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圆梦计划|没钱如何在美投资买房? 如何活用HELOC?🏠🏠🏠

圆梦计划|没钱如何在美投资买房? 如何活用HELOC?🏠🏠🏠

HWHW
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2717 浏览 01-21 发布

⭕️前言

今天來分享一下我的買房圓夢計畫! 我沒足夠的錢,如何在美投資買房?🏠🏠🏠

我算是個保守的投資者,以前我都是把美金做定存,因為穩賺不賠。現在零利率的時代,放在銀行的錢已經沒有任何意義,那現金要做甚麼投資運用呢?🤔🤔🤔

家屬每年都拿一部分的錢來投資股票,但是股票買賣上上下下我的個性做不來😩😩😩,所幸我把錢拿來投資「波士頓房地產」,波士頓房產保值是眾所皆知💰💰💰,大數據顯示2008年金融海嘯,波士頓房價沒有跌很深,恢復也很快,投資肯定穩穩不賠吧!✌️✌️✌️

图片来自於網路 ,版权属于原作者

⭕️開啟圓夢計畫

我們在麻州買下第一個自住宅後,我還是思思念念最心儀的Cambridge劍橋區!  之前文章有說明因為房屋稅收很低,所以很搶手唉! 我們最後還是沒買到…😭😭😭所以這是我的遺憾,因此家屬一直想要幫我圓夢,也開啟我的圓夢計畫!💪💪💪

我們有大概計算過如果買到Cambridge房子再出租,一定穩賺不賠! 但是陸陸續續看劍橋區房價年年升高而且非常搶手,在看看自己的存款…根本不可能買的到這邊的房阿!😱😱😱

因此我們請教了這邊定居的叔叔阿姨,他們推薦我們如果已經擁有第一個自住住宅,要投資第二個房子不是難事,只要去銀行申請HELOC就可以跟銀行抵押自住宅做貸款,就可以買第二個房子啦! 他們當年也是這樣做的,現在坐擁幾十棟房產阿!🤩🤩🤩

⚠️以下我詳細說明HELOC! 干貨! 大家一定要看下去阿!👏👏👏

⭕️甚麼是HELOC?

HELOC全名是Home Equity Line of Credit (房屋淨值信用額度)

內容說明:

簡單來說HELOC就是一種利息低且額度高的信用卡。這張「信用卡」需要以房屋作為抵押,銀行會根據你的自住房屋具體情況批准一定的信用額度。你可以非常靈活的運用這些現金,但不能超過也需要按月付利息與本金。

✅借款額度:

銀行通常會將你可以借入的金額限制為不超過現在自住房屋價值的85~80%,再減去貸款。以目前自住宅約價值100萬的房、房貸餘額50萬來舉例,HELOC 最高額度是30萬元 (100萬*80% - 50萬)。

Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000

也就是說拿自住宅100萬作為抵押,銀行可以借30萬給你使用,當然具體額度還跟你的收入與信用等參數有關喔!

✅借款利率

HELOC 的利率是浮動利率。但因目前利率比往年低,所以現在申請非常有優勢!

利率格式: WSJ prime rate + Margin

  • WSJ prime rate: Wall Street Journal prime rate(華爾街日報的基本利率),通常是依照聯準會目標利率Federal Reserve Target Rate,幾個月可能變動一次。
  • Margin利息差,每個HELOC借貸人有不同的Margin,因為每個人條件不同。

✅使用規則:
一般HELOC分為2階段: 第一個階段draw period,第二個階段repayment period。通常第一階段10年,第二階段20年。第一階段你可以借款,也可以還款; 第二階段你只可以還款且不可以再提現,但是期間可以申請延長或refinance,也就是第一階段內發現還想要繼續借款,可以趕快申請延長或refinance。或是你看到現在利率更低,你也可以申請refinance。

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图片来自于@HWHW,版权属于原作者

⭕️申請HELOC經驗

因為我們當時還在看房,也不確定何時會看到合適? 何時交屋? 要用錢的時間不一定,所以可以先申請HELOC,之後任何時間都可以啟動借款,再每月還款。😎😎😎

我們當時去了不同銀行詢問各家的Home Equity Line的政策與條款,基本上重點就是比較每家貸款利率(Prime rate)與減免額度(Margin),我們最後還是選擇Bank of America,因為我們是老客戶而且資金都在BOA,當時給我們的條款是最優惠的,以下說明一下經驗,大家可以參考一下。

