浏览 04-13 发布

背景介绍

坐标:湾区

2016年买房 → 2018年7月第一次卖房 → 2019年第二次买房成功 → 2019年7月开始租房 → 2020年1月1日拿新房钥匙。我的文章里省略了一下基本知识比如HOA,Property tax,买卖房屋commission等。

为什么要卖房:原有房子虽然是95129的学区房但是老Condo必须卖(后面会有介绍)

为什么要租房:安心看房选房,把握好时机下单。可能可以低于市场价买到心仪的房子。

买房篇:为什么要卖掉Condo

2016年买的时候我们还是OPT 阶段。当时租的APT 1b1b到期了- 租金$2500,和家里商量了一下我们就考虑买房了。 特意挑选了学区房(思维定式觉得学区房好保值,才会有后面很痛苦的买房经历。利率:4.125.

  • 是因为首付不够所以要卖嘛?不是。
  • Condo Hoa:2016年买的时候HOA350(我觉得还能接受)Hoa包水,垃圾,房屋修理,公共部分的修理等。但是在半年之后,就收到通知Hoa涨到455。(因此当这套房卖了之后,我下定决心坚决不看300以上的HOA)
  •  Condo年龄太大:1970年左右的condo,屋顶是popcorn Ceiling(石棉顶,1974年之后美国就禁止使用这个材质的顶了,对孩子的肺不好)
  • Condo管道,屋顶老化:刚搬进去半年不到,楼上住户的洗碗机漏水。导致我家的顶,墙和地板全部都打开重新吹干。虽然不用我出钱,但是前后花了2个月时间装修导致我们无法正常使用客厅和厨房。另外,如果管道堵住了就必须开墙处理。(要影响生活了)
  • Condo litigation:小区诉讼案五花八门。如果有诉讼案的话会影响房屋买卖和贷款利率。一般大银行都不会愿意房贷。事实上我们卖房的时候小区的诉讼案刚开始直到现在还没有结束。
  • Condo洗衣机,空调:没有。当时买的时候并没有考虑这么多,原先的APT也是公共洗衣房,我就理所应当的觉得这是很正常的事情。(有了娃之后就不能再继续用公共的了,并且理论上HOA规定不可以在家里摆上小型洗衣机),空调只能装Portable会有很大的噪音。
  • Condo 动不动就会收一些special assessment fee 用于修理屋顶,水管等公共部分。
  • 找好的agent卖房:资源好的agent会帮忙发各种广告,做宣传。
  • 记得和agent谈commission

总结:以上这些原因我们算了一下出租的投资回报率 房屋时不时维修的费用。这个房子不适合作为我们的投资房它无法产生正向的现金流。在湾区的小伙伴应该都知道2018年湾区的房价绝对是到了新高点。当时我家有两个原因。1.自住房不到两年需要交税。2.汤圆刚出生不久。但是后来我们还是决定卖,在18年的7月上市过一次。过了6月底房市就开始slow了,我们当时觉得再等等来年吧。事实上后来因为小区的litigation我们最后卖的价钱和之前拿到的offer没有太大区别。不过最后房子卖了不仅拿出了本金还小赚了一点。所以我觉得这波卖方不亏。

租房篇:

  • 有空调+洗衣机。(有娃的原因,我觉得这两个是必须的)
  • 租房budget:一定要给自己设定一个租房budget,我当时一度飘飘然的想住一个月4k的2b2b。最后我们选择了3k。
  • 地理位置:我们当时能接受的就是南湾95051不能更远了。不然我和汤圆爸爸上下班太堵了,接汤圆也不方便。(这里我要说了,我给汤圆找了一下很不错哦的family care。包晚饭)
  • 租房credit report check:这一点我觉得很重要特别是之后我们还要买房。Hardpull太多次会对我们买房有影响。所以一定要看好了,决定好了再让对方去拉信用报告。
  • 一定要提前问清楚如何break lease。
  • 哪些网站可以查看租房信息。请看我以下贴图。Rent/ Apartment/Trulia/Zillow(上可以看到一些私人的post)/外加一些华人微信群吧。
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    图片来自于官网截图

