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第一次买房不知该从何下手?没关系!| First-time Home Buyer's Guide | 献给正在挑选“家”的你

第一次买房不知该从何下手?没关系!| First-time Home Buyer's Guide | 献给正在挑选“家”的你

S大王的fafa世界
S大王的fafa世界
3230 浏览 07-07 发布

对于很多人来说,购买一套属于自己的房产,拥有一个属于自己的家,是人生的终极理想。而如何挑选到理想,让自己满意的房子是一个非常大的课题,也是任何一个想要买房的人必做的功课。今天这一篇文章就想和大家分享一下我的买房经历,希望可以给各位想要买房的小同学一些Idea,帮助你们顺利挑选到属于自己的“家”。

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图片来自于网络 ,版权属于原作者

买前准备——确定自己心目中的房子

知道自己想要什么样的房子,这一点非常重要。每个人在买房子之前,应该都会对自己的家有一个“草图”,所以,在最最开始的时候,这个你想象的家,就是你开始一切的种子,你所要做的就是把“想象”不断的具体化,最后明确自己的买房要求和细节。

❓❓❓可是怎么样才能把“想象”具体化呢?毕竟理想和现实之间一定会有差距,所以我们要如何告诉房产经纪,自己正在寻找什么样的房子呢

接下来,我就会和大家分享一些Tips,来帮助大家整理思路,将抽象的想法变成具体的买房条件。

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图片来自于网络,版权属于原作者

💙 买房子的目的

首先,可以先思考一下,买房子的目的是什么?这个就要作为买房的必备条件和之后的参考。

所谓必备条件就是,在之后买房子的过程中,可能会因为预算的问题,要牺牲掉一些“我想要的条件”,但是通过买房目的确定下来的筛选条件不能被妥协的。

给大家举个例子:

📌有的朋友买房是因为结婚了,两个人一起成立了新的家庭,所以作为初期阶段,可能会选择一个不太大,价格相对适中或者偏低的房子。

📌有的朋友买房是因为怀孕了,他们需要给将要降生的小宝宝一个独立的空间,那么选择的导向就变成需要更多的卧室,和足够的空间给孩子。

📌有的朋友买房是因为想让孩子去更好的学校,所以就要选择“学区房”,那么价格普遍都会偏高。

等等等等,每个人的情况不同,适合的房子就不一样,所以一定要明确自己的需求,不要盲目去比较。

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图片来自于网络 ,版权属于原作者

💙 决定房屋类型

美国的住宅类型其实很多,这里列出最普遍的3️⃣种房屋类型:

📌Condo 公寓

感觉很像我们在中国居住的楼房,需要交物业费,好处就是不太需要自己打理什么,只要管好自己屋内的东西,屋外都有社区统一打理。

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图片来自于网络 ,版权属于原作者

📌Townhouse 联排屋

前后院都非常的小,墙连着墙。也需要交物业费。

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图片来自于网络 ,版权属于原作者

📌House/ Single Family

占地较大,每家每户都是独立的,有自己的前院后院,所以需要自己打理草坪,自己扫落叶,自己铲雪

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图片来自于网络 ,版权属于原作者

💙 上网浏览房源图片

基本确定了买房的必备条件和户型之后,就是上网多看看房子的图片。看到你喜欢的房型,或者细节就保存下来,以后再和房产经纪交流的时候,可以直接拿图片给Agent看,帮助他们更好的理解你的需求。

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🔸 Tips 🔸 这里所谓的“看房子”,只是帮你把你脑海里想象的东西,逐渐形象化。在选择图片的时候也要有技巧,按照你的“必备条件”做第一步的检索,看到喜欢的就保存,与此同时也要了解一下,具备你“想要条件”的房子都在什么价位上。

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💙 利用买房APP和网站

刚才说了要在网上多看一些房源的图片,这个可以在网上随便找,也可以利用买房的App和网站,他们可以通过检索功能(房产类型、价格区间、房间数),帮我们更精准的得到我们想要的信息。这里给大家推荐两个我会用到的买房网站,供大家参考

📌Zillow

我的最爱。根据房屋自身的面积,房龄,位置,材料以及相似房屋的市场售价提供房屋估值。这个在之后的买房过程中很有用,他就像一把尺子,给你一个参考,如果房主给出的价格过高或过低,你都可以心里有数,并询问原因。

从全美范围的以往数据来看,zillow估价的错误率在±7.9%,可以说是相当准确了

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📌Trulia

可以查询到房屋社区周遭的情况,比如设施情况,交通情况,犯罪率,社区通情情况等等

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🔹 P.S.🔹 上述两个网站都基于MLS(Multiple Listing Service)数据库系统。MLS是一切信息公开的源头,包含市面上在售的房源信息,源头信息是通过卖方委托的经纪人完成上传的。

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💙 如何确定预算?

