纽约房东的吐槽｜百思不解的房东与房客

平凡無奇 2.44万浏览 2020-07-14 发布

纽约的房东不容易啊

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2020的上半年，可能是所有房东有史以来最烦恼的一年，可以收到百分百房租的可能比较少，再加上我们纽约的州长新规定，押金可以抵房租，而且YQ 期间不得驱逐房客，现在Housing Court的庭早已经停止了，有望8月份开。

90年代末我爸买房子的时候是我第一次接触到地产，那时候没有网络，只能靠看地产书或去地产门口贴着卖房子的相片。

2020的上半年我和DM结下不解之缘，我不是地产经纪也不是地产投资者，但在这之前我是天天刷地产网，Zillow, Realtor, Trulia, Redfin.... 看房屋买卖或者出租，喜欢看房子格局和内部装修，有好房也会介绍给身边的亲朋好友。

在纽约买房可能是很多人的梦想吧！N年前我也是很钟情于纽约房产，想着有朝一日退休或者不需要工作了，收租等于收入，今年三月份的时候我实现了不需要工作的梦想，可是现实却非常残酷，我房子1/3的租金收不到了😂🤣。其中有个2月份开始驱逐的房客，本来是5月份要上庭的，而现在连律师也心有余力不足。宁外还有个非常好的房客因为YQ失去工作，交不起房租的。还有欠租的房客，为什么没有人站在房东的立场想想呢？其实在YQ还没发生之前，纽约最低工资涨的时候，我就已推测过，经济肯定会走下坡的，如果大小商家裁员，到时候没工作没收入的房客，钱是拿来填饱肚子还是拿来交租呢？答案已经非常明确了。

✨怎样选择好房客？

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择选房客的时候有几个要点：

首先，收入高，信用好是第一，credit report 最好要750分以上，因为好信用的人，不交租的几率低，他们不想把自己的信用弄坏。

其次就是guarantor，你如果租给学生或者刚刚出来工作的年轻人士，他们的credit report 可能是空白的，就需要他们家人帮他担保，正常这些人不付租金的几率低。

然后就是成年有做工的房客好过很多小孩的家庭，因为多人做工分担房租。

所以信用方面：坏信用不如没信用，大多数房东要求没信用的房客2个月的押金，去年法律想去除2个月的押金和租房时免地产经纪的佣金，最终没通过，也让地产经纪松了一口气。

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✨远离哪些房客

这些房客万一不交房租，法庭是偏向于他们的

第一，当斌服役过，所以当你决定要租给他们还没签合约之前，一定要问他们，有斌服役过？因为哪天要赶的时候，你的律师一定会问你这个问题，如果你当时租的时候你有问，他们当时说没有，到时候有当斌服役的人住进来，就不是你的过错，不然的话，真是很头痛。

第二，残疾人士，如果你知道有行动不便的，因为美国人人平等，不能歧视，你最好找个理由推掉吧。

第三，老年人，美国一向很尊重老年人加上老年人收入有限。

第四，小孩子多，因为哪天要搬出去的时候他们很难找到房子搬，加上法庭不会让家人带着小孩子流浪街头。如果老旧的房子门宽和窗户宽的油漆通常有含铅油漆（lead paint），六岁以下的小孩如果吃到lead paint，对智商发育有影响，除非你买来的房子是全新装修或者里面旧的全部拆掉来装，要不然你要讲明有没有lead paint，记得几年前，就有房东被房客告得倾家荡产。

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✨YQ不付房租的一部份原因

这得谢谢媒体报道，三月底四月初的时候媒体就已经报道可能会有50%的房客不交房租，这消息一出，本来犹豫不决那些房客就锁定不付了。

也得谢谢我们的纽约州长90天房租暂停支付政策。命令生效期间，也禁止执法部门和法院系统执行驱逐令。

✨驱逐房客的程序

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如果遇到不付房租的房客，你决定要通过法律途径的时候，要找家专门做驱逐租客的律师，当律师出30 Days Eviction Notice（现在由于法律的更新住满一年30 Days Eviction Notice, 住满2年60 Days Eviction Notice, 住满3年以上90 Days Eviction Notice）当你的律师出这封的信的时候，你一分房租都不可以收了，就算房客愿意给你也不能要。

指定的时间没搬出去的时候，律师就可以向法庭约上提时间，通常是在2个星期左右，你如果遇到专业租客，第一庭他们可以不去，再过2个星期第二庭，法官会问租客有什么要求，房客可以要求再给多3个月，这样来来回回，房客可以拖半年左右。

最后的要等Marshal’s Legal Possession纸出来才算结束，它会写明在什么时间要全部搬出去，但专业租客也会Stop，但这也拖不了几天了。