在美国投资房产的经验分享

玛雅传说 4.5万浏览 2020-11-16 发布

上两篇晒货留言看见很多朋友都对房地产投资感兴趣，玛雅就这个话题再深度的和大家聊一聊有关在美国房地产投资的一些个人经验。

第一桶金的故事（在美国房产投资）

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我和我先生都喜欢做房产投资，他从最初做房产投资至今已经有着20几年的投资经验。（副业，纯属个人爱好）这里我要提醒大家，并不是所有的房地产投资都会稳赚。房地产是长期投资，在美国持有房产需要付出大量成本，买卖一次也会有不小的额外费用。仅中介费这一项就要付给中间人5-6%，再加上每年的维护费、地产税、房屋保险还有银行贷款，加在一起是一笔不小的开销。我们13年前在美国投资置业几乎没有赚过钱，因为那个时候房产市场低迷，加上我们投资购入房产那年市场价位很高，那时我们住在国内对美国房产市场不是十分了解，只是听信房屋中介的推荐，很仓促的购买。所以居住4年后抛售时甚至还亏损了8万多美金。认真总结经验，后来我们在不同城市看了大概一年多的房子，后来决定投资富人区的满分公立学区房。由于好的学区房价很高所以我们的购房标准是挑选房屋面积大，即使装修老旧、格局设计不合理也没有问题的独栋别墅。重要的是房屋骨架好（地基和房屋质量好）；距离学校和警署近；价位稍低于市场价的房子。购入后可以自己装修，更改格局，打造成适合我们的dream house. 居住几年以后，由于房屋自身价值增长了40%，达到我们的理想价位，于是出售赚取差价。这是我们在美国房产投资赚取的第一桶金。

为什么要投资房产？

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房地产投资听起来很简单！先买一幢破旧的房子，然后进行一些翻新修整，然后再重新投放市场，并获得可观的利润。也许有人看过HGTV property brothers这个关于house flipping 的节目。整个过程看起来非常容易，装修快速，有趣并且利润可观。根据ATTOM Data Solutions在其2019年美国房屋翻转报告中发布的数据，2019年翻转房屋占美国房屋销量的6.2％，为八年来最高。

💹无论是投资租赁物业还是房屋翻新项目，只要地理位置优越，交通方便，人口流动性强的区域都比较容易出租或出售，逐年增加利润。房地产的抗风险能力与股票和期货相比较高。面对美国通货膨胀带来的货币贬值，银行存款利率少的可怜，房地产可以说是一项可靠的投资，并且有潜力提供稳定的收入和积累财富。

💹尽管如此，投资房地产的一个缺点是流动性不足，变现能力相对困难。毕竟是长期投资，需要你又一笔不是急需使用的一笔钱。与可以在几秒钟内完成的股票或债券交易不同，房地产交易可能需要几个月才能完成。即使已经找到买家成交，也需要20几天的时间才能完成付款。如果是all cash,closed 时间相对短些。当然，房地产投资信托基金和房地产共同基金有更好的流动性和市场定价。但是它与整个股票市场相关，波动性也更大，因为与房地产投资相比，风险性更高。所以说，任何投资都具有风险性，一定要根据自身的经济状况、对市场的研究和了解投资区域的相关政策来决定是否做房地产投资，不要盲目跟风投资。

为什么选择投资Duplex house？

什么是Duplex house？

我找不到恰当的中文翻译，我理解它是复式双拼别墅本质上是两套房屋，它们共用一堵墙，但有各自单独的入口，但房屋产权只能有一个。给大家看看Duplex house图片。

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💹投资门槛低，满足自住又增加收益

对于第一次投资置业的单身或者夫妻来说，如果家庭收入不够稳定，不想由于购房的压力从而降低自己的生活质量，可以考虑购置Duplex, 也可以说是“入门房地产投资”。由于房屋面积小，因此自然价格便宜。只要你密切关注你想购入的区域房屋出售信息，或者委托中间人帮你留意，市场上可以找到低于100万美金的复式双拼。当然可能很破旧，但是可以进行翻新改造，合理增加面积。现在贷款利率低，可以付30%的首付，剩余部分利用银行贷款，买入后自住一套，另外一套出租，租金收入可以帮你早日还清银行贷款。与投资公寓相比，还可以收取更高的租金。这是因为复式双拼房屋通常拥有后院，草坪和停车位置，可迅速提高物业的租金价值。如果买独立别墅，住着自然舒服，但是没有收益。

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💹duplex 的空置率较低，便于出租和管理

如果选择在离地铁站近的地方买房子，走路到地铁站不超过5分钟绝对是首选！对客户就格外有吸引力。更容易出租，再加上价格优势，复式双拼别墅的空置率较低。

💹您可以使用此投资物业类型获得FHA贷款的资格

申请FHA贷款，可以付非常低的首付（约3.5％）仅供自住购房者申请。作为房地产投资者，如果你已经在其他地方居住时买了房子租出去，就没有资格做FHA贷款。FHA贷购房人必须居住满两年。然后你可以搬出去并租出整个复式双拼的两套房屋，可以获得其全部的盈利收益。