接下来就要开始讨论小钱钱的问题了。

有的小同学可能习惯,把预算的问题放在第一位去考虑,这样也没什么问题,毕竟这个决定了我们的购买能力,你看了很多好的房子,都喜欢的不行,可是预算不够,这会让很多人觉得浪费时间,所以,把预算放在第一位考虑没什么不对。

而按照的我的逻辑,我会把确定预算放在上述几个步骤完成后来做。因为通过上述的Research,比起那个最开始什么都不知道的我来说,已经多多少少了解一些基本的房价和行情,可以帮助我更合理的做出预算。

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一般来说,目标房屋价格大概是家庭总收入的3-4倍,比如:一个两口之家,各自都年收入7万,那么寻找房屋的价格应该控制在40万左右的房源。

当然,自己也要考虑家庭是否有存款,或者家人资助。但是一般来说,我们可以先找银行做一个Pre-Approval,计算一下家庭的还款能力,同时也是像卖家证明自己有能力支付房屋的买卖,而不只是简单的来看房。在比较抢手或者是急于出手的卖家来看,他们不太接受没有pre-approval 的买家。这个过程大概需要几天或者一周的时间,绝大多数是免费的。

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💙 Pre-approval 所需资料

✅W-2 (最近3年的工资单)

✅最近几周或几个月的pay check。

✅银行statement

✅身份证明(驾照,护照)

✅SSN

有了银行的Pre-approval, 我们就大概了解自己可以拿到多少钱的贷款,再加上我们手上的存款,这个数字就可以作为选房的budget啦。

⚠️这里要注意,银行进行Pre-approval的时候,会对你的信用分数进行Hard Enquiry,这会对你的信用分造成影响,Hard Enquiry会保留2年,之后便不再影响你的任何信用分数了。

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🔸 Tips 🔸 有的人说如果要做多个pre-approval 最好在14天内全部完成,这样FICO会在模型中计算为1次hard enquiry,让信用分数影响更小。但是在我身上并没成功,我一共进行了3次,每次都掉了分。

⚠️请记住:实际拥有房屋所需花费,要远比想象的多的多。不仅仅要考虑Down Payment, Closing cost,还有贷款手续费,装修,家具,房贷,维护等等。

决定买房——寻找合适的买房经纪

在上述的准备工作都做完之后,就可以开始寻找买房经纪了。其实,当你确定要开始买房子,就可以开始着手准备找Agent了。

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表(Agent)处理。如果你有自己的买房经纪Buyer's Agent的话,他的所得佣金会从卖方经纪的佣金里分成,也就是说:你请买方经纪帮忙,你自己是不需要额外付钱的。我认为,第一次买房的小伙伴们,找一个有经验并且靠谱的买房经纪人,可以让你事半功倍,他们会给你提供建议并且帮你处理手续和文书,真的可以省下很多事情。

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🔸 Tips 🔸 当然一定要选择有信誉保证和职业道德的经纪,有很多小伙伴在网上吐槽说有Agent不帮客人分析出价,一份估价报告都没有(6个月交易记录,周围交易价钱等)而且还与卖方经纪联合抬高售价吃回扣。所以在选择Agent的时候一定要多方位了解之后,再做决定,这也是我建议大家在对房产市场有一定了解之后,在找买房经纪的原因。

买房进行中——看房,比对,综合考虑

有了上面的准备工作和一个值得信赖的房产经纪之后,就开始真正的寻找房源了,这个时候我们就要和房产经纪沟通,告诉他们自己喜欢什么样子的房子(拿出你之前存储的照片),自己也可以通过网站筛选,然后安排看房,强烈建议把握Open House的机会,多去看看,可能会有惊喜。

可是看房到底该看什么呢?

