第一次买房不知该从何下手？没关系！| First-time Home Buyer's Guide

S大王的fafa世界 2.58万浏览 2020-07-07 发布

对于很多人来说，购买一套属于自己的房产，拥有一个属于自己的家，是人生的终极理想。而如何挑选到理想，让自己满意的房子是一个非常大的课题，也是任何一个想要买房的人必做的功课。今天这一篇文章就想和大家分享一下我的买房经历，希望可以给各位想要买房的小同学一些Idea，帮助你们顺利挑选到属于自己的“家”。

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买前准备——确定自己心目中的房子

知道自己想要什么样的房子，这一点非常重要。每个人在买房子之前，应该都会对自己的家有一个“草图”，所以，在最最开始的时候，这个你想象的家，就是你开始一切的种子，你所要做的就是把“想象”不断的具体化，最后明确自己的买房要求和细节。

❓❓❓可是怎么样才能把“想象”具体化呢？毕竟理想和现实之间一定会有差距，所以我们要如何告诉房产经纪，自己正在寻找什么样的房子呢？

接下来，我就会和大家分享一些Tips，来帮助大家整理思路，将抽象的想法变成具体的买房条件。

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💙 买房子的目的

首先，可以先思考一下，买房子的目的是什么？这个就要作为买房的必备条件和之后的参考。

所谓必备条件就是，在之后买房子的过程中，可能会因为预算的问题，要牺牲掉一些“我想要的条件”，但是通过买房目的确定下来的筛选条件是不能被妥协的。

给大家举个例子：

📌有的朋友买房是因为结婚了，两个人一起成立了新的家庭，所以作为初期阶段，可能会选择一个不太大，价格相对适中或者偏低的房子。

📌有的朋友买房是因为怀孕了，他们需要给将要降生的小宝宝一个独立的空间，那么选择的导向就变成需要更多的卧室，和足够的空间给孩子。

📌有的朋友买房是因为想让孩子去更好的学校，所以就要选择“学区房”，那么价格普遍都会偏高。

等等等等，每个人的情况不同，适合的房子就不一样，所以一定要明确自己的需求，不要盲目去比较。

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💙 决定房屋类型

美国的住宅类型其实很多，这里列出最普遍的3️⃣种房屋类型：

📌Condo 公寓

感觉很像我们在中国居住的楼房，需要交物业费，好处就是不太需要自己打理什么，只要管好自己屋内的东西，屋外都有社区统一打理。

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📌Townhouse 联排屋

前后院都非常的小，墙连着墙。也需要交物业费。

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📌House/ Single Family

占地较大，每家每户都是独立的，有自己的前院后院，所以需要自己打理草坪，自己扫落叶，自己铲雪

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💙 上网浏览房源图片

基本确定了买房的必备条件和户型之后，就是上网多看看房子的图片。看到你喜欢的房型，或者细节就保存下来，以后再和房产经纪交流的时候，可以直接拿图片给Agent看，帮助他们更好的理解你的需求。

🔸 Tips 🔸 这里所谓的“看房子”，只是帮你把你脑海里想象的东西，逐渐形象化。在选择图片的时候也要有技巧，按照你的“必备条件”做第一步的检索，看到喜欢的就保存，与此同时也要了解一下，具备你“想要条件”的房子都在什么价位上。

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💙 利用买房APP和网站

刚才说了要在网上多看一些房源的图片，这个可以在网上随便找，也可以利用买房的App和网站，他们可以通过检索功能（房产类型、价格区间、房间数），帮我们更精准的得到我们想要的信息。这里给大家推荐两个我会用到的买房网站，供大家参考

📌Zillow

我的最爱。根据房屋自身的面积，房龄，位置，材料以及相似房屋的市场售价提供房屋估值。这个在之后的买房过程中很有用，他就像一把尺子，给你一个参考，如果房主给出的价格过高或过低，你都可以心里有数，并询问原因。

从全美范围的以往数据来看，zillow估价的错误率在±7.9%，可以说是相当准确了

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📌Trulia

可以查询到房屋社区周遭的情况，比如设施情况，交通情况，犯罪率，社区通情情况等等

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🔹 P.S.🔹 上述两个网站都基于MLS（Multiple Listing Service）数据库系统。MLS是一切信息公开的源头，包含市面上在售的房源信息，源头信息是通过卖方委托的经纪人完成上传的。

