自从我前几篇笔记分享了关于投资房可以抵税费用的信息以后,很多朋友就对这个topic非常感兴趣。尤其对于其中的一个:折旧(depreciation)一些小伙伴问我:到底什么是折旧?哪些项目可以折旧?税务上如何计算?那么今天这篇,我们就来好好聊聊这个话题😀
折旧一般意义上指的是随着时间的推移,由于外力的作用和磨损,资产价值的逐渐减少。在房地产(投资房)折旧上,税务上可以每年扣除一部分你的房子失去的价值来弥补你的损失。(tax liability deduction 少交点税)通俗点理解:你的房子每一年价值都在逐渐减少,这些损失怎么弥补给你?-你本来有更多tax liability 税务,现在通过deduct depreciation,税务减少(税后收入增加)。
1⃣️哪些房产可以折旧?
👉根据irs 规定,投资房(出租房)必须满足以下条件才可以进行折旧:
你是这个房产的所有者;
这个房产是用来创收的:出租出去创造现金流;
该房产具有可确定的使用寿命,意味着它会因自然原因磨损、腐烂、用完、过时或失去价值;
该房产持有要持续一年以上。如果你买来的同一年又卖掉了,就不能折旧。
2⃣️如何计算折旧?
👉先要确定三个因素:房产的basis,回收期(recovery period)和折旧的方法(depreciation method)
❗️房产basis: 你买入这个房产付出的成本(支付的金额)以及为了完成成交付出的其他费用:包括律师费、记录费、调查费、转让税、产权保险等等。❗️还有,在出租出去之前如果你对房子做了改善(improvement),使得房子价值增加,那么改善房子付出的费用是需要加到房产basis上的。❗️
❗️回收期:任何在 1986 年之后投入使用的房产在会计上都按照27.5年这个期限来折旧。
❗️折旧方法:现在大部分会计都会用MACRS这种方法进行折旧,这是一种将成本(和折旧扣除)分摊到 27.5 年的会计方法。
3⃣️什么时候可以开始计算折旧?
👉一旦房产投入使用并拿来出租出去了,折旧就可以开始。
❗️只能折旧出租出去的这个房子的价值,房子下面的土地是不能拿来折旧的!❗️