很多刚来美国的小伙伴都在问：
“买房到底从哪开始？要先贷款还是先看房？”
“预批、房检、交房听起来好复杂”
其实整个流程就像一条清晰的“买房路线图”～
一步步走下来，真的没那么难！
这篇就带你从准备到拿钥匙，一次讲透👇
🏠 1️⃣ Step 1：财务准备 💵
先算清楚自己能负担多少预算（包括首付、贷款、生活开支）。
一般首付 20% 最理想，少于 20% 可能要付 PMI（房贷保险）。
信用分数 Credit Score 建议 680+，700+ 更好拿到低利率。
别忘了还有 closing cost（交房费用），通常是房价的 2%～5%。
🏠 2️⃣ Step 2：贷款预批（Pre-Approval）📄
就是银行先审核你的收入、信用、负债，告诉你最多能借多少钱。
拿到 pre-approval letter 后，看房和出价才更有竞争力。
一般有效期 60–90 天，到期要重新申请。
💡很多华人以为先看房再贷款，其实正确顺序是：先预批，再看房！
🏠 3️⃣ Step 3：找地产经纪人（Realtor）🤝
现在买家要和经纪人签署书面代理协议，明确佣金比例、服务内容和支付方式。
以前常说“买家不用出佣金”已经不一定啦！虽然很多卖家仍会在谈判中愿意支付买方经纪人佣金，但有的交易中，买家也可能要自己承担一部分。
所以，签合同前一定要问清楚：
👉 谁来付佣金？金额是多少？能不能谈？
👉 如果卖家不出，这笔费用怎么处理？
选熟悉目标区域、沟通顺畅的经纪人，最好是懂华人买家需求的。
经纪人会帮你找房、谈价、跟进贷款和过户流程。
💡可以在出价时谈“让卖家承担买方佣金（seller credit）”，很多经纪人都会帮你操作。
问清楚经纪人有没有双代理（dual agency）情况，避免利益冲突。
🏠 4️⃣ Step 4：看房 + 出价（Offer）🏡
看房时要关注：地段、学区、安全、物业税（Property Tax）和 HOA 费用。
出价时通常要交 earnest money（保证金，约房价1–3%）。
报价可加上附加条件（contingencies），例如房检、贷款通过、估价通过。
卖家接受后，就进入“Under Contract（签约中）”状态。
💡热门地区可以写信给卖家（love letter），有时能加分❤️
🏠 5️⃣ Step 5：房屋检查（Inspection）🔍 + 估价（Appraisal）📊
房检：检查屋顶、水管、电线、霉菌、结构等问题。
估价：银行确定房屋是否值你要借的贷款数。
如果估价太低，买卖双方可以重新谈价或补差价。
💡别省这一步，几百刀能帮你省下上万美元维修费！
🏠 6️⃣ Step 6：贷款最终审批（Underwriting）📂
银行正式审查你的贷款文件、房检报告、估价结果。
通过后，你会收到“clear to close”通知，表示可以交房。
💡记得这时不要乱动信用卡、不要买大件（家具、车）！
贷款审批期间信用变动会导致贷款被撤回⚠️
🏠 7️⃣ Step 7：交房（Closing）🔑
签一大堆文件（贷款合同、产权文件、保险等）。
支付首付 + closing cost，拿到钥匙正式成为屋主！
记得开通水电、燃气、网路、房主保险（homeowners insurance）。
💡交房后第一件事：换门锁！🔒
📅 美国买房时间线参考表
贷款预批：几天～两周
看房 + 出价：几周～几个月
房检 + 估价：约 1～2 周
贷款 + 交房：30～60 天
👉 整个流程从开始准备到拿钥匙，一般要 3～6 个月。
📌这样提高买房成功率的关键
✨ 保持信用良好（别关掉老信用卡！）
✨ 提前准备文件（收入证明、银行流水、报税单）
✨ 出价时附上贷款预批信 + 定金证明更有竞争力
✨ 贷款利率波动大，多比较几家 lender
✨ 如果是首次买房，查查州政府的 first-time homebuyer program（很多有补贴！）