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外部环境:房屋位置 & 周边设施与社区治安

一个社区的外部环境真的很重要,甚至可以这么说:房子可以稍微不那么完美,之后都可以修修补补打理好,但是你周边的大环境很难去改变,这会影响到你居住时期的生活质量和你准备卖房子时的房价

💛 房屋位置

最好选择在自己工作地方高速的延长线上,我们不怕远,就怕绕,离开高速后,开车10分钟之内可以到达的居所,我觉得都是可以接受的。我个人很不喜欢房子离高速或者主路十分遥远,兜兜转转十几分钟还不见人烟的地方。当然,也有的小同学也会喜欢住在远离人群的房子,我们知道,其实美国的豪宅都是在非常空旷的区域,所以这是因人而异。主要提出这个“位置”的概念,是希望大家注意,选择适合自己生活方式和喜好的位置,毕竟一旦买下了房子,交通的问题会影响到你的每次出行。

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💛周边设施

同时还需要考虑周边是否有便利设施,比如考虑房屋距离你最经常去的超市有多远?有没有休闲娱乐场所?学校系统如何,离你多远?有没有医院或者Urgent care?警察局,消防局离得多远?如果出现紧急状况需要多久?防患于未然。

🔸 Tips 🔸 一般成熟的Neighborhood相对周边的设施也会比较完善,缺点是可能房屋年龄较老。如果是新开发的Neighborhood房子会比较新,但有可能相应的配套设施会不那么完美。

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💛社区治安

安全一定是居住环境最最重要的的条件了。在看房的时候留意一下房屋附近的街道整洁度,还有周边的店家外观行人举止,看看是否有涂鸦被破坏的状况。与此同时,注意周边的房子是否使用了大量的栅栏或者铁网,如果是,可能会有治安方面的隐患。其次观察外围的草坪或园艺,周边的房子如果草坪很大而且十分整齐没有杂草花卉打理的非常整洁,可能说明这一区的居民收入比较高。如果遇到特别喜欢的房子,建议你晚上的时候也开车去转一下,并且在Trulia上查一下犯罪记录和统计报告,做一个参考。

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内部环境:户型,房屋朝向采光与细节

大致了解完社区之后,我们就要开始说房屋本身的条件了。一般看房,房屋中介都会给你一份表格,上面会列出房屋的基本信息,留好,回家慢慢研究。然后,我们会遇见大致三种类型的房子:已经搬空有人居住,还有样板房(房屋中介精心布置后的房子)。但无论是哪种房子,一定不要把重点放在他们摆好的家具上,开始无限憧憬,哇哦!好漂亮!要知道这些家具最后都是要被搬走的,一定要把重点放在细节上,比如是否安静,是否通风,墙体,卫生间,电源插座等等。

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💜户型

房屋买卖信息上会标注房子的户型,比如3bd 2ba,就是三个卧室(不包括客厅和餐厅厨房之类的公共空间),两个完整的浴室(有马桶和洗浴)。如果遇到0.5ba 就说明有这个洗手间是没有淋雨设施,只有马桶,一般会出现在多层房子的一楼客厅位置,提供给客人的洗手间不需要洗浴设施。

在房屋信息上还会有这个房子的面积,房子的sqft越大说明这个房子越宽敞。

🔸 Tips 🔸 在这里大家可能会有一个误区,就是觉得卧室越多肯定房子越大。但其实,这并不是绝对的。我们需要比对的是这个房子的可用面积是多少,有的时候,过多的卧室反而会让屋内面积变小,入住后会感觉拥挤。而关于卧室和浴室的数量,大家需要根据家庭人数决定。

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💜房屋朝向和采光

我们会比较讲究朝向问题,所以这也是一个需要考虑到的因素。根据每个地区气候不一样,考虑房屋朝向的方式也不同。比如北方因为冬天很冷,大面积朝南的房屋就更好。反而,南方因为夏天炎热,朝北的房屋就比较适合。

同时需要格外注意客厅或者是家庭公共区域的采光,尤其是厨房,因为美国很多房屋采用开放式厨房,一家人在厨房附近活动很频繁,如果厨房有采光比较好,或者有sky window,真的给房子加分不少。

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💜细节

可以看看厨房,卫生间的使用程度,如果有地下室的话,看看是否已经装修好了。换句话说,就是要看一下房子内部是新还是旧。有的房子可能是新建的,也有的可能刚flip或整修过,那么比如橱柜,洗手台这些地方肯定会很新,房价自然也高。如果是老房子,那建材就会比较老旧,相对价格也会低一些。建议在买房前,多去看看相关的电视节目,会有专门的人教你如何辨识房屋问题和装修。最后剩下的专业的问题,我们就交给之后会讲到的 Inspection 房屋检查。

