在美买房｜投资出租钱滚钱💰租客帮你付房贷

如果有再期待第二彈的寶寶...久等了! 🙏🙏🙏上篇有說明如何活用HELOC? 詳情請見文章。發現很多人提問已經在貸款，申請HELOC不是2頭燒? 沒錯! HELOC並不是適用於所有人，因為大家財務狀況不同，本篇來說明一下自我評量要點跟錢滾錢的實際經驗分享給大家。

⭕️前言

HELOC抵押自住房申請到的信用額度就像信用卡一樣，可以提領作任何資金調度使用，雖然非常靈活，可以拿來用於支付學費、創業、翻新房產，或者支付緊急支出等等，但千萬不要拿來做高風險投資，因為這算是債務😱😱😱，申請好了一旦使用提領就需要考量是否可以負擔，否則毫無節制的花費或透支或超過自己能力範圍以外的大筆支出，將會搞得生活一團亂的。

我推薦申請HELOC第一主要是因為目前因為疫情利率低👍👍👍，HELOC是浮動利率，所以最近很有利，短期內應該還是低利率，但是長期不確定。第二是拿HELOC買房比直接房貸更容易得標🏠🏠🏠。我拿了這筆錢投資房產出租，如果出租的費用可以cover投資房的各項投入，那不是等於租客幫你付HELOC利息與其他費用等，所以大家一定要先自己仔細精算過再做借貸決定啊!🧐🧐🧐

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⭕️自我評量要點

上一篇文章大家都在納悶，自住房已經在貸款，還申請HELOC買第二個投資房，這樣不是要付2邊貸款，吃不消阿! 或是自住房有貸款，投資房也有貸款，再申請HELOC三方還債還得了阿!

💡💡💡沒錯! 如果你因為後續房貸還款壓力壓得喘不過氣來，那是不值得的!

✅以下幾點自我評估:

1.      掌握自己的財務狀況:

👏你需要考慮自己是否有穩定收入來源? 一定要有穩定收入來源才能長期持久繳款。

👏是否還有大筆貸款要還? 買房買車等大筆開支如果已經在貸款，而且貸款金額還很大，基本上申請HELOC拿到的信用金額也相對少，那想要投資二房或是其他也就不太可能。

👏是否算清楚生活的帳? 生活的這筆帳請算清楚了，越清楚越好，千萬不要糊里糊塗的申請了HELOC，大筆消費更要格外小心。

總而言之，你的收入一定要大於你的支出，才能夠收支平衡，大額開支一定要量力而行才能把生活過好喔!

2.      出租房屋的投報率:

其實買房就已經要花一筆成本，出租也是有相關費用，這些都要考慮進去，譬如修繕裝潢費/HOA月費/仲介費/房屋稅等，逐一評估各物件整體的最佳收益與投資報酬率，然後再選定自己財務可接受的房型去投資。

3.      是否可以順利出租:

疫情之下你投資的房產可以租的出去嗎? 畢竟現在都是WFH，大家開始搬離大城市，住到郊區去，或者搬到生活便宜的南方去，這也是目前最大的問題! 😩😩😩因為如果投資了二房卻租不出去，那每個月開銷成本都要自行吸收阿! 😱😱😱所以一定要做功課! 依據個人資金規劃做調整，調查該區域熱租的樣式，可以上網查詢，建議盡量選擇自己熟悉的區域，或是離家近的房型也比較方便管理。

4.      房屋是否會增值:

投資房產要有目標，掌握有關的資訊，要知道房產的走勢。執行前一定要仔細研究有關資料，要找出房產的潛力所在。我個人認為未來還是Location🏠🏠🏠很重要，如果是交通方便或是學區較好的都可以考慮，但物件不同，詳細還是要自己做功課喔!

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⭕️錢滾錢實際案例

使用HELOC投資二房一定要事先算清楚，以下是我的步驟與經驗。

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✅選定地區: 我基本上已經選定Cambridge, MA，因為房屋稅低/高科技產業多/名校多/交通方便/離家近/離市區近，這樣就可以知道房屋稅與年繳稅務費用，而且方便管理又出租容易。

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✅鎖定房型與價格: 我自行設定投資房型為2房1廳1衛浴，因為小公寓可以出租給小家庭，我也只需要對應單一窗口。我認為房子不用太新，畢竟是要出租不是自住的，但是也不能太舊。最好選擇可以直接入住不需要再整修改造，這樣不用再花一筆整修費用。如果公寓附洗衣烘衣機且在屋內，還有停車位，可收租金再往上加。建議出租租金可以當時問賣房仲介，他通常會給你一個很樂觀的RANGE參考。😁😁😁

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✅查詢租金行情: 我使用的網上資訊，Zillow.com/ Apartments.com/ Trulia.com/ Realtor.com都可以查詢🧐🧐🧐出租房價做參考。這樣的房型大概在波士頓至少一個月可收租約2000以上。

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✅試算相關費用: 以上大概已經知道投資後每月可收月租，年繳房屋稅與HOA管理費加上出租仲介費(通常是半個月的租金)，還有HELOC申請後每月應付利息，以上加總起來的數據小於整年可收房租，那你就是賺錢的! 如果是打平，那也是房客幫你付二房利息與相關費用，可投資但要小心，因為記得HELOC是浮動利率喔! 如果花費是大於整年可收房租，那你就是不適合投資的項目了!

以上如果評估💵💵💵完成買到二房，恭喜你可以當房東了! 👏👏👏因為這算是一個business, 所以基本上你在這個房子的任何支出(包括HOA/修繕費用)都可以減免你的所得稅喔! 你跟銀行或是HELOC借的錢都可以申請減免所得稅，詳細可以請教你的會計師。

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⭕️結語

買房投資賺錢不外乎是賺買賣價差或是賺租金，大家要以那種方法投資見仁見智，但是如果買到的房子租金報酬率高，未來相對也可以賣到較好的價格喔! 現在收的租金拿來還貸款，之後賣房子賺價差，我認為一環扣一環阿!💰💰💰

本篇是我的第一桶金又再錢滾錢💰💰💰的例子，投資不動產得花費比較大筆，不像是股票基金回本的快，但是我自己投資下去後，不只賺錢而且還可以拿租金過日子，當然當房東還是要時間與心力，也是不容易，下次有空再分享甘苦談😩😩😩。

HELOC也可以這樣活用，如果你覺得適合，你也可以試看看，牛年讓我們一起錢滾錢，大家都可以圓夢踏實喔! 如果大家還有興趣看更多的話，可以底下留言給我~😎😎😎

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