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    图片来自于官网截图

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    图片来自于官网截图

总结:还好当时设立一个租房预算。现在我们要住满一年,想一下如果当时飘飘然住了4k一个月的。最近碰上疫情本来新房1月份就到手了,原本的计划装修到4月可能就可以搬了。现在要住到6-7月了。现在的我们一边付着房贷,一边付着房子(我也深刻的理解到为什么买房的时候,银行需要账户里至少有半年reserve的💰。。。)PS:不过各大银行都推出了可以延缓三个月贷款支付,没有任何的信用分数影响。有需要的小伙伴们可以去问一下哈。

 

买房篇:

  • 制定一个预算:我们当时定了两个个预算。学区房 &交通房的预算 /townhouse & sfh(这两者完全没有可比性,所以一定要单独制定)。我们当时就有张表,四个数字。预算一定制定好了,不要随便调整!!!!!不然很用可能花光手里所有的💰。
  • 想买什么样的房子:Townhouse & SFH 前者有HOA以及潜在的special assessment fee。 后者需要考略到房屋的各种维护以及维修。
  • 房型 or 装修:我们比较在意房型。装修好坏都是可以改的,但是floor plan无法更改。
  • 感受市场:我们前前后后看了一年的房子,可以这么说一句南湾的open house没有我们没看过的。怎么感受?19年7月起,房市就处于低迷状体。我们看完房之后利用redfin和zillow follow up看listing和最后的成交价。当自己心里很有底之后我9月份就开始看房的时候和listing agent谈价格。那个时候基本可以开始杀价了(当然我看得很多都是交通房)
  • 下offer的时候再找经纪人:我来举个例子,我们曾经看到过一套4B3B的townhouse绝对完美的交通房94086新楼盘,一共只有5套还是边角房。没有superfund开价1.5m。我第一次让agent下offer的时候开了1.3开放商回复了1.34。我当时出这个价格的时候我的agent都疯了。为什么这么好的deal没有拿下来呢?一方面当时又继续counter回去了1.32对方开放商并不是很高兴。另一方面我们也深思了一下。这个价位我们可以考略95051的SFH了。。(19年10月)
  • 市场随时在变化:19年11月的时候,我们发现看上的房子慢慢开始有人一起抢了。当时差不多一套房子有4-5个offer吧。那个时候的思路还在砍价的路线上,等到11月底的时候发现砍价已然行不通了。
  • 不要all in买房:当时买房的时候,也有朋友劝我们。all in买一套cupertino的学区房一劳永逸了。单码农家庭,压力也太大了。(特别是疫情期间,感慨自己没有all in)
  • 如何看报告:白蚁可以找相应的公司清楚。房子结构不要有问题我觉得是最重要的。其他都可以换的(根据预算而言)
  • 如何找agent:卖房时需要签合同,买房不需要。提前谈好commission。朋友圈里这么多agent应该怎么选择?当感受市场到一定程度时,agent的作用是下offer,再帮你看一遍报告。
  • 买房的时候还要考虑到之后如果卖的话是否能卖到高于现在的价格。要算上6%的卖房手续费。如果只能卖到和当初房价持平那么依然是亏的(来自卖房的经验)
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总结:我们最后买的SFH listing1.4m,我们1.2m左右拿下的。利率2.625 (7/1) 在当时看算是蛮划算的现在我也不清楚了。但是我们有一个有点地大已经在着手造detach adu了。当然千算万算最近疫情期房价有所回落,谁也说不准我们买的房子到底是低点还是高点。(但我一直认为自住房并不用考虑这一点)疫情到来,我们非常庆幸当时选择买了SFH,居家令之后娃还有院子可以玩还可以摘柠檬是一件非常美好的事情。

投资房篇:

我们曾在1月份的时候往北开车带着汤圆看了好几次房,准备做airbnb。当时国内疫情就很严重了,我们犹豫不决到底要不要做这个投资。贷款都办好了,我记得投资方利率3.65.但是在签字前的前两天,我们毅然毁了定金退了房子。我现在也不知道这个决定是对是错,当时觉得如果疫情越发厉害,Airbnb的出租率可能会受影响。

谢谢观看:

我的这篇文章属于干货分享,没有太多基础知识介绍。如果需要买房基础知识的需要先看基础知识哈。我也知道湾区的富豪,大牛们很多,2m以上的房子遍地都是。湾区贫困线的我尽我所能,给和需要买同类型房子的小伙伴们一些经验分享。等疫情过去了,新家装修完了之后我再来发装修篇吧。(油漆我们当时就刷了十几种)

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