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💙 如何确定预算？

接下来就要开始讨论小钱钱的问题了。

有的小同学可能习惯，把预算的问题放在第一位去考虑，这样也没什么问题，毕竟这个决定了我们的购买能力，你看了很多好的房子，都喜欢的不行，可是预算不够，这会让很多人觉得浪费时间，所以，把预算放在第一位考虑没什么不对。

而按照的我的逻辑，我会把确定预算放在上述几个步骤完成后来做。因为通过上述的Research，比起那个最开始什么都不知道的我来说，已经多多少少了解一些基本的房价和行情，可以帮助我更合理的做出预算。

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一般来说，目标房屋价格大概是家庭总收入的3-4倍，比如：一个两口之家，各自都年收入7万，那么寻找房屋的价格应该控制在40万左右的房源。

当然，自己也要考虑家庭是否有存款，或者家人资助。但是一般来说，我们可以先找银行做一个Pre-Approval，计算一下家庭的还款能力，同时也是像卖家证明自己有能力支付房屋的买卖，而不只是简单的来看房。在比较抢手或者是急于出手的卖家来看，他们不太接受没有pre-approval 的买家。这个过程大概需要几天或者一周的时间，绝大多数是免费的。

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💙 Pre-approval 所需资料

✅W-2 （最近3年的工资单）

✅最近几周或几个月的pay check。

✅银行statement

✅身份证明（驾照，护照）

✅SSN

有了银行的Pre-approval, 我们就大概了解自己可以拿到多少钱的贷款，再加上我们手上的存款，这个数字就可以作为选房的budget啦。

⚠️这里要注意，银行进行Pre-approval的时候，会对你的信用分数进行Hard Enquiry，这会对你的信用分造成影响，Hard Enquiry会保留2年，之后便不再影响你的任何信用分数了。

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🔸 Tips 🔸 有的人说如果要做多个pre-approval 最好在14天内全部完成，这样FICO会在模型中计算为1次hard enquiry，让信用分数影响更小。但是在我身上并没成功，我一共进行了3次，每次都掉了分。

⚠️请记住：实际拥有房屋所需花费，要远比想象的多的多。不仅仅要考虑Down Payment, Closing cost，还有贷款手续费，装修，家具，房贷，维护等等。

决定买房——寻找合适的买房经纪

在上述的准备工作都做完之后，就可以开始寻找买房经纪了。其实，当你确定要开始买房子，就可以开始着手准备找Agent了。

美国的房产交易大多数会由房产经纪代表（Agent）处理。如果你有自己的买房经纪Buyer's Agent的话，他的所得佣金会从卖方经纪的佣金里分成，也就是说：你请买方经纪帮忙，你自己是不需要额外付钱的。我认为，第一次买房的小伙伴们，找一个有经验并且靠谱的买房经纪人，可以让你事半功倍，他们会给你提供建议并且帮你处理手续和文书，真的可以省下很多事情。

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🔸 Tips 🔸 当然一定要选择有信誉保证和职业道德的经纪，有很多小伙伴在网上吐槽说有Agent不帮客人分析出价，一份估价报告都没有（6个月交易记录，周围交易价钱等）而且还与卖方经纪联合抬高售价吃回扣。所以在选择Agent的时候一定要多方位了解之后，再做决定，这也是我建议大家在对房产市场有一定了解之后，在找买房经纪的原因。

买房进行中——看房，比对，综合考虑

有了上面的准备工作和一个值得信赖的房产经纪之后，就开始真正的寻找房源了，这个时候我们就要和房产经纪沟通，告诉他们自己喜欢什么样子的房子（拿出你之前存储的照片），自己也可以通过网站筛选，然后安排看房，强烈建议把握Open House的机会，多去看看，可能会有惊喜。

可是看房到底该看什么呢？

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外部环境：房屋位置 & 周边设施与社区治安

一个社区的外部环境真的很重要，甚至可以这么说：房子可以稍微不那么完美，之后都可以修修补补打理好，但是你周边的大环境很难去改变，这会影响到你居住时期的生活质量和你准备卖房子时的房价