图片来自於網路 ,版权属于原作者

我們是2019年中申請的HELOC,剛剛有說HELOC 的利率是浮動利率(WSJ prime rate + Margin),幾乎每家銀行prime rate都一樣,但是margin各家不同。當時在BOA談定是浮動利率(Prime rate)-1.035%(Margin),比較後覺得拿到的比聯準會提供的prime rate還低算是不錯。

BOA銀行的優惠(Margin)分為以下幾種:

1.      客戶忠誠度: 通常是以你在銀行的存款為標準,BOA有分為3 tiers等級,Gold/Platinum/Platinum Honors,各有0.125%, 0.25%, 0.375%不同減免。

2.      HELOC核准後立即借貸金額: 通過後需要馬上借款,借越多減免越多,且3個月內不能還款,上限可減免0.75%。我們當時有先借3個月15萬,3個月後即可付清,這樣就可以永久保留減免額度,但注意這三個月是需要支付利息的!

3.      自動轉付: 申請每月自動轉付即可減0.25%。

图片来自於網路 ,版权属于原作者

詳細有興趣可以至BOA網站了解。

我們很幸運地在BOA遇到一個很靠普的agent,來來回回的諮詢到最後申請HELOC完成花了2個月時間,過程會需要很多個資與自住宅的材料,具體還是申請後專員告知,基本上配合提供都是可以申請的到的。申請好後再三個月就我們就看到心儀的房子,也用了這筆錢在cambridge置產囉! 👍👍👍

图片来自於網路 ,版权属于原作者

⭕️申請注意事項

1.      選擇銀行一樣貨比三家不吃虧💡💡💡,每家銀行標準不一,但是以上基本優惠都有,去網上多家查詢,或是現場問問。👂👀🗣

2.      要問清楚HELOC簽約有沒有closing fee💵💵💵 (包括application fee, notary fee, title search fee, appraisal fee, credit report fee, attorney fee, recording fee),有的還會charge maintenance fee,就是每年繳款維護費用,這些費用是可以談判的,如果你先做好研究,可以先準備好談判,以上BOA當時都沒有charge我們任何費用。

3.      有沒有refinance fee💵💵💵也很重要,這個當時BOA也是不用費用,所以2020年因為疫情關係降息,我們靠普的專員主動告知我們需要申請refinance,所以2020 refinance 後竟然減免又更多,利率又降更低了!🙏🙏🙏

4.     跟銀行申請借貸原因也很重要,當時專員有問我們為何要借貸? 我們當然直說,但是這位靠普專員建議我們只需備註「已備不時之需」,因為如果說要投資,銀行會覺得風險高,相對審查會比較嚴格喔!

5.     最後注意來自銀行的廣告郵件📬📬📬,因為我們當時HELOC申請完畢後,並沒有馬上用錢,然後BOA每個月都寄來一些廣告,告知你現在借錢優惠方案,例如在某期限前借款給你固定利率1.990%,為期10個月等。我們當時就有申請了2次,因為真的要用錢,固定利率算起來更優惠更有保障。

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图片来自于@HWHW ,版权属于原作者

⭕️總結HELOC優缺點

✅優點:
1.      高信用額度:HELOC就是可以把你買下來的房子現金化,可以提供你任何時間緊急現金使用。今天提款今天用,可以當作備用現金。
2.      低利率: 與信用卡和其他個人貸款相比,HELOC通常有較低利率。
3.      支付部分利息:像信用卡一樣,你花多少錢就支付多少錢的利息,無需支付全部淨值的利息。
4.      還款更靈活:在第一階段,可以提供僅支付利息的貸款。而且一但償還本金,這部分本金將不再收取利息,如果你不用錢也不需要付款。
5.      更容易買到房:申請HELOC等於銀行直接給你現金額度刷卡,你要買房可以直接一刷,賣主當你是全數付清,無須貸款,直接賣你的可能性更大喔!

✅缺點:
1.      抵押貸款:HELOC算是債務,所以申請好了可以不用,一旦使用借款需要考量是否可以負擔。
2.      利率浮動:由於不是固定利率,一旦利率升高,則需要還更多錢。2020疫情至今仍是零利率,將是申請優勢,但利率可調,未來無法保證。
3.      花錢沒有節制:由於 HELOC 更具靈活性,也就意味著缺少規劃,貸款人有可能短期內開銷太大,未能按照約定償還將面臨失去財產風險。

⚠️以上就是錢不夠也可以買到第二棟房子的經驗😁😁😁,但請記住申請HELOC代表你居住的房子被用作抵押品,所以還需要仔細考量自己是否願意承擔風險喔!🧐🧐🧐

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感謝大家耐心觀看,下篇分享我的第一桶金怎麼錢滾錢賺更多💰💰💰!

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