在美国有房的朋友肯定要关注的问题：
房子每年各种开销这么多，有哪些其实能在税务上帮我省点钱？
比如房贷利息能不能抵税？房屋维修、装修要怎么报？出租房折旧又是什么？
这些听起来复杂，其实搞懂几个关键点就行～提前准备好，明年报税就不慌！
🏠 1️⃣ 房贷利息可以抵税（Mortgage Interest Deduction）
* 有房贷的朋友注意！每年你付的房贷利息，其实是可以用来抵税的。
* 条件是：你得用 itemized deduction（逐项扣除），不能用 standard deduction（标准扣除）。
* 如果你所有可抵的费用（房贷利息、地产税、慈善捐赠等）加起来超过 standard deduction，就非常值得 itemize。
* 新房贷利息最多能扣到本金 $750,000 的那部分（已婚联合报税）。
💡小贴士：有的州会发 Mortgage Credit Certificate（MCC），那是直接抵税额（credit），比 deduction 更划算！
🔧 2️⃣ 房屋维修 vs 改造 vs 折旧，到底差在哪？
📍先记住一句话：
修理是日常花销，改造是长期投资，折旧是减税利器！
* 日常修理（修水管、换屋顶、粉刷等）→ 自住房一般不能抵税。
* 但如果你家有 home office，用来工作的那部分维修费可以按面积比例抵税。
* 如果是出租房（rental property），维修费可以直接在当年报税里扣除。
🛠️ 改造（capital improvement） 像是加建、换厨房、装中央空调，这些算是“提升房屋价值”，不能当年全额扣除，要算进房屋成本，等卖房时减少资本利得税。
📉 3️⃣ 出租房折旧（Depreciation）真的超重要！
如果你是房东，这部分别忽略！
出租房可以按 IRS 的规则，每年折旧一部分房屋价值（不含土地）。
👉 一般住宅出租房的折旧年限是 27.5 年（MACRS 方法）。
举个例子：
如果你的出租房（不含土地）价值 $275,000，
每年可以折旧 $10,000 左右，直接减少当年的应税收入！
⚠️ 注意：以后卖房时，IRS 会“收回”这部分折旧，叫做 depreciation recapture，要补交税哦～
📋 4️⃣ 房屋维护记录一定要留好！
✅ 每次修理、改造都要保存发票、合同、照片。
✅ 标清楚哪些是修理（repairs），哪些是改善（improvements）。
✅ 如果有 home office 或出租用途，记好面积比例和使用日期。
✅ 想装太阳能或节能设备？现在 IRS 有 “节能家居税收抵免（Energy Efficient Home Improvement Credit）”，符合条件最高可抵 $3,200！
💡 5️⃣ 小结一下：不同房屋用途怎么抵？
自住房：房贷利息、地产税、州税（SALT 有限额） Schedule A（itemized deduction）
家里有：办公区 房贷利息、维修、折旧等按比例 Form 8829
出租房：维修、折旧、利息、保险、管理费等Schedule E（rental income）
⚠️ 6️⃣ 小Tips：别踩这些坑！
* standard deduction 不一定吃亏，算一算再决定要不要 itemize。
* 出租房记得每年折旧，不然卖房时也要被算“折旧过”那部分的税。
* 改造前先查清楚有没有州/联邦节能补贴或 tax credit。
* 各州物业税政策不同，可以问问本地 CPA 或报税师。
别等到报税季才开始慌！
现在就把房子的开销、发票、改造记录都整理起来～
合理用好抵税、折旧和补贴，明年税表能轻松省下一大笔！
想当个聪明的房主，就要从现在开始准备😉
