卖房 → 租房 → 买房

热爱生活的Shirley 2.91万浏览 2020-04-13 发布

背景介绍

坐标：湾区

2016年买房 → 2018年7月第一次卖房 → 2019年第二次买房成功 → 2019年7月开始租房 → 2020年1月1日拿新房钥匙。我的文章里省略了一下基本知识比如HOA，Property tax，买卖房屋commission等。

为什么要卖房：原有房子虽然是95129的学区房但是老Condo必须卖（后面会有介绍）

为什么要租房：安心看房选房，把握好时机下单。可能可以低于市场价买到心仪的房子。

买房篇：为什么要卖掉Condo

2016年买的时候我们还是OPT 阶段。当时租的APT 1b1b到期了- 租金$2500，和家里商量了一下我们就考虑买房了。特意挑选了学区房(思维定式觉得学区房好保值，才会有后面很痛苦的买房经历。利率：4.125.

是因为首付不够所以要卖嘛？不是。
Condo Hoa：2016年买的时候HOA350（我觉得还能接受）Hoa包水，垃圾，房屋修理，公共部分的修理等。但是在半年之后，就收到通知Hoa涨到455。（因此当这套房卖了之后，我下定决心坚决不看300以上的HOA）
Condo年龄太大：1970年左右的condo，屋顶是popcorn Ceiling（石棉顶，1974年之后美国就禁止使用这个材质的顶了，对孩子的肺不好）
Condo管道，屋顶老化：刚搬进去半年不到，楼上住户的洗碗机漏水。导致我家的顶，墙和地板全部都打开重新吹干。虽然不用我出钱，但是前后花了2个月时间装修导致我们无法正常使用客厅和厨房。另外，如果管道堵住了就必须开墙处理。（要影响生活了）
Condo litigation：小区诉讼案五花八门。如果有诉讼案的话会影响房屋买卖和贷款利率。一般大银行都不会愿意房贷。事实上我们卖房的时候小区的诉讼案刚开始直到现在还没有结束。
Condo洗衣机，空调：没有。当时买的时候并没有考虑这么多，原先的APT也是公共洗衣房，我就理所应当的觉得这是很正常的事情。（有了娃之后就不能再继续用公共的了，并且理论上HOA规定不可以在家里摆上小型洗衣机），空调只能装Portable会有很大的噪音。
Condo 动不动就会收一些special assessment fee 用于修理屋顶，水管等公共部分。
找好的agent卖房：资源好的agent会帮忙发各种广告，做宣传。
记得和agent谈commission

总结：以上这些原因我们算了一下出租的投资回报率 + 房屋时不时维修的费用。这个房子不适合作为我们的投资房它无法产生正向的现金流。在湾区的小伙伴应该都知道2018年湾区的房价绝对是到了新高点。当时我家有两个原因。1.自住房不到两年需要交税。2.汤圆刚出生不久。但是后来我们还是决定卖，在18年的7月上市过一次。过了6月底房市就开始slow了，我们当时觉得再等等来年吧。事实上后来因为小区的litigation我们最后卖的价钱和之前拿到的offer没有太大区别。不过最后房子卖了不仅拿出了本金还小赚了一点。所以我觉得这波卖方不亏。

租房篇：

有空调+洗衣机。（有娃的原因，我觉得这两个是必须的）
租房budget：一定要给自己设定一个租房budget，我当时一度飘飘然的想住一个月4k的2b2b。最后我们选择了3k。
地理位置：我们当时能接受的就是南湾95051不能更远了。不然我和汤圆爸爸上下班太堵了，接汤圆也不方便。（这里我要说了，我给汤圆找了一下很不错哦的family care。包晚饭）
租房credit report check：这一点我觉得很重要特别是之后我们还要买房。Hardpull太多次会对我们买房有影响。所以一定要看好了，决定好了再让对方去拉信用报告。
一定要提前问清楚如何break lease。
哪些网站可以查看租房信息。请看我以下贴图。Rent/ Apartment/Trulia/Zillow(上可以看到一些私人的post)/外加一些华人微信群吧。