💛 房屋位置

最好选择在自己工作地方高速的延长线上，我们不怕远，就怕绕，离开高速后，开车10分钟之内可以到达的居所，我觉得都是可以接受的。我个人很不喜欢房子离高速或者主路十分遥远，兜兜转转十几分钟还不见人烟的地方。当然，也有的小同学也会喜欢住在远离人群的房子，我们知道，其实美国的豪宅都是在非常空旷的区域，所以这是因人而异。主要提出这个“位置”的概念，是希望大家注意，选择适合自己生活方式和喜好的位置，毕竟一旦买下了房子，交通的问题会影响到你的每次出行。

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💛周边设施

同时还需要考虑周边是否有便利设施，比如考虑房屋距离你最经常去的超市有多远？有没有休闲娱乐场所？学校系统如何，离你多远？有没有医院或者Urgent care？警察局，消防局离得多远？如果出现紧急状况需要多久？防患于未然。

🔸 Tips 🔸 一般成熟的Neighborhood相对周边的设施也会比较完善，缺点是可能房屋年龄较老。如果是新开发的Neighborhood房子会比较新，但有可能相应的配套设施会不那么完美。

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💛社区治安

安全一定是居住环境最最重要的的条件了。在看房的时候留意一下房屋附近的街道整洁度，还有周边的店家外观和行人举止，看看是否有涂鸦和被破坏的状况。与此同时，注意周边的房子是否使用了大量的栅栏或者铁网，如果是，可能会有治安方面的隐患。其次观察外围的草坪或园艺，周边的房子如果草坪很大而且十分整齐没有杂草，花卉打理的非常整洁，可能说明这一区的居民收入比较高。如果遇到特别喜欢的房子，建议你晚上的时候也开车去转一下，并且在Trulia上查一下犯罪记录和统计报告，做一个参考。

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内部环境：户型，房屋朝向采光与细节

大致了解完社区之后，我们就要开始说房屋本身的条件了。一般看房，房屋中介都会给你一份表格，上面会列出房屋的基本信息，留好，回家慢慢研究。然后，我们会遇见大致三种类型的房子：已经搬空，有人居住，还有样板房（房屋中介精心布置后的房子）。但无论是哪种房子，一定不要把重点放在他们摆好的家具上，开始无限憧憬，哇哦！好漂亮！要知道这些家具最后都是要被搬走的，一定要把重点放在细节上，比如是否安静，是否通风，墙体，卫生间，电源插座等等。

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💜户型

房屋买卖信息上会标注房子的户型，比如3bd 2ba，就是三个卧室（不包括客厅和餐厅厨房之类的公共空间），两个完整的浴室（有马桶和洗浴）。如果遇到0.5ba 就说明有这个洗手间是没有淋雨设施，只有马桶，一般会出现在多层房子的一楼客厅位置，提供给客人的洗手间不需要洗浴设施。

在房屋信息上还会有这个房子的面积，房子的sqft越大说明这个房子越宽敞。

🔸 Tips 🔸 在这里大家可能会有一个误区，就是觉得卧室越多肯定房子越大。但其实，这并不是绝对的。我们需要比对的是这个房子的可用面积是多少，有的时候，过多的卧室反而会让屋内面积变小，入住后会感觉拥挤。而关于卧室和浴室的数量，大家需要根据家庭人数决定。

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💜房屋朝向和采光

我们会比较讲究朝向问题，所以这也是一个需要考虑到的因素。根据每个地区气候不一样，考虑房屋朝向的方式也不同。比如北方因为冬天很冷，大面积朝南的房屋就更好。反而，南方因为夏天炎热，朝北的房屋就比较适合。

同时需要格外注意客厅或者是家庭公共区域的采光，尤其是厨房，因为美国很多房屋采用开放式厨房，一家人在厨房附近活动很频繁，如果厨房有采光比较好，或者有sky window，真的给房子加分不少。

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💜细节

可以看看厨房，卫生间的使用程度，如果有地下室的话，看看是否已经装修好了。换句话说，就是要看一下房子内部是新还是旧。有的房子可能是新建的，也有的可能刚flip或整修过，那么比如橱柜，洗手台这些地方肯定会很新，房价自然也高。如果是老房子，那建材就会比较老旧，相对价格也会低一些。建议在买房前，多去看看相关的电视节目，会有专门的人教你如何辨识房屋问题和装修。最后剩下的专业的问题，我们就交给之后会讲到的 Inspection 房屋检查。

