为了配合队友@小十七Lois 精彩的分享自我提升｜金融打工妹浅谈如何快乐搞钱 ，
那我就谈谈作为全职妈妈如何快乐搞钱。我觉得本硕金融专业知识的学习，使我受益最大的还是投资意识的形成。
从2016年怀孕，便决定开始在家相夫教子的生活，因为不想错过小朋友最宝贵的成长初期。从2016年到现在，5年时间。有买过5处房产，一套flip，几个🈷️短期小赚了一笔(税后净利25k)。剩下4套，长期持有出租，每月$6000的现金流。加上其他小投资，就能实现在家带娃和赚钱两不误。
🏠投资实例：2016年在亚利桑那买的第一套房子四室两卫($103,000+$7,000装修)，一个月后完成装修开始出租，每月$1050。房子开销(当时地税$500，每季的垃圾费$30、每月水费$30、房屋保险$200和房产管理费租金的10%)。
税前净年收益：1050*12-30*12-30*4-200-105*12=$10660，
税前净年收益率：10660/(103000+7000)≈9.7%
5年后，目前房子估价$305,900，每月租金$1550且不含水费。因为从去年开始租这个价钱，一直没有调整。但按当前市场，租金其实可达$1800。去年地税涨到$685，保险涨到$500。两年前又投入20k去进一步维护装修房子。
5年后房子本身增值2倍，房子税前净年收入$15555，税前净年收益率约12%。
可以看出，房产本身价值、每月现金流和收益率都在不断上涨📈。
⚠️投资买房和买自住房产区别很大。认识到这里面的差别，加上理性投资，你的收益率可以提升两个台阶！
①选潜力大的地区(决定未来收益)
选亚利桑那买房，因为当时那儿的房子很便宜且看好它的升值空间。当时买它时我们在纽约，虽然是州外房产投资，但是它符合几年前我们的投资状况(小额)和生活状况(不确定要不要在纽约长期呆下去)。如果在纽约买房只是短期持有，贷款再加上利息、地税和增值税等，估计赚不了多少。
②看当地房产交易周期和相关法律规定等(决定投资风险)
比如亚利桑那房屋买卖快则两周到一个月完成交易，纽约则要几个月甚至半年且可能需要律师参与。另外。亚利桑那州法律倾斜房主，对于不付房租的租客，一个月就能通过法律手段让租客搬走。纽约则是较倾向租客，租客可以赖住几个月甚至半年一年不付房租。
③运营成本(决定收益率)
最重头的一项是地税，另外还有其他维护房屋的费用。同类房屋比如三室一厅single family，在亚利桑那一年$600，在纽约Yorktown Heights估计要$7000+，在加州$10000+。再比如爱下雪下雨的纽约就会对房子的损耗稍大些。另外，夏天除草，冬天铲雪又是一笔费用。
④用来租的房屋装修不求完美只求够用(决定收益率)
装修也是一个无地洞，不是自住的房子，需要你理性装修。装修越精细，花的不只是钱，还有时间，房子被少租几个月就成了沉没成本。
⑤买房看大方面，不要看表面 (决定升值空间)
看位置、房子的结构、占地面积、屋顶等大的方面，而非地毯、墙漆之类的。能用小钱完善的房子，能创造更大价值。买被装修得很好的房子，往往就无法给你带来额外的增值空间。
⑥风险分散
购买的房屋尽量在区域、类型、出租方式上等有差异。比如single family和multifamily，短租和长租，不同地理位置结合等可以有效分散风险。
可能下次你去旅游时，会顺便了解一下当地房地产市场;再或是你看到哪里有计划开厂的新闻，你会想去了解周围房市...
就像队友@小十七Lois 说的"很多事情换一个思路或多一个关注点就会得到一个意想不到的效果。"搞钱的快乐可能不止是给你带来的物质改变，更是你不断学习、享受其中、自我提升后的一种满足感吧。