图片来自于官网截图

图片来自于官网截图

图片来自于官网截图

总结：还好当时设立一个租房预算。现在我们要住满一年，想一下如果当时飘飘然住了4k一个月的。最近碰上疫情本来新房1月份就到手了，原本的计划装修到4月可能就可以搬了。现在要住到6-7月了。现在的我们一边付着房贷，一边付着房子（我也深刻的理解到为什么买房的时候，银行需要账户里至少有半年reserve的💰。。。）PS：不过各大银行都推出了可以延缓三个月贷款支付，没有任何的信用分数影响。有需要的小伙伴们可以去问一下哈。

买房篇：

制定一个预算：我们当时定了两个个预算。学区房 &交通房的预算 /townhouse & sfh（这两者完全没有可比性，所以一定要单独制定）。我们当时就有张表，四个数字。预算一定制定好了，不要随便调整！！！！！不然很用可能花光手里所有的💰。
想买什么样的房子：Townhouse & SFH 前者有HOA以及潜在的special assessment fee。后者需要考略到房屋的各种维护以及维修。
房型 or 装修：我们比较在意房型。装修好坏都是可以改的，但是floor plan无法更改。
感受市场：我们前前后后看了一年的房子，可以这么说一句南湾的open house没有我们没看过的。怎么感受？19年7月起，房市就处于低迷状体。我们看完房之后利用redfin和zillow follow up看listing和最后的成交价。当自己心里很有底之后我9月份就开始看房的时候和listing agent谈价格。那个时候基本可以开始杀价了（当然我看得很多都是交通房）
下offer的时候再找经纪人：我来举个例子，我们曾经看到过一套4B3B的townhouse绝对完美的交通房94086新楼盘，一共只有5套还是边角房。没有superfund开价1.5m。我第一次让agent下offer的时候开了1.3开放商回复了1.34。我当时出这个价格的时候我的agent都疯了。为什么这么好的deal没有拿下来呢？一方面当时又继续counter回去了1.32对方开放商并不是很高兴。另一方面我们也深思了一下。这个价位我们可以考略95051的SFH了。。（19年10月）
市场随时在变化：19年11月的时候，我们发现看上的房子慢慢开始有人一起抢了。当时差不多一套房子有4-5个offer吧。那个时候的思路还在砍价的路线上，等到11月底的时候发现砍价已然行不通了。
不要all in买房：当时买房的时候，也有朋友劝我们。all in买一套cupertino的学区房一劳永逸了。单码农家庭，压力也太大了。（特别是疫情期间，感慨自己没有all in）
如何看报告：白蚁可以找相应的公司清楚。房子结构不要有问题我觉得是最重要的。其他都可以换的（根据预算而言）
如何找agent：卖房时需要签合同，买房不需要。提前谈好commission。朋友圈里这么多agent应该怎么选择？当感受市场到一定程度时，agent的作用是下offer，再帮你看一遍报告。
买房的时候还要考虑到之后如果卖的话是否能卖到高于现在的价格。要算上6%的卖房手续费。如果只能卖到和当初房价持平那么依然是亏的（来自卖房的经验）

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总结：我们最后买的SFH listing1.4m，我们1.2m左右拿下的。利率2.625 (7/1) 在当时看算是蛮划算的现在我也不清楚了。但是我们有一个有点地大已经在着手造detach adu了。当然千算万算最近疫情期房价有所回落，谁也说不准我们买的房子到底是低点还是高点。（但我一直认为自住房并不用考虑这一点）疫情到来，我们非常庆幸当时选择买了SFH，居家令之后娃还有院子可以玩还可以摘柠檬是一件非常美好的事情。

投资房篇：

我们曾在1月份的时候往北开车带着汤圆看了好几次房，准备做airbnb。当时国内疫情就很严重了，我们犹豫不决到底要不要做这个投资。贷款都办好了，我记得投资方利率3.65.但是在签字前的前两天，我们毅然毁了定金退了房子。我现在也不知道这个决定是对是错，当时觉得如果疫情越发厉害，Airbnb的出租率可能会受影响。