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目标锁定——协商买房

🧡Make an Offer 出价

假设,一切顺利,你找到了你心仪的那个“家”,现在要做的就是给卖家offer。在这个过程中,你的房产中介就要开始发挥最大的光和热了。中介会给出关于价格的建议,和你协商offer的价格,这里我觉得就和平常买东西一样,来来回回协商价格,基本上都是中介出面协商,这个过程好好的和你的agent沟通就好。

在假设,你的offer被接受了,那么接下来你们需要签几个文件,然后交一部分定金,约定一个过户日期(closing date),在卖方的时间线里,就可以开始收拾屋子,搬走给你腾地方了。对于我们买方来说,要开始进行Home Inspections 房屋检查Loan Approval贷款的审批程序,这两项可以同时进行。

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🧡Home Inspections 房屋检查

房屋检查可以自己找,也可以让你的买房经纪帮忙推荐。这个费用需要买方自己承担

这个步骤非常重要,不要不舍得花钱,一定找一个信得过的公司来完成这项工作。Home Inspections主要是检查房屋的潜在问题,硬件软件一概包括,比如地基,供电,防水,屋顶,窗户,家用电器等等的可用性建议全程跟随检查员,如果有任何疑问马上提出,寻求解决办法。拿到报告后,可以用这个和卖方继续讨价还价,一般卖方会选择修好了以后再卖,有的人也会选择给你降价,让买方自己修。再或者,有一些你没办法接受的问题,这个时候,你也可以撤回你的offer。

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🧡Homeowners Insurance房屋保险

为房子购买最基本的保险,主要保障房子遭遇意外或突发灾难时,可以得到补偿理赔来降低财产损失。买房屋保险的时候也一定记得,多向几家保险公司询价,确保拿到最好的deal
🔸 Tips 🔸 贷款银行一定会要求买方在过户前购买房屋保险,否则不会通过贷款。

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🧡Mortgage 房屋贷款

📌Mortgage房贷种类

美国房贷基本上有两种:

1. Fixed固定利率 10/15/20/30年

固定利率顾名思义,就是利率不会改变

2. ARM浮动利率 5/1,7/1,10/1 ARM

ARM Adjustable- Rate Mortagage 利率会调节变化。比如5/1 ARM表示,锁定前五年利率,此后每年根据市场情况进行调节,通常会限制最大的变幅程度。

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📌如何拿到较低的房贷利率

1. 信用分数的高低会直接影响你的利率。分数越高,利率越低

2. 首付20%为临界点。20%以上通常能拿到最好的利率

3. 房贷总额也会影响利率。

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📌贷款相关费用

1. Loan Origination Fee 手续费,约1%贷款额
2. Discount Point 点数,一点是1%贷款额,1点可降低利率0.25%
3. Appraisal Fee房屋估价费,约$200-$500
4. Credit Report 信用报告费,约$20-$50
5. Processing Fee 处理费,约$200-$500
6. Tax Service Fee 纳税服务费,约$50-$100
7. Underwriting Fee 审批费,约$200-$500
8. Document Preparation 文件准备费,约200-$500
9. Mortgage insurance fee 贷款保险费,Down Payment低于20%
10.其他

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买房尾声——完成过户手续

假设,上述的一切顺利,我们就到了最后一步了。

当然,如果你有一位买方经纪,这些交给他/她去办就好了,不需要操心。到了约定的交房日,就可以去一个第三方过户公司,然后在监督下签署文件,交钱拿钥匙。

📌过户相关费用

1. Escrow fee 过户公证费 ,约$600-1250(按房价⽐率收费)
2. Notary fee 文件公证费 ,约$70-200
3. Regulatory compliance fee 经纪公司法律规范监督费
4. Transaction coordinator 转户费
5. Messenger service 邮费,约$50-$100
6. Title Insurance 产权保险费,约$400-800(按贷款额比例收费,现金买家免)
7. Appraisal Fee 房屋鉴价费:约$300-$400
8. Recording fee登记费,约$100
9.其他

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Ending

希望每一位准备买房或者正在买房的小可爱们,都能选到一个心仪的房子作为自己温馨的小家~

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感谢各位看官,一切顺利呦!啾咪~

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