自从我前几篇笔记分享了关于投资房可以抵税费用的信息以后，很多朋友就对这个topic非常感兴趣。尤其对于其中的一个：折旧（depreciation）一些小伙伴问我：到底什么是折旧？哪些项目可以折旧？税务上如何计算？那么今天这篇，我们就来好好聊聊这个话题😀
折旧一般意义上指的是随着时间的推移，由于外力的作用和磨损，资产价值的逐渐减少。在房地产（投资房）折旧上，税务上可以每年扣除一部分你的房子失去的价值来弥补你的损失。（tax liability deduction 少交点税）通俗点理解：你的房子每一年价值都在逐渐减少，这些损失怎么弥补给你？-你本来有更多tax liability 税务，现在通过deduct depreciation,税务减少（税后收入增加）。
1⃣️哪些房产可以折旧？
👉根据irs 规定，投资房（出租房）必须满足以下条件才可以进行折旧：
你是这个房产的所有者；
这个房产是用来创收的：出租出去创造现金流；
该房产具有可确定的使用寿命，意味着它会因自然原因磨损、腐烂、用完、过时或失去价值；
该房产持有要持续一年以上。如果你买来的同一年又卖掉了，就不能折旧。
2⃣️如何计算折旧？
👉先要确定三个因素：房产的basis，回收期（recovery period）和折旧的方法（depreciation method)
❗️房产basis: 你买入这个房产付出的成本（支付的金额）以及为了完成成交付出的其他费用：包括律师费、记录费、调查费、转让税、产权保险等等。❗️还有，在出租出去之前如果你对房子做了改善（improvement),使得房子价值增加，那么改善房子付出的费用是需要加到房产basis上的。❗️
❗️回收期：任何在 1986 年之后投入使用的房产在会计上都按照27.5年这个期限来折旧。
❗️折旧方法：现在大部分会计都会用MACRS这种方法进行折旧，这是一种将成本（和折旧扣除）分摊到 27.5 年的会计方法。
3⃣️什么时候可以开始计算折旧？
👉一旦房产投入使用并拿来出租出去了，折旧就可以开始。
❗️只能折旧出租出去的这个房子的价值，房子下面的土地是不能拿来折旧的！❗️