💹轻松安置父母或大家庭成员

有些家庭从国内把父母接来美国，但是如果老人有健康问题需要照顾帮助，又不想住老人院，这种双拼别墅也是不错的解决方案。大家都有自己的独立生活空间，同时又离的足够近，可以帮助照顾老人，让每个人都住的更加舒适。

投资房产应该注意哪些问题？

💹拥有良好的心态和掌握基本知识技能

买旧屋翻新▶️house flipping, 不是一项普通的房地产投资。想要取得成功，需要了解市场的需求；是否有充足的资金周转；当地政府对permit 的要求是否非常严格苛刻；如果需要加建，你是否有信心可以在一定期限内拿到政府批文而不是无限期推迟。还需要有一个完整的预算计划；需要有一个可信的有责任心的contractor施工队伍，能够通过每一次的inspection.

💹你是否能够胜任当好房东

新手房地产投资者常犯的错误是低估了项目所需的时间或金钱，高估了他们的技能和知识。耐心和良好的判断力在房地产翻新改造中尤其重要，当然建议你不要全部用自己的资金，通过银行贷款、房屋反抵押贷款等方式来获取更多资金周转，帮助你完成更大的项目。

如果您投资的房产目标是出租，你要考虑好你是否有时间和能力愿意做“包租婆”？作为房东，你将负责缴纳物业税和保险，维护物业，寻找租户以及处理任何随时可能发生的问题。当然我们的做法是通过中介公司找到好租户，（年收入背景、工作职称、家庭背景）仔细选择物业和租户，可以降低出现重大问题的风险，这样会省去日后很多麻烦事。我们的租客几乎一年也都不会打一个电话来打扰我们。偶尔有事情需要修理，我们会找个工人过去帮忙维修区，或者她们自己找人维修，维修费从下月租金抵扣。你也可以考虑低于市场价几百美金，和租户商量好，对于一些普通的生活小事，例如灯泡坏了、插座不好使、马桶坏了等物业维护的事情他都可以自己找人解决。如果你不在意每月付5%管理费，你也可以雇用中间人（物业管理）来处理细节，否则成为房东是一项动手的投资。房东赚钱的一种方法是收取租金。您可以收取多少租金，取决于你投资的物业租金所在的位置。具体租金可以根据所在区域的市场价位决定。一种常见的策略是收取足够的租金以支付费用，直到抵押贷款还清为止，这时大部分租金就变成了利润。房东赚钱的另一种主要方式是通过物业升值。如你投资的房产所在区域在未来几年升值很多，你也可以出售，或者可以借权益进行下一笔投资。尽管房地产确实会升值，但并不能保证。取决于你所投资的区域是否有发展空间。

💹 在哪里投资比较稳健？

人们总是说Location,location 还是location！我想说还有Amenity，也非常重要。（就是设施的意思）最好买在有上升空间的区域，赚取租金回报的同时也赚取房屋价值的增长。在美国，投资房地产一定要到人多的地方去，因为只有人多，对于房产的需求才会旺盛。房地产增值的主要推动力不外乎两点：一是人口的增长，二是收入的增长。选择在大城市投资房地产要更加安全并能有较好的回报，例如在硅谷、伯克利、奥克兰（比较好交通方便的区域）而位置偏远的小城市和犯罪率高的城市虽然价格很低，往往抗跌性差。市场稍有波动，很容易亏本。一线大城市有很多工作和学习的发展机会，所以在旧金山、纽约市这种大城市，几乎一半的人口是租房住的，租房需求极其旺盛，只有30%-40%的人有能力并购买了自己的房产。

还有就是一定要买靠近公共交通、周边配套设施齐全的房子。大部分的大城市人口比如旧金山人是依靠Bart 通勤的，所以对于租客来说，如果一个房子需要走路5-10分钟可以到达地铁站，或者周边生活配套完善，再或者它处于一个满分的校区，就会很容易出租或出售。

关于房产的历史价格和未来走势

长期以来，房地产一直被认为是一项合理的投资，这是有充分理由的。在2007年之前，历史住房数据使价格似乎可以无限期地攀升。除少数例外，从1963年到2007年（大萧条开始），美国房屋的平均销售价格每年都在上涨。

在发生COVID-19大流行之前，房地产市场最严重的下滑恰逢大萧条。冠状病毒危机的结果还有待观察。在停业，社会疏离以及失业人数惊人的情况下，房屋销售可能会大幅下降。虽然这并不一定意味着房价会紧随其后，但至少会在短期内改变人们购买和出售房地产的方式。目前比较热门区域独栋别墅目前市场价格仍然坚挺。公寓出租价格下滑15%左右。

玛雅今天分享这么多，篇幅有些长，感谢大家耐心读完。❤️总之，如果你有闲置的资金，与其存在银行负利率，不如投资小型房地产物业。以我个人经验，从投资duplex做起还是相对比较安全的物业投资。希望这篇文章给大家带来更一些参考。笔芯❤️