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目标锁定——协商买房

🧡Make an Offer 出价

假设，一切顺利，你找到了你心仪的那个“家”，现在要做的就是给卖家offer。在这个过程中，你的房产中介就要开始发挥最大的光和热了。中介会给出关于价格的建议，和你协商offer的价格，这里我觉得就和平常买东西一样，来来回回协商价格，基本上都是中介出面协商，这个过程好好的和你的agent沟通就好。

在假设，你的offer被接受了，那么接下来你们需要签几个文件，然后交一部分定金，约定一个过户日期（closing date），在卖方的时间线里，就可以开始收拾屋子，搬走给你腾地方了。对于我们买方来说，要开始进行Home Inspections 房屋检查和Loan Approval贷款的审批程序，这两项可以同时进行。

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🧡Home Inspections 房屋检查

房屋检查可以自己找，也可以让你的买房经纪帮忙推荐。这个费用需要买方自己承担。

这个步骤非常重要，不要不舍得花钱，一定找一个信得过的公司来完成这项工作。Home Inspections主要是检查房屋的潜在问题，硬件软件一概包括，比如地基，供电，防水，屋顶，窗户，家用电器等等的可用性。建议全程跟随检查员，如果有任何疑问马上提出，寻求解决办法。拿到报告后，可以用这个和卖方继续讨价还价，一般卖方会选择修好了以后再卖，有的人也会选择给你降价，让买方自己修。再或者，有一些你没办法接受的问题，这个时候，你也可以撤回你的offer。

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🧡Homeowners Insurance房屋保险

为房子购买最基本的保险，主要保障房子遭遇意外或突发灾难时，可以得到补偿理赔来降低财产损失。买房屋保险的时候也一定记得，多向几家保险公司询价，确保拿到最好的deal
🔸 Tips 🔸 贷款银行一定会要求买方在过户前购买房屋保险，否则不会通过贷款。

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🧡Mortgage 房屋贷款

📌Mortgage房贷种类

美国房贷基本上有两种：

1. Fixed固定利率 10/15/20/30年

固定利率顾名思义，就是利率不会改变

2. ARM浮动利率 5/1,7/1,10/1 ARM

ARM Adjustable- Rate Mortagage 利率会调节变化。比如5/1 ARM表示，锁定前五年利率，此后每年根据市场情况进行调节，通常会限制最大的变幅程度。

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📌如何拿到较低的房贷利率

1. 信用分数的高低会直接影响你的利率。分数越高，利率越低

2. 首付20%为临界点。20%以上通常能拿到最好的利率

3. 房贷总额也会影响利率。

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📌贷款相关费用

1. Loan Origination Fee 手续费，约1%贷款额
2. Discount Point 点数，一点是1%贷款额，1点可降低利率0.25%
3. Appraisal Fee房屋估价费，约$200-$500
4. Credit Report 信用报告费，约$20-$50
5. Processing Fee 处理费，约$200-$500
6. Tax Service Fee 纳税服务费，约$50-$100
7. Underwriting Fee 审批费，约$200-$500
8. Document Preparation 文件准备费，约200-$500
9. Mortgage insurance fee 贷款保险费，Down Payment低于20%
10.其他

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买房尾声——完成过户手续

假设，上述的一切顺利，我们就到了最后一步了。

当然，如果你有一位买方经纪，这些交给他/她去办就好了，不需要操心。到了约定的交房日，就可以去一个第三方过户公司，然后在监督下签署文件，交钱拿钥匙。

📌过户相关费用

1. Escrow fee 过户公证费，约$600-1250(按房价⽐率收费)
2. Notary fee 文件公证费，约$70-200
3. Regulatory compliance fee 经纪公司法律规范监督费
4. Transaction coordinator 转户费
5. Messenger service 邮费，约$50-$100
6. Title Insurance 产权保险费，约$400-800(按贷款额比例收费，现金买家免)
7. Appraisal Fee 房屋鉴价费：约$300-$400
8. Recording fee登记费，约$100
9.其他